집값 변동위험 땐 '손익공유형'
정부가 10월에 도입하는 '수익공유형', '손익공유형(Equity Loan)' 모기지는 국민주택기금에서 역대 최저 금리로 주택구입자금을 빌려주는 대신 주택 구입·매각에 따른 수익·손실을 정부(국민주택기금)와 나눠 갖는 것이 특징이다.
물려받을 유산이 없는 평범한 봉급생활자나 신혼부부 등이 '전월세 보다 저렴한 비용'으로 내 집 마련에 성공할 수 있도록 제도적으로 지원하기 위한 방안이라는 게 정부 관계자의 설명이다.
지원 대상자는 부부합산 연소득 7000만원 이하·생애최초 주택구입자 등이며 수도권 및 지방 광역시 중 85㎡ 이하·6억 이하 아파트 3000가구를 대상으로 시범사업을 진행한다.
'수익공유형' 모기지는 국민주택기금으로부터 싼 이자로 주택구입자금을 대출을 받는 대신 시세차익이 발생할 경우 주택기금(정부)과 수익을 나눠갖는 방식이다.
생애최초 주택구입자의 대출이자가 20년 만기 기준 연 2.8~3.3%인 것을 감안하면 1.3~1.8%포인트나 낮은 금리다. 최근 물가상승률이 3%대인 것을 감안하면 사실상 마이너스 금리나 다름없다.
만기는 20년이며 1년 또는 3년 거치, 원리금 균등분할상환 조건이다. 5년 이내에 주택을 매각 또는 대출금을 상환할 경우에는 조기상환수수료가 부과된다.
다만 주택을 매각할 때나 20년 만기때, 또는 대출금 조기상환때 매각 차익 또는 평가차익(만기 상환)이 발생한 경우 수익의 일부를 기금에 돌려줘야 하는 조건이 따른다.
기금에 돌려줘야 할 금액은 기금이 시세차익 발생에 기여한 비율(당초 주택구입 가격중 기금대출 평출평균잔액이 차지하는 비율)만큼의 수익이다.
'손익공유형 모기지(Equity Loan)'는 손실과 이익 모두 정부와 나누는 구조로 기금이 대출자의 주택에 지분투자를 하는 것으로 보면 된다.
우리나라에서 첫 도입되는 상품이지만 앞서 영국이 1990년대 후반 집값 상승에 따른 주거불안을 해결하기 위해 이와 같은 형태의 '자가소유 촉진 프로그램'을 도입해 성공한 바 있다.
집값의 최대 40%까지 초기 5년간은 연 1%로, 6년차부터는 2%로 대출해주며 수익공유형과 달리 20년 만기 일시상환 조건이다.
이 때 주택을 매각하거나 상환 만기때 대출 지분율에 따라 수익을 기금에 돌려줘야 한다. 마찬가지로 손실이 발생하면 기금이 지분율만큼 손실을 나눠 부담한다.
주택 구입자 입장에서는 전세금 수준인 집값의 60%만 있으면 내집마련이 가능하고 장래 집값 변동에 따른 위험을 분산할 수 있다.
이들 모기지 상품의 장점은 집값의 30~60%만 있으면 주택구입이 가능해 전세금 또는 그 이하의 수준으로 내집마련이 가능하다는 것이다.
국토부 분석에 따르면 유형별 주거비용은 수익공유형이 가장 낮고 전세, 손익공유형, 월세, 일반 매입 등 순으로 주거비가 적게 드는 것으로 나타났다.
예를들어 서울에 사는 홍길동씨가 2억원짜리 주택 구입을 위해 수익공유형 모기지 대출에서 1억4000만원(집값의 70%)을 연 1.5% 금리로 대출받고 20년 만기 뒤 2억원 오른 시세 4억원에 매각했다고 한다면 먼저 수익공유형 모기지는 20년 원리금 균등분할상환이므로 홍씨의 대출평균잔액(대출평잔)은 7000만원, 시세차익(2억원)의 35%다. 따라서 홍씨는 원칙적으로 처분이익(시세차익)의 35%인 7000만원을 주택기금 수익으로 돌려줘야 한다.
정부는 그러나 주택기금의 최대 수익률을 연 5% 이내로 제한하기로 함에 따라 실제로는 홍씨가 기납부한 이자(연 1.5%)를 제외하고 나머지 연 3.5%에 해당하는 수익 4900만원(평잔 7000만원×연 3.5%×20년)만 기금에 반환하면 된다.
결국 홍씨가 집을 사고 팔아 얻는 금융 수익은 시세차익 2억원에서 모기지 대출로 기금에 귀속해야 할 4900만원을 뺀 1억5100만원이다.
홍씨가 만약 같은 조건의 주택을 손익공유형으로 대출받았다면 홍씨는 연 1.5%의 금리로 집값의 40%(8000만원)까지만 대출받을 수 있다.
20년 뒤 똑같이 이 주택의 시세가 4억원이 돼 2억원의 시세차익이 생겼다면 기금 대출지분인 8000만원(40%)을 기금에 귀속해야 한다.
결국 홍씨의 최종 수익은 2억원에서 기금 귀속분 8000만원을 뺀 1억2000만원으로 수익공유형에 비해서는 3000만원가량 수익이 낮다.
하지만 20년 뒤 이 주택이 시세 1억5000만원으로 매입가 대비 5000만원 하락했다면 손실액의 40%인 2000만원을 기금이 떠안아주기 때문에 A씨는 나머지 60%인 3000만원의 손실 부담만 지면 된다.
이처럼 집값이 올라 시세차익이 발생할 것으로 예상된다면 손익공유형보다 수익공유형 모기지 대출이 유리하다는 평가다.
그러나 요즘과 같은 집값 하락기에는 기금이 손실을 분담해주는 손익공유형이 유리하다.
이 상품은 기금 수탁기관인 우리은행을 통해 10월초부터 판매에 들어간다.
