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양천구 재개발, 도시재생으로 풀어야인접한 재건축사업을 묶어 재개발하는 ‘신재생타운법’ 제정 필요해
황희 전 청와대 행정관  |  media@economy21.co.kr
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승인 2017.04.17  10:26:14
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목동아파트, 주택단지 등 양천지역 도시재생 시점이 도래, 정부도 상당부분 책임을 느껴야 할 대목이 있다.

목동아파트 건설 30년된 시점, 재건축 연한이 도래했다. 2013년부터 2022년까지 순차적으로 시작할 수 있다. 배관노후, 층간소음, 심각한 교통문제 등 손볼 곳도 한 두 군데가 아니다. 이는 목2,3,4동 구도심지역을 중심으로 한 주택단지도 마찬가지다. 좁은 도로와 불편한 이동성, 주차난과 각종 안전문제, 낡은 주거환경 등은 주민들의 개발수요를 높이고 있다.

목동아파트는 80년대초 주택 200만호 공급일환으로 조성된 도시내신도시(Newtown in Town) 초기모델이다. 다만 1기 주거중심 신도시 이기는 하지만 신도시특별법이 아닌 택지개발로 건설되었다. 재개발의 여지가 있는 대목이기도 하다.

목동아파트의 경우, 단지별 시세, 지분, 대지용도 등의 차이가 있어 단지별 재건축외엔 달리 방법이 없긴 하나, 개발방식의 형평성이나 종상향 등의 걸림돌이 상존한다. 아울러, 현재도 심각한 주차난, 지역내 이동성 문제, 십자축(경인로와 서부간선로)으로 유발되는 교통체증 등의 열악한 교통부하 문제가 재건축시 늘어나는 가구 수로 인해 더욱 심각해질 우려가 있다.

정부주도로 추진된 목동아파트는 초기 수많은 사람들을 강제로 내몰고 건설했다. 또 수많은 사람들이 정부정책을 믿고 이주해왔다. 26,000세대 주택을 공급하고도 주차면과 이동성 문제 등에 대한 대책은 거의 먹튀 수준이다. 정부가 책임을 강하게 느껴야할 부분이다. 

도시재생이 답이다. 트램(노면전차) 도입과 목동 신재생타운법의 제정을 제안한다 

한국의 도시계획 역사는 불과 30여년이다. 1979년 경기도 안산이 우리나라 계획도시 1호이다. 비슷한 시기에 강남이 개발되고, 80년대 초 주택 200만호 건설을 목표로 서울 양천구 목동을 시작으로 제1기 도시내 신도시(NewTown in Town)들이 건설되었다. 그 다음을 잇는 것이 90년대 신도시법에 의해 조성된 일산, 분당, 평촌, 산본, 판교 등이고, 주택단지 주거환경을 개선을 목적으로 2000년대 시작된 재개발 사업이 뉴타운법이다.

일산 신도시, 분당 신도시, 길음 뉴타운, 은평 뉴타운 등은 모두 해당 재개발 사업의 근거가 되는 법이 재개발 대상 지명 뒤에 붙여진 것이다.

정부가 주택공급 정책의 일환으로 추진한 신도시 정책은 아파트와 같은 대규모 공동주택 단지를 양산했고, 인구과밀화로 각종 사회문제가 발생되었다. 인구 과밀화 현상은 주차문제, 이동성 문제, 상습정체, 교통사고 등의 교통문제와 환경오염, 범죄발생, 경쟁과열과 스트레스 등각종 사회문제, 환경문제, 건강문제 등의 원인이 되었다.

이러한 도시문제는 도시재생의 문제로 다시 환원시키고 치유할 수 있다고 본다. 아파트는 우리의 동네문화를 파괴하고 지역 공동체를 약화 시켜왔다. 1년이 지나도 아파트 옆집 사람을 잘 모르는 것이 현실이다. 아파트 같은 동에 수년을 같이 살아도 바로 옆집 아저씨는 신뢰하지 못하는 낮선 사람인 것이다.

