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1주택자는 종부세가 아닌 재산세 인상이 타당하다!
1주택자는 종부세가 아닌 재산세 인상이 타당하다!
  • 조준상 선임기자
  • 승인 2018.09.17 00:23
  • 댓글 0
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1주택 vs 다주택 구도를 바꾼 재편 기준에 대한 반발 상당할 듯
3주택․조정대상지역 다주택자 세부담 상한선 150%→300%에서 의지 엿보여
정부의 종합부동산세 인상안
정부의 종합부동산세 인상안

정부여당은 딜레마였다. '부동산 세금을 너무 올리면 민간소비 지출에 부정적인 영향을 줄까 우려된다. 소득주도성장이라는 구호가 무색하게 경기 둔화의 신호가 쏟아진다. 하지만 집값은 안정시키면서 부동산 세수도 짭짤하게 늘어나면 좋다.' 그런 두 길 보기, 세 길 보기를 해왔다. 지난 7월5일 세제 개편안에서 최후의 보루라던 종합부동산세를 찔끔 올리는 방안을 내놓는 소심함은 그런 배경에서 이해할 수 있다. 그런 여러 길 보기는 통하지 않았다. 현실은 참담하다.

방향은 이미 나와 있다. 두 길, 세 길 보기 하지 않는다는 것이다. 경기 둔화를 각오하고라도 보유세를 강화해 집값을 안정시키겠다는 단호한 의지가 엿보여야 한다. 실질금리가 거의 제로나 마이너스인 상황에서 경기 둔화가 부동산시장 냉각으로 이어질 가능성이 거의 없다는 점에서 경기 둔화를 우려하는 눈길은 접어둬야 한다. 의지를 보여줄 수 있는 방법은 보유세 강화의 기조가 현 정부 내내 유지될 것을 명확히 하는 것이다.

3주택+고가 1주택+조정대상지역 2주택 vs 나머지의 설정 구도

정부가 9월13일 내놓은 ‘주택시장 안정대책’을 보면, 여전히 좌고우면의 흔적이 보인다. 이번 대책의 뼈대는 두 축이다. 하나는 3주택 이상과 집값이 급등한 조정대상지역의 2주택 이상 보유자에 대한 추가과세다. 다른 하나는 종부세를 현행 유지하는 대상을 현행 과표 6억원(시가 최고 34억원) 이하에서 3억원(시가 18억원) 이하로 낮추는 것이다. 이는 1주택자와 다주택자라는 기존의 구분 기준을 새롭게 재편한 것에 해당한다. 재편의 기준은 조정대상지역, 3주택 이상, 그리고 (초)고가주택이다. 이 세 기준을 가로와 세로로 조합하며 종부세율을 높였다.

3주택 이상과 조정대상지역 2주택의 경우 종부세와 재산세를 더한 금액을 기준으로 전년 세액의 150%를 넘지 못하도록 한 세부담 상한선이 300%로 올리는 게 그렇다. 전년에 종부세와 재산세를 1천만원 냈다면, 올해 과세액이 3천만원이 나오더라도 1500만원만 내면 됐는데, 이제는 3천만원 전부를 내도록 손질한다는 얘기다. 이들 대상에게 적용되는 종부세율도 적게는 0.1%포인트, 많게는 1.2%포인트 오르는데, 최고세율은 현행 2.0%에서 3.2%로 높아진다. 애초 정부안은 지역에 관계없이 3주택 이상 보유자만 추가과세 하기로 했지만, 조정대상지역 2주택 보유자도 추가 과세 대상에 포함한 것이다.

현재 조정대상지역은 서울과 세종시 전역, 경기 주요지역(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성 동탄2, 구리, 안양 동안구, 수원 광교), 부산 6개 지역(해운대, 연제, 동래, 부산진남, 수영구, 기장군), 대구 수성구, 세종시 등이다. 조정대상지역이란 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나, 청약경쟁률이 5대1 이상인 지역으로 정부가 해마다 지정한다.

(초)고가주택이란 재편 기준은 과표 3~6억원 구간을 신설한 데서 찾을 수 있다. 이에 따라 조정대상 이외의 지역의 경우, 과세표준 3억원 이하(시가 1주택자 18억원 이하, 다주택자 14억원 이하)를 빼곤 2주택과 1주택에 대한 종부세율이 현행보다 0.2~0.7%포인트 높아진다. 다주택자만이 아닌 1주택자도 세 부담을 늘린 것이다.

공시지가 현실화 대신 공정시장가액 80%→100% 선택한 듯

조정지역 다주택자들이 집을 내놓으면 누가 살 수 있을까?
주거공간의 로드맵이 필요하다.
사진은 서울 가좌지구 행복주택의 전경. 

종부세 공정시장가액 비율을 현행 80%에서 연 5%포인트씩 100%까지 높이기로 한 것은 현재 동원할 수 있는 정책수단을 동원한 것에 해당한다. 하지마 이는 공시지가 현실화 작업이 더뎌지거나 현실화가 아닌 부분 현실화에 그칠 가능성을 그만큼 높인다. 공정시장가액을 100%로 높인다고 해놓고 이것을 다시 하향조정할 수 없다고 할 때 남는 방법은 공시지가 현실화 속도를 조절하는 것밖에 없기 때문이다.

