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2014년 전국 공동주택 공시가격 0.4% 올라
2014년 전국 공동주택 공시가격 0.4% 올라
  • 마재광 기자
  • 승인 2014.06.10 22:34
  • 댓글 0
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작년 4.1% 하락에서 상승세 반전, 집값바닥론 확인

공동주택 공시가격(기사 뒷면 용어해설 참조)이 작년 큰 폭 하락에서 올해 소폭 상승으로 돌아서 집값이 바닥을 다지고 반등조짐을 보이는 것으로 나타났다. 국토교통부는 올해 1월1일 기준 2014년 전국의 공동주택 1126만가구의 가격을 산정해 4월30일 공시했다. 전국 공동주택인 아파트·연립주택 등의 공시가격은 전체적으로 지난해보다 0.4% 상승한 것으로 나타났다. 지난해에는 전년에 비해 4.1% 하락했으나 올해는 소폭이지만 상승세로 '반전'한 것이다.

올해분 주택공시가격은 전년도인 2013년 한해동안의 집값동향을 반영한 결과이다. 한편 전국 251개 시·군·구에서도 올 1월1일 기준 개별단독주택 398만가구의 가격을 4월30일 공시했다. 개별 단독주택은 전국 평균 3.73%가 상승했다.

2013년 4.1% 하락했던 공동주택 공시가격이 올해 소폭 상승세로 돌아선데 대해 국토부 관계자는 "공시가격 상승은 지난해 부동산 시황을 반영한 것으로, 수도권 주택 가격의 하락세가 진정되고 주택 거래량은 증가하면서 세종시·혁신도시 등 일부 지역의 개발사업으로 주택 수요가 증가한 결과로 분석된다"고 밝혔다.

수도권 하락폭 0.7%로 진정 국면 보여

공동주택 공시가격 소폭 상승의 가장 큰 특징은 수도권-비수도권, 대형-소형, 고가-저가 등 지역이나 주택 규모, 가격에 따라 등락이 뚜렷이 엇갈린 점이다. 수도권은 하락했지만 비수도권은 상승했고, 대형은 공시가격이 떨어진 반면 소형은 올랐다. 또 2억원 이하 주택은 상승하고 2억원 초과 주택은 떨어졌다.

수도권의 하락폭도 전년 대비 0.7%에 불과해 하락세는 진정된 것으로 보인다.가격공시 대상 공동주택 호수의 53%, 공시가격 총액의 67%를 점유하는 수도권은 전년대비 서울 -0.9%, 경기 -0.6%, 인천 -0.2%을 기록해 가격변동률 하위 1위, 2위, 7위를 각각 기록했다. 반면 인천을 제외한 나머지 광역시는 2.9%, 경기도 이외 시·군지역은 2.6%가 각각 상승해 수도권과 대조를 이뤘다.

▲ 부동산 시장에 봄이 오려나? 아파트 분양시장이 2월 들어 활기를 띄면서 서울 용산구의 한 아파트 모델하우스에 시민들의 발길이 이어지고 있다. 사진=뉴시스
수도권의 경우 기존 서울도시지역 내 용산국제업무지구 등의 재건축·재개발사업의 추진 부진과 수도권 신도시지역인 동탄·파주운정·송도 등의 주택공급 하락이 지속됐기 때문으로 풀이된다. 비수도권의 경우는 세종시와 혁신도시 등 일부 지역의 개발사업 추진으로 주택수요와 거래량이 상당히 증가한 것이 상승요인으로 파악된다. 대구 10.0%, 경북 9.1%, 세종 5.9%, 충남 5.1%, 광주 4.7% 등 중앙행정기관 및 공공기관 이전, 혁신도시 개발사업 등의 개발호재가 있는 10개 시·도가 큰 폭으로 공시가격이 오른데서도 확인할 수 있다.

대구 달성구가 14.7%로 전국 최고 상승률

시·군·구별로는 대구 달성구가 최고 상승률인 14.7%를 기록했다. 테크노폴리스, 사이언스파크 등 개발사업, 지하철1호선 노선연장 등이 상승요인으로 작용했다. 대구 북구(13.8%), 경북 구미시(13.0%), 대구 달서구(12.0%) 경북 칠곡군(11.8%) 순으로 대구, 경북지역의 상승이 두드러졌다. 반면 전남은 0.4%, 전북은 0.2% 하락했다. 제주도 0.2% 떨어졌고 강원 1.7% 상승했다.

