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확정일자는 받으셨나요?
확정일자는 받으셨나요?
  • 강무성 ㈜K.R.I 대표이사
  • 승인 2013.03.11 14:01
  • 댓글 0
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<연재칼럼>경매로부터 내 재산 지키기③

전세를 구하던 회사원 김 모씨는 주택에 선순위로 대출금이 있는 집을 계약했다. 공인중개사와 등기부 등본을 확인해 보니 대출금이 시세의 30%에도 미치지 못했기 때문이었다.

과거 주택경기가 좋았을 때는 전세를 구할 때 선순위 대출금이 현 시세의 30% 미만이라면 이사하는 데 큰 두려움이 없었다. 하지만 주택경기가 약보합세로 돌아선 요즘은 다르다. 특히 일부 지역 전세가격이 매매가격의 70~80%까지 오르는 경우가 있는데, 이 경우 선순위 대출이 있는 집은 피해야 한다. 대출금과 전세금을 합친 액수가 현 시세의 70% 정도라면 최소한의 안전책은 마련한 셈이다.

김 씨의 경우는 후자였다. 대출금과 전세금을 합친 액수가 실제 거래가의 65%정도였기 때문에 안심하고 이사했다. 김 씨는 금액의 여유가 있다고 판단, 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않았다. 그러던 중 김씨가 살던 집에 경매가 진행되었다.

김 씨는 낙찰금액을 확인할 때까지도 전혀 걱정하지 않았다. 낙찰가가 선순위 채권액과 2순위인 자신의 보증금을 제하고도 1000만원 이상 남을 액수였기 때문이다. 

하지만 자신의 배당금을 확인한 김 모씨는 그 자리에 주저앉고 말았다. 배당금이 자신의 전세금보다 터무니없이 작았기 때문이다.

왜 이런 일이 벌어진걸까? 계약서에 확정일자를 받지 않아 배당순위를 확보하지 못했기 때문이다.

집주인은 김 씨의 전입 후에 사업상담보로 후순위 근저당을 설정해주었다. 이럴 경우 세입자의 배당순위는 최선순위 근저당과 후순위 근저당 금액을 만족하고 난 나머지 금액을 받게 되게 때문이다. 집주인에게 법적으로 책임을 물을 길이 없다.

만약 김 씨가 전입신고를 위해 동주민센터를 방문했을 때 확정일자도 함께 받았다면 이순위로 자신의 전세금을 안전하게 지킬수 있었을 것이다.

확정일자는 자신의 배당순서를 확정하는 행위다. 대항력이 없는 세입자는 절대 확정일자를 챙겨야 한다. 특히 자신의 보증금액이 주택임대차보호법 상 최우선 변재되는 소액보증금에 해당되더라도 확정일자에 의해 배당금의 금액에 희비가 엇갈리는 수가 있으니 반드시 확정일자를 받아야 한다. 

간혹 전입신고 이전 확정일자를 받는 경우가 있는데, 이 경우 전입신고가 완료된 날자를 확정일자로 간주하니 전입 이전의 확정일자를 맹신해서는 곤란하다. 



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