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공유주택 세입 땐 전세권 필수
공유주택 세입 땐 전세권 필수
  • 강무성 ㈜K.R.I 대표이사
  • 승인 2013.04.15 10:07
  • 댓글 0
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<연재칼럼>경매로부터 내 재산 지키기⑤

▲강무성 ㈜K.R.I 대표이사
요즘은 부부가 새로 주택을 마련할 경우 소유권을 공동소유로 하는 경우를 흔히 볼 수 있다. 양도세 혜택을 볼 수 있고 부부의 평등한 재산권 행사라는 점에서 바람직한 방향이라고 생각한다.

하지만 세입자 입장에서는 몇 가지 부분은 염두에 두어야 한다.

먼저 계약할 때 공유자 전원이 참석한 상태에서 계약을 해야 한다. 만약 한쪽이 대리를 했다면 그 증빙서류를 꼼꼼히 챙겨 확인해야 한다.

부부사이에서는 50% 지분을 갖는 경우가 대부분이다. 그런데 공유자라 하더라도 처분행위는 공유자전부의 동의가 필요하고 임대차계약 등을 할때에는 과반수 지분권자인 경우만 가능하기 때문이다.

또한 재계약을 앞두고 주택의 주인이 사망하여 상속이 이루어진 경우는 전문가의 조언을 구하여 신중히 재계약을 하는 것이 좋다.

사망한 소유주의 부인과 보증금을 올려 재계약을 하였으나 후에 그 부인의 지분이 과반수에 이르지 못해 올려준 보증금에 문제가 생긴 경우도 간혹 있기 때문이다.

가장 큰 문제는 지분권자중 한 명의 경제상황이 악화돼 해당지분의 경매가 진행될 경우다. 이 경우 지분의 일부만 소유권이 바뀌어 문제가 복잡해질 수도 있다. 만약 지분 경매 후 기존 집주인이 지분 정리를 하지 못하면 세입자는 이사를 나가고 싶어도 하지 못하게 되는 상황이 벌어진다. 뜻하지 않게 보증금이 묶일 수도 있다는 사실도 염두에 두어야 한다.

물론 이런 일들은 흔치 않은 경우여서 미리 걱정할 필요는 없지만 전세권을 설정하는 등의 적극적인 대처방안도 좋은 방법 중 하나다. 전세권은 순위 확보력이 있는 물권이기 때문에 소유권의 변동에도 영향을 받지 않기 때문이다.
 



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