서구의 아파트 구조를 보면 공유시설을 많이 확보하고 있는 것을 볼 수 있다. 아파트 1층을 전체 주민이 사용할 수 있는 공동 로비나 도서관, 커피숍 등의 공간을 창출하여 이웃간 친밀감를 높이고, 기존에 개별 가정이 사용해오던 공간이 더 확장되는 효과도 있다. 외부에서 많은 손님이 찾아 와도 공동공간을 활용하면 공동주택 공간의 활용성이 자기 집에서 아파트 건물 전체로 확장되는 효과를 발휘한다.

공학적 솔루션을 통해 공학으로 잃어버린 우리들의 가치를 재발견하고 재구성하는 것이다. 과거 담도 낮고 대문도 활짝 열려있고 아이들이 뛰어놀 수 있는 그런 동네문화의 복원이다. 

대규모 공동주택으로 구성된 신도시의 경우, 주민주도 재건축에만 의존하게 되면 각종 사회문제의 심각성은 더 가중될 것이다. 재건축사업 자체가 별다른 개선책이 없는 가운데, 교통수요만 늘어나기 때문에 그로인해 발생하는 교통부하가 대표적이다. 아울러, 제한된 대지면적과 용적율 등은 재건축시 입주자의 과다비용 지출을 동반할 수밖에 없다.
   
▲ 양천 르네상스 조감도

대규모 아파트단지의 경우일수록, 오히려 기반시설을 포함한 재개발이 주요하다. 다만, 현행법에서는 신도시지역이나 대규모 아파트로 구성된 공동주택의 경우, 재개발법의 대상이 못된다. 일부 역세권 개발 등을 제외하고는 딱히 추진할 만한 현행법이 부재인 상황이다.

신도시형 대규모 아파트 단지의 재건축 기한이 도래하면서 이러한 부분들에 대해서 정부와 주민간의 보다 적극적인 자세의 고민이 필요한 시기이다.

재건축으로 악화될 문제점과 초기 신도시 조성 시 미처 고려하지 못해서 발생되는 각종 사회문제들에 대해서도 한꺼번에 해결할 수 있는 해답을 찾는 것이 옳을 것이다.  

신재생타운법 제정 필요해 

인접한 다발성 재개발 사업을 하나로 묶어서 추진할 수 있는 법이 바로 ‘뉴타운법’이다.

대규모 공동주택으로 구성된 아파트 단지는 현재로서 마땅히 추진할 근거법이 미약한 현실이다. 그럼에도 불구하고, 신도시 재건축 연한이 도래하면서 법개정의 필요성이 높아지고 있는 상황이다.

뉴타운법과 신도시 법에서 일부 차용하여, 인접한 다발성 재건축사업을 하나로 묶어 재개발하는 ‘신재생타운법’ 제정을 제안해 본다.

향후, 신도시들을 중심으로 과거 잘못된 도시계획을 새롭게 재구성하여, 사람이 좀더 편하고 행복하게 생활 할 수 있는 주거환경이 필요하고, 아울러 잃어버린 우리사회의 전통적 가치를 회복하는 차원에서의 제대로 된 도시재생이 추진되어야 할 것이다.

‘신재생타운법은 이 모든 것을 동시에 해결할 수 있는 솔루션이 될 것을 확신한다. 

주택 200만호 건설 차원에서 추진된 1기 도시내 신도시-사실 목동아파트의 경우, 신도시법이 아닌 주택건설촉진법에 의거하여 추진된 개발사업임-목동신시가지아파트의 재건축 연한 도래는 국내 신도시들의 향후 방향을 가늠하는 주요한 기준이 될 것이다. 개인의 재산이니 주민 스스로가 알아서 하라고 하기 보다는 큰 틀에서 정부차원의 적극적인 고민과 협조가 요구되는 대목이다.

양천구 목동의 경우, 철거민들의 피눈물 속에 잉태된 미니신도시이다. 수많은 사람들의 눈에서 수없는 눈물을 뽑고 탄생한 도시다. 두 번째 개발에는 정부가 주민의 입장에서 적극 고민하는 태도가 필요하다. 도시는 해당 지역주민의 삶의 터전이다. 도시의 개발은 그곳에 살고 있는 주민의 의견과 이해가 가장 중요한 요소이다. 도시가 개발될 때마다, 주민이 외면당하는 일이 또다시 발생해서는 안 될 문제다.

