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단독주택 세입, 토지등기부도 확인해야
단독주택 세입, 토지등기부도 확인해야
  • 강무성 ㈜K.R.I 대표이사
  • 승인 2013.04.22 16:48
  • 댓글 0
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<연재칼럼>경매로부터 내 재산 지키기⑥

단독주택은 건물과 토지의 소유주가 다른 경우가 있다. 이 경우 경매가 진행됐을 때 문제가 생기기도 하니 세입자들의 주의가 필요하다. 실제 사례를 살펴보자.

서울에서 음식점을 운영하던 김모씨는 고급 음식점을 열기 위해 단독주택을 임대했다. 건물주의 허락 하에 영업을 위한 리모델링을 하고, 고급 음식점을 개업하여 영업을 하고 있던 중 법원으로부터 경매개시 통보를 받았다.

관련 서류를 살펴보니 건물을 제외한 토지만 경매에 넘겨진 경우였다. 임대차 계약당시 건물주와 계약을 체결했는데 토지주인이 건물주와 형제간이라는 말에 무심코 넘겼다가 토지의 주인이 문제가 되어 경매가 진행된 사건이었다.

이 사건의 경우 경매로 토지가 낙찰되어 소유주가 바뀌면 법정지상권의 존재유무에 따라 건물철거명령이 떨어질 수도 있으며, 최악의 경우 세입자는 보증금 전체를 잃을 수도 있다.

김 씨의 경우 법정지상권에 문제가 있어 토지낙찰자에게 시달림을 당하는 최악의 경우에 해당됐다.

김 씨는 이를 해결하기 위해 변호사와 법무사 사무실 등 다니며 여러번 상담을 받았지만 명쾌한 해결방안을 찾지 못하고 있었다. 철거소송과 지료 등 이야기만 빙빙 돌릴 뿐 소송이 진행됐을 때 어떤 결과가 어떻게 도출되는 지 명확하게 이해되질 않는다는 고충을 토로했다. 결국 필자와 상담 후 문제를 해결하긴 했지만 김씨가 반년 가까운 기간 동안 겪은 영업손실과 심적 고생은 이루 말할 수 없이 컷을 게 분명하다.

결과적으로 단독주택은 토지와 건물을 따로 처분가능하다는 것을 염두에 두고 임대차계약을 해야 한다. 계약 당시 건물과 토지에 각각 전세권을 설정하는 것도 좋은 방법이다.

만약 위에서 서술한 김 모씨의 사례와 같이 손쉽게 대응할 수 없는 경매가 진행될 경우엔 전문가 중에서도 경매와 관련한 소송 경험이 많은 이를 찾는 것이 보다 효율적인 해결방법이다.



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