투기 수요를 억제하는 방안으로 그동안 거론돼 오던 것들은 모두 포함됐다. 다주택자의 경우 2주택 이상 가구가 투기지역·투기과열지구, 조정대상지역 안에 주택을 구입하거나, 거주하지 않을 목적으로 주택을 구입할 때 주택담보대출을 받을 수 없게 된다. 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지되며, 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증이 제공된다.

임대등록사업이 투기용으로 악용되는 것을 막는 방안들도 마련됐다. 투기지역 임대사업자업자 대출에는 현행 80~90%인 주택담보대출비율(ITV)이 40%로 줄어든다. 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록 시에 양도세가 10%포인트(2주택), 20%포인트 중과된다. 종부세도 부과된다. 지금은 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택을 양도할 때 세금이 감면됐고, 종부세는 합산 과세 대상에서 빠졌다.

수도권 분양가상한제 적용 주택의 전매제한도 강화한다. 전메제한기간이 최장 6년에서 8년으로 늘어나고, 거주의무기간도 1~2년씩 길어진다.

새 재편 기준의 비일관성과 1주택자의 반발 가능성

되풀이하지만, 이번 대책의 가장 큰 특징은 주택시장 안정을 위해 기존 1주택자 vs 다주택자라는 구도를 새롭게 재편한 점이다. 문제는 이 과정에서 일관된 원칙이 훼손됐다는 것이다. 조정대상지역에 사는 모든 사람들이 집값을 올리는 능동적 역할을 했다고 보기는 어렵다. ‘오르는 걸 어떻게 해?’라는 1주택자도 있을 것이다. 이런 1주택자에게 종부세라는 보유세 인상으로 접근하면 안 된다. 재산세 인상으로 접근하는 것이 맞다. 종부세는 1주택 대 다주택 구도의 산물로 인식되고 있어서다.

나머지 주택을 팔고 ‘똘똘한 한 채’를 보유한 1주택자를 종부세로 다스리면 반발만 낳을 가능성이 높다. 이미 ‘집이 조정대상지역에 있다고 해서 종부세를 추가과세 하는 게 맞냐?’는 목소리가 들린다. 1주택자에 대해서는 집값 급등에 따른 재산액이 상승하는 경우나 양도차익 발생으로 현금 자산이 늘어났을 경우에 대한 재산세율 규정을 새롭게 마련해야 한다. 이런 맥락에서 세부담 상한선 인상은 3주택자와 조정대상지역 2주택자에게만 국한될 일이 아니다. 모든 다주택자에게 해당되는 게 맞다. 다주택자는 종부세로, 1주택자는 재산세로 접근하는 방안을 찾아야 한다는 것이다.

조정대상지역 등 규제지역의 다주택자에 대해 종부세율을 차등 적용하는 것은 문제가 안 된다. 집값 상승의 차이가 나는 지역별로 종부세율에 차이를 두는 것은 과잉규제와는 거리가 멀다.

이번 대책은 현 정부 아래에서 재건축과 재개발은 없다는 일종의 선언에 가깝다. 그렇기 때문에 수도권 인근 공공택지 30곳 개발 통한 30만가구 공급, 상업지역 주거비율과 준주거지역 용적률 상향, 역세권 용도지역 변경 등을 통한 도심내 주택 공급이 빠질 수 없는 것도 이런 이유에서다. 그래서 문제다. 크고 작은 재건축․재개발 수요가 분명히 있는데, 이것을 언제까지 붙들어 둘 수 있느냐는 것이다.

이런 문제까지 염두에 둔 큰 틀의 주거공간의 로드맵, 종부세와 재산세와 같은 보유세는 올리고 양도세와 취득세 등의 거래세는 낮추는 원칙을 실현하기 위한 세제가 필요하다. 이 과정에서 강화하는 보유세를 주택지분으로 납입하게 할 수 있도록 하는 것도 필요해진다. 1주택자들로 이뤄진 미국 베벌리힐즈 같은 상류층 주거지가 생기는 것도 감안해야 한다. 다주택자에게 많은 세금을 물려서 보유한 주택을 시장에 내놓게 하려는 행위의 궁극적인 결과를 생각해 보면 된다. 이런 고가주택을 살 수 있는 사람은 서민이 아니라 어느 정도 자산가층일 수밖에 없다는 것이다. 점점 그렇게 가고 있고, 이것을 백인시할 필요는 없다. 중요한 것은 교육 접근의 형평성이다.

이번 대책은 제목처럼 ‘안정’ 대책이지 미래까지 염두에 둔 종합 대책은 아니다. 다시 부동산시장이 들썩이지 말라는 법도 없어 보인다. 이번 대책으로 더 걷히는 주택분 종부세가 4200억원밖에 안 된다. 세부담 상한선을 넉넉히 400% 정도로 설정하고 재산세 인상과 종부세 인상을 원칙에 맞게 결합하는 게 좋았을 듯하다.


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