정부가 추진했던 많은 신도시들의 문제이기도 하다. 첫 단추를 잘 꿰면 다음 단추부터는 눈 감고도 꿴다. 지금까지의 도시계획이 소 잃고 외양간 고치는 격이었다면, 앞으로의 도시재생은 과거 문제점을 분석하고 향후 수요까지 예측하는 철저한 유비무환의 자세로 임해야 할 것이다.  

‘New-양천 르네상스’ 계획의 핵심은 교통문제 해결과 양천지역 기대가치 제고 

현재 목동지역에 가장 현실적인 도시재생 방법은 주택재건축이다. 재건축 방식도 매우 좋은 현실적 방안이다. 그러나 일부단지 종상향 문제가 있고, 교통부하에 대한 대안, 향후 지역간 부동산 경쟁체제 등을 감안한 도시경쟁력을 제고하기 위해, 양천의 판을 새롭게 재구성하는 방안도 적극적으로 모색해볼 필요는 있다. 양천지역의 기대심리를 끊임없이 높여주는 과정이라고 하겠다. 

세계적으로 가장 인기 있는 부동산 사이트는 도심접근성이 뛰어나고 센트럴파크 중심의 녹지체계와 허드슨강 중심의 수변접근로가 확보된 맨하탄 업타운 지역이다.

서울의 동부이촌동, 청담동, 여의도 등이 이와 유사한 지역사례로 볼 수 있다. 3개지역 모두 도심접근성이 좋고, 공원녹지와 수변지역을 확보하고 있다.

독일의 사례를 보면 지자체 주도로 문화예술가와 건축설계사가 협업하여 콜라보레이션 작업으로 주택 및 공공시설에 대한 디자인을 하고 지역내 무료로 제공하고 있다.

5년, 10년 지나 예술성 높은 도시로 거듭나게 된다. 컬쳐노믹스(Culturenomics) 개념이 그중 하나이다. 컬쳐노믹스는 문화(Culture)와 경제(Economics)의 합성어로 문화경쟁력이 도시성장을 좌우한다는 이론이다.

목동지역 주택단지를 중심으로 적용해 볼만한 사례이다. 좁은 도로를 확장하고 주차면을 늘려야 한다. 그러기 위해 기부채납을 조건부로 종상향을 해야 한다. 공공인프라도 확충해야 한다. 목동 주택단지지역은 재개발 요건도 해당되고, 적절한 밀도와 층수제한으로 개발수요를 분산시킨다는 최근 서울시 정책방향에도 부합한다.

목동아파트 지역의 경우, 3종지역 단지들의 경우 재건축도 매우 희망적이다. 역세권 개발 등 다양한 개발방식을 적용할 수도 있고, 도정법에 의한 주택재건축도 넓은 대지면적과 3종지역 용적율, 교육특구 이니셔티브 장점을 살린다면 충분히 구매력 높은 사이트로 평가받을 수 있다. 다만, 양천구가 현재 겪고 있는 이동성, 주차난, 교통체증 등의 교통문제에 대한 대비책 마련이 시급하다. 이주를 위한 대체지역 확보와 이주비 부담에 대한 고민도 필요하다. 단지별 시세 및 대지지분, 토지용도 등에 대한 차이도 극복하고 입지에 따른 개발방식의 형평성 문제도 극복해야 할 문제로 등장한다.

목동아파트를 중심으로 미국 맨하탄 업타운 지역의 모델 차입 검토를 통해 도시경쟁력 자체를 높이는 방안을 검토해볼 필요가 있다. 기부채납을 통해 도시숲 휴양림을 인근 수변지역과 연계하여 녹지체계를 새롭게 재구성하고 도심접근성과 지역내 이동성 제고를 위해 트램(노면전차) 도입을 제안한다. 

