공급 줄고 전셋값 급등… 평형·지역별 편차 심해 투자에는 신중해야아파트 시장이 호황을 누리고 있다. 계속되는 저금리와 경기회복에 대한 기대감 속에서 전셋값 상승이 계속되는 가운데 매맷값도 꾸준히 오르고 있다. 연초대비 매맷값 상승률은 서울 8.68%, 신도시 5.02%, 수도권 6.66%로 수도권 전지역에서 5%를 웃돌고 있다. 이런 매맷값 상승률을 지난해 같은 기간과 비교하면 수도권 전지역은 두배 이상, 신도시에서는 무려 6배 이상 높다.이같은 아파트값 상승은 재건축 아파트와 중소평형 아파트의 강세가 주도하고 있다. 인기지역인 강남권은 15년 이상 된 대규모 단지들이 포진돼 있는데다 투자자들의 기대심리도 높아 상승세가 두드러진다. 서울시에서 용적률 강화 방침을 발표한 뒤 수익성이 떨어진 아파트

매수세력 속속 유입, 호가격차 커져… 하반기 하향 안정화될 듯부동산투자회사 제도가 도입되면서 오피스 빌딩 시장에 큰 변화의 바람이 일고 있다. 외국계 펀드가 주도하던 오피스 빌딩 매매시장에 구조조정 리츠(부동산투자신탁)가 매수세력으로 등장하면서 오피스 빌딩 매매시장이 다소 가열되고 있는 것이다.지난 6월부터 구조조정 리츠의 설립이 구체화되면서 구조조정 리츠를 준비하는 집단들이 펀드에 편입시킬 오피스 빌딩 매입에 적극적으로 나서고 있다. 이에 따라 오피스 빌딩의 호가가 한두달 사이에 10~15%나 상승하고 있다. 하지만 이런 과정에서 기존 외국계 펀드와 매각협의가 이루어지고 있던 오피스 빌딩은 물론, 국내인 사이의 빌딩 거래도 매도와 매수자간의 호가 격차가 커지고 있다. 때문에 거래 자체가 아예 중

서울지역 1분기 전세 비중 12.8%, 보증부 월세 57% 차지 요즘 부동산시장의 임대계약 형태가 빠르게 바뀌고 있다. 아파트 시장뿐 아니라 오피스 시장에서도 임대계약 형태가 전세계약에서 보증부 월세계약으로 바뀌고 있다.지난 4월 조사 결과 수도권 아파트 임대물건 가운데 월세가 차지하는 비중은 30.6%나 되는 것으로 나타났다. 특히 20평 이하 소형 아파트는 월세계약을 원하는 물건이 43.3%에 이르렀다. 지역별로는 서울시가 33.5%로 평균을 웃돌았고, 특히 20평 이하 소형아파트의 경우는 44.4%가 월세계약을 맺고 싶어했다. 아파트 임대의 거의 대부분이 전세계약이던 과거에 비하면 엄청나게 달라진 모습이다.이런 월세물건 증가 추세는 최근까지 계속되고 있다. 오피스 시장에서도 이같은 변화에

수요 꾸준하고 공급 둔화돼… 연말까지 2% 수준 넘지 않을 듯부동산투자회사법이 도입되면서 오피스빌딩 시장에 대한 관심이 늘고 있는 가운데 2분기에 대형 오피스빌딩의 공실률이 소폭 상승한 것으로 나타났다. 서울시 대형 오피스 시장의 공실률이 지난해 하반기부터 소폭이나마 지속적인 상승세를 나타내고 있는 것은 실물경기 침체의 영향 때문인 것으로 판단된다. 대형 오피스빌딩의 공실률은 지난해 1분기에 비해 0.2%포인트 상승한 1.2%로 나타났다. 그러나 자연공실률이 2~3%임을 감안한다면 우려할 만한 상황은 아니며, 실물경기의 침체에 비한다면 오피스 시장은 비교적 안정적인 것으로 평가된다.최근 한국은행이 전망한 것처럼 올해 우리 경제는 4% 안팎의 저조한 성장률을 기록할 것으로 전망되고 있어, 연말까지 오피

저금리 장기화 등으로 시중자금 몰려 상승세 지속… 상품별로 차이 커 선별투자해야최근 부동산시장이 기지개를 켜고 있다. 일부에서는 시장 회복을 예견하기도 하고 다른 한편에서는 이러한 낙관적인 전망에 신중론을 제기하기도 한다. 경제회복의 시기가 여전히 불투명하기 때문이다. 그렇지만 확실히 부동산시장은 지금까지와 다른 모습으로 펼쳐지고 있다. 그렇다면 올 하반기 부동산 시장은 어떻게 전개될 것인가? 서울 강남, 소형 평형, 재건축 아파트가 매매가격 상승 유도올해 초 부동산시장 전망은 어두웠다. 그러나 3월 이후 상황이 판이하게 달라지고 있다. 여기에는 ‘저금리의 장기화’와 ‘재건축 아파트’라는 변수와, 그 이면에서 이루어지고 있는 수요 변화, 부동산 가치에 대한 태도 변화 등 전반적인 시장구