한편 부산 강서구는 대규모 단지의 미분양에 따른 할인 분양·공매 등으로 8.1%가 떨어져 하락폭이 가장 컸다. 부산광역시 전체는 0.5% 하락했다. 하락율이 큰 지역은 경기 고양 일산서구(-7.6%), 서울 용산구(-6.3%), 경기 파주(-5.5%), 서울 영등포구(-4.3%) 순으로 나타났다.

행정중심복합도시, 혁신도시의 가격변동을 살펴보면 행정중심복합도시(세종시)는 5.9% 상승, 혁신도시는 평균 0.7% 상승해 전국 평균 0.4%를 상회했다. 혁신도시 중 대구 동구 11.5%, 전남 나주 6.3%, 전북 완주 4.8%, 충북 진천 3.5%, 충북 음성 2.7% 순으로 9개 도시가 상승한 반면 부산 남 -2.3%, 부산 해운대 -1.3%, 전북 전주 -0.7%, 부산 영도 -0.7%, 경남 진주 -0.3%로 5개 도시가 하락했다.

대형주택 선호도 감소, 1인 가구 증가 등이 큰 영향

가격별로는 2억원 이하 주택은 1.4~3.1% 상승했으나 2억원 초과 주택은 0.4~1.8% 하락하는 등 고가주택의 하락폭이 컸다. 최근 수년간 주택시장에서 지속되고 있는 세금 및 관리비 등 유지비 증가에 따른 대형주택의 선호도 감소, 처분이 상대적으로 쉬운 소형주택으로의 이동 등이 고가주택의 하락 원인으로 보인다.

가격 분포를 보면 공시대상 공동주택 1125만7033가구 중 3억원 이하는 1018만3615가구(90.5%), 3억원 초과~6억원 이하는 89만4606가구(7.9%), 6억원 초과~9억원 이하는 13만1033가구(1.2%), 9억원 초과는 4만7779가구(0.4%)로 각각 조사됐다. 6억원 이하 공동주택 가구수가 총1107만8221가구로 전체의 98.4%를 차지하며 고가·중대형주택의 가격하락 영향으로 전년대비 증가한 것으로 집계됐다.

주택규모별로는 소형이 가격상승을 주도했다. 전용면적 85㎡ 이하 주택은 0.9~2.2% 상승했으나 85㎡ 초과 주택은 0.8~2.6% 하락하는 등 규모에 따라 변동 방향이 다르게 나타났다. 이는 노령화 등 인구구성 변화, 사회·경제적 요인에 따른 1인 가구 증가가 크게 영향을 미친 것으로 분석된다. 주택규모별 공동주택 구성비율은 전용면적 85㎡ 이하는 970만5043가구(86.2%), 85㎡ 초과~165㎡ 이하 146만2047가구(13%), 165㎡ 초과는 8만9943가구(0.8%)로 각각 나타났다.

서울지역 단독주택 공시가 평균 4.09%↑, 마포구 5.13%>영등포구 4.97%>중구 4.96%順

서울시의 공동주택이 0.9% 하락한데 비해 서울시가 발표한 2014년 단독주택의 공시가격은 전년대비 4.09% 상승했다.

한편 서울지역 단독주택수는 지난해보다 5900여 가구 감소한 약 35만7000가구로 이 중 2억원 초과 4억원 이하 주택이 46.5%(16만6000가구)로 가장 비율이 높았다. 2억원 이하 주택은 재개발 등으로 인한 멸실로 전년대비 15.9%(2만2826가구) 급감했다. 이 기간 동안 주택이 가장 많이 줄어든 곳은 중랑구와 강북·영등포·관악구 등 4개구였다. 6억원 초과 주택은 약 2만7000가구로 전체의 7.7%를 차지했다. 이 중 강남구와 서초구, 송파구(강남3구)에 1만3339가구가 위치해 전체 48.2%를 차지했다.

