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전월세대책 가을 전세난엔 역부족
전월세대책 가을 전세난엔 역부족
  • 권태욱 기자
  • 승인 2013.08.28 16:36
  • 댓글 0
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전문가들, 집값 추세상승 기대 어려워 매매수요 전환 쉽지 않아
정부, 신개념 모기지 도입 등 매매활성활 전방위 지원

정부가 28일 발표한 '전월세 대책'을 놓고 전문가들의 의견이 분분하다.

일부 전문가들은 부동산시장에서 일부 전세 수요가 매매로 돌아서 중소형 주택 거래가 살아날 것으로 전망했고 다른 전문가들은 취득세 영구 인하 등 개정법안의 국회 통과 여부가 남아 정책 불확실성이 있는 데다 발표시기가 늦어 당장 9∼10월 가을 전세난 해소에도 큰 힘을 발휘하지 못할 것이라는 지적이다.

정부는 서민·중산층 주거안정을 위한 전월세 대책을 마련하고 28일 당정협의를 거쳐 확정, 발표했다.

이번 대책은 전셋값 급등으로 서민 주거불안이 커지자 국토교통부, 기획재정부, 안전행정부, 금융위원회 등이 참가해 만들었다.

▲ 정부의 전월세 안정 대책 발표를 앞둔 28일 오후 서울 송파구 잠실 한 부동산중개업소에 매물 시세표가 붙어있다.제공=뉴시스
정부는 전월세 시장 안정을 위해 전세수요의 매매수요 전환을 확대 지원하면서 전월세 세입자의 부담을 완화해주는데 초첨을 맞췄다.

먼저 주택구입자가 국민주택기금과 투자 손익을 나눌 경우 연 1~2%대의 저리로 주택구입자금을 대출해주는 새로운 방식의 모기지 상품을 10월께 선보인다. 

 '수익공유형' 모기지는 주택기금에서 집값의 70%까지 생애최초 주택 구입자에게 연 1.5%의 금리로 최대 2억원까지 대출해주는 대신 시세차익의 일부를 기금에 반환해야 한다. '손익공유형' 모기지는 주택기금이 집값의 40%까지 연 1~2%의 금리로 대출하고 주택구입자와 주택기금이 지분율에 따라 매각손익을 공유하는 방식이다.

생애최초 주택구입자의 대출이자가 20년 만기 기준 연 2.8~3.3%인 것을 감안하면 1.3~1.8%포인트나 낮은 금리다. 최근 물가상승률이 3%대인 것을 감안하면 사실상 마이너스 금리나 다름없다.

정부는 올해 2조원 범위내에서 근로자·서민 주택구입자금의 지원 대상을 주거용 오피스텔로 확대하고 대상주택 가액을 6억원으로 확대하는 등 대출 요건과 금리도 생애최초 주택구입자금에 준하는 수준으로 완화하기로 했다.

주택 취득세율은 6억원 이하 주택은 현행 2%에서 1%로, 9억원 초과는 4%에서 3%로 1%포인트씩 인하한다. 6억 초과~9억원 주택은 2%로 유지한다.

뿐만 아니라 전월세 수급불균형 완화를 위해 9~12월 중 2만3000가구의 매입·전세임대를 공급하고, 한국토지주택공사(LH)가 보유중인 '준공후 미분양주택' 2000가구도 임대주택으로 활용할 계획이다.

또 연 11만가구의 공공임대주택을 지속 공급하되, 도심 내 소형 임대수요 충족을 위한 '행복주택'건설을 지자체 및 주민설득절차를 거쳐 추진하며, 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환해 내년까지 모두 8100가구의 임대주택을 공급하기로 했다.

공공뿐 아니라 민간의 임대주택 공급도 활성화시키기 위해 금리 인하(5%→2.7~3%) 및 대출한도(6000만원→최대 1억5000만원), 매입대상 주택(미분양→미분양 및 기존주택)도 확대할 계획이다.

또한 지난 7.24 발표한 수도권 주택공급 조절방안에 따라 민간의 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 수 있도록 이달 중 '전세보증금반환 보증(건설사 부도로부터 전세금을 보호하기 위해 대주보가 임차인의 보증금 반환을 보증)' 및 '모기지 보증(대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담)' 도입을 추진한다.

이밖에도 서민·중산층 전월세 부담완화를 위해 공제율을 현행 50%→60%로, 소득공제 한도도 현행 연 300만원→500만원으로 늘리고 저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 올해까지 사업모델을 구축하고, 내년 중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행된다.

도태호  국토부 주택토지실장은 "이번 대책에 모기지 등 선진 금융기법을 도입해 서민의 주택구입 부담이 크게 완화될 것"이라며 "후반기 주택정책의 주안점을 서민·중산층 전월세 시장 안정에 두고 정책 대응을 강화하겠다"고 말했다.

이에  전문가들은 이번 전·월세대책에 포함된 취득세율 영구 인하와 저리의 주택담보대출 확대 등은 집을 사려는 실수요자 입장에선 상당히 매력적인 유인책으로 볼 수 있다며 중소형 주택 거래가 다소 살아날 것으로 내다봤다.

박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 "저리 장기인데다 손실도 부분적으로 피할 수 있다. 수요는 있을 것"이라면서도 "집값이 떨어진다는 불안감 때문에 안전자산인 전세를 선호하는 것. 회복 신호가 와야 시장은 회복될 것"이라고 말했다.

그러나 이번 대책으로 일부 전세 수요가 매매 수요로 돌아서더라도 급락하는 수도권 집값이 상승세로 전환하기는 쉽지 않다는 평도 있다.

저리 장기 모기지는 운영 상의 문제점이 있을 수 있고 줄어든 취득세 인하 폭은 시장을 자극하기 역부족이라는 것이다.

조은상 부동산써브 리서치팀장은 "(저리 장기 모기지가) 실수요자를 끌어들 일 수는 있겠지만 이 때문에 주택 매매수요가 증가한다거나 전세수요가 매매수요로 전환된다고 보기 어렵다"며 "매각과정에서 매각차익을 조작 은폐하는 등 운용상 폐해도 예견된다"고 지적했다.

함영진 부동산114 센터장은 "최근 치솟는 전셋값을 잡을 목적이라면 대책이 좀 더 이른 시기에 나왔어야 했다"며 "이번 대책으로 당장 9월과 10월 이사철 전세시장 불안을 잠재우기는 쉽지 않다"고 말했다.

정부 대책이 전월세대책이 아니라 침체된 부동산경기 부양을 위한 대책에 불과하다는 비판의 목소리도 나온다.

경제정의실천시민연합은 이날 성명을 내고 "최근의 주택가격 하락과 매매 감소는 소득에 비해 여전히 높은 주택가격과 가격하락에 대한 기대감이 작용해 나타난 자발적인 매매거부"라며 "부동산 거품을 제거해 집값을 낮추는 것만이 전세수요를 매매로 전환할 수 있는 방법"이라고 비판했다.
 


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