대형·중소형으로 구분할 뿐… 리츠시대 맞아 체계적 투자정보 구축 필요부동산투자신탁회사(리츠) 도입으로 부동산 시장의 각 부문은 질적인 변화과정을 겪게 될 것으로 예상된다. 부동산이 지니고 있는 수익률과 위험의 특성을 파악하기 위한 부동산 투자정보에 대한 수요가 늘어날 것이며, 투자펀드의 운용 성과에 대한 평가도 요구될 것이다. 또한 리츠 소유 부동산의 수익률을 높이기 위한 자산관리 노하우가 매우 중요하게 여겨질 것이다. 따라서 앞으로 부동산시장에서는 체계적인 시장정보 수집을 바탕으로 한 신뢰할 수 있는 투자정보의 구축이 무엇보다 중요하다고 하겠다.리츠의 가장 핵심적인 투자대상이 될 것으로 예상되는 것은 오피스 빌딩이다. 오피스 시장의 투자등급은 그래서 중요하다.우선 외국의 사례를 보자. 보

시장형성 단계… 단기 투자수익 낮지만 중장기 전망은 긍정적초고층 주상복합 아파트가 대거 공급되면서 중산층 이상의 주거소비 형태에 변화의 조짐이 일고 있다. 초고층 주상복합 아파트는 경기도 용인, 일산 등에서 준농림지를 이용한 아파트 공급이 수도권 난개발 문제가 불거지면서 중단되자 새로운 아파트 공급방법의 하나로 등장했다. 이 아파트는 상대적으로 소득이 높은 소비자들을 대상으로 기존 아파트와는 차별적인 새로운 시장을 만들어내고 있다.대림산업이 서울 강남구 도곡동에 46층 규모의 아크로빌을 분양하면서 초고층 주상복합 아파트의 개념이 국내 시장에 도입되기 시작했다. 여기에 삼성물산의 도곡동 타워팰리스와 분당 로얄팰리스가 분양되면서 세인의 시선을 본격적으로 끌기 시작했다. 타워팰리스가 비공개적으로 분양될

주가변동, 수익률에 결정적 영향… 투자사 브랜드·신뢰성 꼼꼼히 따져봐야7월1일 부동산투자회사법(리츠법)의 시행을 앞두고 투자자들의 관심이 높다. 원래 법안은 부동산투자회사(일반 리츠)에 중점을 두었으나, 지금은 기업구조조정부동산투자회사(구조조정 리츠)로 중심이 옮겨지면서 이른바 통합 리츠법으로 개정해 시행하는 쪽으로 가닥이 잡혔다.구조조정 리츠의 통합에 따라 대부분 일반 리츠의 장점이 많이 감소한 것으로 이해되고 있다. 대표적인 것이 세제 혜택인데, 일반 리츠가 상대적으로 불리한 형태로 되어 있다. 법인세를 예로 들면, 구조조정 리츠는 면제가 되는 반면 일반 리츠는 세금을 부과하도록 돼 있다.그러나 지속성이 있는 리츠가 목표일 경우이거나 구조조정 자산과 직접적 연관이 없는 경우에는 일반 리

입주건물 경매 들어가면 보호받을 수 없어… 영업이익으로 기간 내 회수해야상가임대차보호법 논란이 4년 만에 다시 불거져나오고 있다. 1996년에 의원 입법으로 제기된 점포임대차보호법, 업무용건물임대차보호법과 유사한 이 법은 건물주가 과도하게 임대료를 인상하거나 보증금을 월세로 전환할 때 고이율을 적용하거나, 임차인의 권리금에 대해 인정하지 않는 행위 때문에 생겨났다.하지만 입법에 대한 반론이 만만치 않다. 반대론자들은 계약자유의 원칙이나 사경제 불간섭의 원칙에 대한 광범위한 예외로서 사유재산권을 침해할 우려가 있다든가, 임차인이 경제적 약자라는 논거가 희박하다든가 하는 주장을 내놓는다. 또 건물을 담보로 하는 금융기관에 혼란을 초래해 경제활동을 위축시킬 수 있다고 비난한다. 실제로 금융권에서

올 1분기 들어 추세 반전… 대형빌딩 공실률 소폭 상승, 중소형 하락 전망부동산투자 패러다임이 시세차익보다는 임대수입을 중시하는 경향이 강해지면서, 자연스레 오피스용 부동산 시장에 대한 관심이 커지고 있다.외환위기 이후 외국인들이 국내 부동산을 본격적으로 매입하기 시작하면서, 부동산 시세차익보다는 그 부동산이 1년에 얼마나 수익을 내느냐에 따라 값을 매기는 풍토가 유입됐다. 여기다 최근에는 개발쪽에 30% 정도, 부동산임대 등에 나머지를 투자하는 부동산투자신탁(reits)이 도입되면서, 투자자들 사이에 ‘차익형 부동산’보다는 ‘수익형(임대용) 부동산’에 주목하는 분위기가 정착되고 있다. 가장 안정적으로 임대수입을 얻을 수 있는 부동산은 오피스다.지난해 말 이후 실물경기가 급속한 침체양상을

매맷값 정체, 전셋값 상승, 월세 증가, 서울·수도권 분양열기 상반아파트 시장에서는 매년 이사철인 1~3월에는 가격이 오르고 5월 이후에는 다시 비수기로 접어들면서 가격이 내리는 것이 일반적이었다. 그런데 올해는 최근 비수기에도 부동산 가격변동이 커지고, 분양열기가 높아지는 등 예년과 다른 현상들이 목격된다. 이런 상황들을 종합해보면 아파트 시장의 패러다임이 바뀌고 있다는 점을 알게 된다. 올해 아파트 시장의 특징들을 살펴보자.우선 가장 먼저 눈에 띄는 특징은 매맷값은 정체되거나 내리는 반면, 전셋값은 지속적으로 상승하고 있다는 점이다. 올해 수도권 전체의 아파트 매맷값은 1~2% 오르는 데 그쳤다. 이에 비해 전셋값은 7~8%나 올라 서민들의 주거비 부담을 가중시키고 있다. 더욱이 예년엔 전셋값