트램(노면전차) 제안 

트램(노면전차)은 재건축이던 재개발이던 양천지역 도시재생을 위한 필수사항이다. 일방통행의 넓은 도로와 도심에로의 접근성이 높은 지하철 역을 다수 확보하고 있는 양천지역의 제반 조건은 트램 도입의 효과를 높여주는 요소이다. 도로위에 설치되어 평균 30~50Km속도로 달리는 트램(노면전차)은 차량과 도로를 공유하여 도로이용 측면에서 효율이 높고, 안전하다. 아울러 저렴한 설치비용과 도시미관 차원에서도 훌륭한 장점으로 평가된다. 신목동역, 목동역, 양천구청역, 오목교역 등 주역 역사와 주거지역을 연결하는 순환 트램노선은 지하철보다는 적지만 버스보다는 많은 교통수요를 감당할 수 있어 지역내 이동성 제고, 도심접근성 제고, 지역내 교통량 감소 효과를 기대할 수 있다.

매가구역(Mega Area) 단위의 초고층아파트와 트램 그리고 광활한 도시숲, 수변지역과의 연계성 제고는 양천지역의 도시경쟁력을 한 차원 높은 단계로 끌어올리게 된다.

Mega Area별 초고층아파트를 주장하는 이유로는 재건축시 발생하는 대체지역 확보가 어렵고, 막대한 이주비 부담, 이주로 인한 주민불편사항 발생 등 때문이다.

매가구역내 주거 면적만을 先개발하고 입주후 나머지 지역의 녹지와 공공인프라를 개발하면, 그만큼 이주에 대한 부담도 줄어든다는 발상이다.

이러한 계획을 추진하기 위해서는 도시계획변경 사전협상제도 등을 통해 종상향이 아니라 준주거지와 주거지역의 결합개발을 위해 기부채납을 조건으로 하는 업조닝(Up-Zoning) 방안을 모색해 볼 필요가 있다.

이번 토론회를 통해서 목동아파트를 중심으로 한 양천지역의 주택재건축 방식의 장단점을 비교하고, 분양성을 검토하고, 단점에 대한 대책도 마련해 볼 예정이다. 그리고 재건축외에 양천지역 가치를 제고할 만한 개발방식과 플랜이 있을 수 있는지에 대해서도 논의할 예정이다.

아울러, 개발과 무관하게 양천지역의 교통문제에 대해서도 문제점 등 현황을 진단하고. 대안 제시는 물론이고 도시재생에 필수사항인 공공디자인과 관련하여 해외사례를 중심으로 검토하는 자리가 될 것이다.

목동아파트 건설 30년 이후, 재건축 연안이 도래하고, 주택단지 등을 중심으로 주거환경 개선에 대한 수요가 늘고 있다. 최근 연이어 보도되는 수도권 중심의 부동산 가격 하락도 움직임도 주민들의 불안감을 자극하고 있다.

영국의 밀레니엄 브리지는 다리를 건너는 사람보다 구경하러 오는 사람이 더 많다고 한다. 과거 공장지대가 새롭게 문화중심지로 재탄생되고, 슬럼화된 도시가 활기를 되찾고 있다.

국내 도시건설 초기 도시계획이 부실하게 설계되거나, 난개발로 덧붙여져 도시기능 자체가 저하된 사례가 허다하다. 이제 모처럼 만회할 기회가 왔다. 도시 노후화로 인한 도시재생을 통한 두 번째 기회가 온 것이다.

종합적으로 검토해야 한다. 과거 토건축 차원을 넘어서 도시계획 차원에서 기능과 외관 모두를 만족시키며 도시경쟁력 제고를 위한 노력들이 필요하다.

주민에게만 맡겨둘 사안은 아니다. 정부가 책임 있는 자세로 적극적 태도를 보여야 한다. 주민의 이해도 충분히 수렴하고, 공공인프라를 확산하고 일자리 창출과 시장활성화 차원에서도 매우 극적인 타이밍이다. 아울러 국내 노후 도시들에 대해 도시재생을 통한 새로운 모범적 도시모델이 구축되어야 한다.

그 첫 출발지는 양천구가 될 것이다. 1기 주거중심 신도시였던 양천구가 ‘뉴-양천 르네상스 플랜’을 통해 1기 도시재생 모범사례로 재탄생할 것을 기대해 본다.

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