[이코노미21 신만호 선임기자] 지난 12월16일 정부는 부동산 급등을 막겠다며 이른바 ‘핀셋규제’를 내놓았다. 핀셋으로 뽑듯이 부동산값이 급등한 지역을 구‧동 단위로 세분화해 규제를 강화한다는 것이다. ‘핀셋규제’를 내놓은 지 6개월. 과연 정부가 기대한대로 ‘핀셋규제’가 부동산 상승세를 막았을까.

결론적으로 실패했다는 게 전문가들의 평가다. 정부의 기대와는 달리 ‘핀셋규제’를 하면 주변 비규제지역의 가격이 꿈틀거렸고, 이에 정부는 주변 비규제지역을 다시 ‘핀셋규제’로 묶었다. 그러나 이곳들을 제외한 다른 지역으로 다시 이동하면서 지난 6개월은 핀셋규제→풍선효과→추가 핀셋규제→풍선효과가 반복적으로 이뤄지고 있다.

정부가 ‘핀셋규제’를 통해 부동산 가격을 안정화시키겠다고 했을 때에도 정밀한 ‘핀셋’이 가능하냐는 의문제기가 있었다. 정부는 국토부 부동산실거래가 등을 활용하면 부동산 가격 변동폭을 정확히 알 수 있다며 ‘핀셋규제’가 성과를 낼 것이라고 주장했다. 그러나 ‘핀셋규제’는 해당 규제지역에서 일시적 효과를 보였을뿐 그 주변지역은 오히려 무풍지대로 만들어줬다. 규제를 강화해도 갈 곳 없는 유동자금은 비규제지역으로 이동하면서 동일한 투자행태를 반복했다.

서울 주요 지역에서 주변 지역으로 이후엔 수도권으로 순환하던 가격 상승세가 다시 서울 주요 지역에서도 나타나고 있다. 정부는 최근 가격이 다시 꿈틀거리는 지역에 대해 추가 규제를 내놓겠다고 밝혔다.

정부가 18일 내놓은 안은 수도권 전체를 조정대상지역으로 지정하고, 수원시, 안양시 등 최근 풍선효과로 급등세를 보인 17곳을 투기과열지구로 신규 지정한 것이다. 이번 6.18조치로 서울 전역과 수도권 전체가 규제대상지역이 됐다. 또한 서울 전역과 수도권 주요 지역 10곳이 투기과열지구로 지정됐다.

이번 투기과열지구 지정으로 시가 9억원이 넘는 고가주택을 구입할 경우 주택담보대출이 제한되고, 3억원 이상 주택 취득시에도 자금조달계획서 신고가 의무화되는 등 규제가 강화된다.

문제는 이 규제만으로 집값이 잡힐까라는 점이다. 서울은 이미 전역이 투기과열지구로 지정되었지만 아파트값이 3주 연속 상승했다. 부동산114에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매가격 변동률은 지난주와 같은 0.03%를 기록했다. 재건축은 지난주(0.04%)대비 상승폭이 커지면서 0.08% 올랐으며, 일반 아파트는 0.03% 상승했다. 상승폭은 강남권보다 노원, 금천, 관악, 구로구 등 다른 지역에서 상대적으로 높았다.

결국 강남권, 고가주택에 대한 규제를 강화하면 상대적으로 저렴한 다른 지역 아파트 구매 수요가 늘어 가격이 상승한다는 것이다. 이를 수도권으로 확대해도 동일하게 해석할 수 있다. 서울지역에 대한 규제가 강화되자 규제가 덜하고 가격이 저렴한 수도권 지역으로 수요가 늘고 있는 것이다. ‘핀셋규제’가 해당 지역을 제외하면 별다른 영향이 없다는 의미다.

최근에는 이른바 ‘갭 투자’도 다시 기승을 부리고 있다. 대출규제가 강화되면서 매입자금을 만들기 어려운 상황을 노려 전세를 낀 갭 투자가 늘고 있다. 특히 전세가 비율이 높고, 상대적으로 가격이 저렴한 지역에서 갭 투자가 성행하면서 이들 지역의 가격을 끌어 올리고 있다.

정부가 6.18대책을 내놓았지만 시장의 반응은 ‘글쎄’이다. 규제의 허점을 노린 새로운 투자가 나타날 것이며, 제2의 풍선효과가 발생할 것으로 보는 시각이 많다. 더 근본적인 문제는 가격이 변동한 후에 규제가 이뤄지는 ‘후 처방’ 방식이다. 정부가 가격 불안정성을 인지하고 대책 마련을 할 때 시장은 이미 규제가 있을 것을 예상하고 다른 곳으로 이동을 시작한다. 이른바 부동산 전문가라는 사람들의 강의만 들어도 이들이 어떻게 움직일 것인지를 예측할 수 있다.

‘핀셋규제’는 더 이상 지켜야할 이유가 없다. 검증되지도 않은 방식을 마치 이전과는 전혀 새로운 대책인 것처럼 홍보한 것외 ‘핀셋규제’가 앞으로 부동산 시장을 안정화 시킨다는 보장이 없기 때문이다. 일부 전문가들은 ‘핀셋규제’보다 차라리 광범위한 규제가 더 낫다고 말한다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "일부 지역만 규제지역으로 추가한다면 결국 정부가 부동산 투기꾼들에게 다음 먹잇감을 안내하는 것이나 다름이 없다"면서 "차라리 전국을 규제지역으로 지정해야 효과를 볼 수 있을 것"이라고 말했다.

부동산대책이 강력한 힘을 발휘하려면 일관성과 동시성을 가져야 한다. 상황에 따라 규제가 변동한다면 변동을 가정한 투자·투기가 가능하기 때문이다. 또한 초저금리에 따른 시중의 풍부한 유동자금을 고려한 대책이 마련돼야 한다. 코로나19 팬데믹 상황에서 세계경제가 극심한 경기침체를 겪고 있으며, 우리나라도 다른 나라보다 상대적으로 낫다고 하지만 올해 마이너스 성장이 예상된다. 경제가 하락하고 경기침체가 진행되는데도 부동산 가격이 떨어지는커녕 올라가는 것은 분명 이상하다.

아파트 가격 상승을 주장하는 일부 전문가들이 꼽은 상승 이유는 초저금리이다. 이들은 사상초유의 초저금리로 갈 곳없는 풍부한 유동자금이 결국 주식과 부동산 특히 부동산시장으로 몰릴 수밖에 없다는 것이다. 유동자금이 부동산시장에 지속적으로 유입되는 한 지금의 규제 방식으로는 부동산 가격을 안정화할 수 없다는 지적이다. 자금의 여유가 있는 경우 정부의 강력한 대출규제는 무력해질 수밖에 없다. [이코노미21]

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