공시가격 기준 2013년 한해동안 서울에서 단독주택 가격이 가장 많이 오른 곳은 마포구로 전년대비 5.13%가 상승했다. 집값이 오른 주요원인은 홍익대 인근 상권 발달과 상암동 미디어단지 활성화 등이 꼽혔다. 이어 영등포구(4.97%)와 중구(4.96%), 송파구(4.95%), 강남구(4.93%) 등의 순으로 집값이 많이 올랐다. 반면 동대문구(2.15%)와 강동구(3%), 양천구(3.08%), 구로구(3.1%), 성북구(3.11%)등은 서울 평균 상승률을 밑돌며 집값 상승률 하위권에 머물렀다.

단독주택 최고가는 이건희씨 집 149억원

이번에 공시된 전국 단독주택 중 가격 1위는 용산구 이태원동 소재 이건희 회장 자택으로 공시가격은 지난해(130억원)보다 14.62%오른 149억원을 기록했다. 이 집은 1372㎡대지 위에 지하2층~지상2층, 연면적 3417.28㎡규모로 지어졌다.

올해 회 이장은 해당 주택에 대한 재산세로 지난해(357만원)보다 11.28%가 오른 402만6000원가량을 낼 것으로 예상된다. 또 이 회장의 둘째딸인 이서현 삼성에버랜드 사장과 동생인 이명희 신세계그룹 회장의 자택도 공시가 117억과 102억원으로 서울 2·4위에 오르는 등 범(凡)삼성가의 주택들이 서울시 집값 상위 1~5위를 차지했다.

전국 공동주택 가운데 최고가는 서울 서초동 '트라움하우스5차' 273.64㎡(이하 전용면적 기준)으로, 한 채 가격은 57억7000만원이다. 9년째 최고가 1위를 유지하고 있다. 지난해 54억4000만원보다 6% 오른 가격이다. 전년 상승치인 3.8%보다 오름폭을 키웠다. 서울 서초동의 '트라움하우스3차' 273.81㎡의 공시가격이 42억8000만원으로 전국에서 두 번째로 비쌌다. 이어 서울 청담동 '상지리츠빌 카일룸3차' 265.47㎡가 42억7200만원, 부산 해운대 아이파크 285.86㎡ 41억4400만원 등의 순으로 나타났다. 한편 전국에서 가장 저렴한 주택은 부산 수영구 망미동 망미종합시장 내 2층에 위치한 9.39㎡의 연립주택으로 조사됐다. 가격은 지난해와 같은 120만원이다.

(용어해설) 주택 공시가격이란?

주택가격 공시제도에 근거해, 공동주택과 단독주택(다가구 포함)에 대하여 주택의 규모ㆍ신축연도ㆍ도로조건 등 주택 특성 을 참작, 건물과 토지를 일괄 평가해 공시한 부동산 가격이다. 매 년 1월 1일을 기준으로 해서 정부(국토해양부)와 지방자치단체가 주택가격을 산정하고 당해연도 4월경 발표하며 세무당국의 주택 에 대한 과세기준이 된다.

과세세금 부담의 불형평을 시정하기 위해 단독ㆍ다세대ㆍ소형 연립주택의 건물과 부속토지를 따로 평가해 가격을 공시하던 것을 하나로 묶은 것이다. 2005년 건물과 토지를 통합하여 주택 분 재산세로 과세하도록 지방세법이 개정됨에 따라 도입되었다.

2005년 4월 30일자로 건설교통부(현 국토해양부)는 단독주택과 다세대, 중소형 연립주택의 주택가격을 최초로 공시한 바 있다. 국토해양부장관은 단독주택 및 공동주택(아파트, 연립 및 다세대) 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ평가하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 주택가격을 공시한다. 이를 기준으로 보유세와 취득세ㆍ등록세ㆍ양도세 등 각종 세금이 부과된다.

주택가격공시제도 시행 이전에는 주택에 대한 보유세와 취ㆍ등록세는 토지와 건물을 구분해 토지는 공시지가, 건물은 행정자치부 과세시가표준액을 기준으로 매겨왔다. 이 중 행정자치부 과세시가표준액은 건물의 건립연도와 면적 등을 기준으로 부과되어 평수와 건립시기가 같을 경우, 시세에 상관없이 세금이 똑같이 부과되었다. 주택가격공시제도의 도입으로 과세표준이 없었던 단독주택에 대한 시가 기반 과세체계가 형성되었다. E21

본 기사는 월간지 <이코노미21> 5월호에 게재된 글입니다.


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