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앞으로 임차인이 전세주택의 선순위권리관계 확인할 수 있다
앞으로 임차인이 전세주택의 선순위권리관계 확인할 수 있다
  • 임호균 기자
  • 승인 2022.09.01 15:43
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국토부 ‘전세사기 피해 방지 방안’ 발표
내년 1월 ‘자가진단 안심전세앱’ 배포
적정시세, 악성임대인 명단 등 확인 가능
체납사실·선순위 확인요청시 임대인 정보제공해야
임대인 동의없이 미납세금 확인 가능해져
전세가율을 시군구, 수도권 읍면동별로 공개
최우선 변제금액 상향...임차인 대항력 보강
임대인의 담보권 설정 가능시점 계약서 특약 명시
우선 변제권 취득 전 임대인의 근저당권 설정 등 금지
주택도시보증공사 내 ‘전세피해 지원센터’ 설치

[이코노미21 임호균] 정부가 전세사기를 막기 위한 방안 마련에 나섰다. 전세계약시 확인해야 할 주요 정보를 담은 (가칭)자가진단 안심전세앱을 내년 1월에 내놓는다. 이와 함께 피해자들에 대한 금융지원 및 임시거처를 제공해 피해자들을 지원한다. 또 전세사기에 대한 단속과 처벌도 강화한다.

국토교통부는 1일 관계부처 합동으로 이같은 내용을 담은 ‘전세사기 피해 방지 방안’을 발표했다.

정부는 서민 임차인의 재산권 보호와 주거안정 지원을 위해 크게 ∆피해예방 ∆피해지원 ∆단속·처벌 강화 등으로 나눠 방안을 준비했다.

먼저 임차인에게 폭넓은 정보가 제공된다. 정부는 내년 1월 전세계약 시 확인해야 할 주요 정보들을 한 눈에 제공하는 (가칭)자가진단 안심전세앱을 구축⋅배포할 예정이다. 이에 따라 임차인은 입주희망 주택의 적정시세, 악성임대인 명단 등을 확인해 의심매물 여부, 위험정도를 사전에 판단해 계약 여부를 결정할 수 있다. 특히 청년·신혼부부 등 경험이 적은 사회초년생을 위해 임대차 계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항 등 기초 정보들도 안내할 계획이다.

정부는 선순위 권리관계에 대한 확인 권한을 임차인에게 부여하기로 했다. 계약 전 임차인이 체납사실(국세·지방세 등)·선순위 보증금 등 확인을 요청할 경우 임대인는 해당 정보(납세증명서, 확정일자 부여 현황 등)를 의무적으로 제공해야 한다. 정보요청 권한(임차인) 및 제공의무(임대인)를 공인중개사 설명의무 대상에 포함하고 임대차 표준계약서에 반영하는 방안도 포함됐다. 또 계약 후 임차개시일 전까지 임차인이 임대인 동의없이 미납세금을 확인할 수 있도록 한다.

임대사업자 관리도 강화된다. 현재 임대사업자의 임대보증금 보증 가입이 의무화 됐으나 임차인의 보증가입 여부 확인이 어렵고 미가입자도 많은 상황이다. 이에 정부는 임대인이 보증을 신청할 경우 임차인에게 통보(4분기, HUG)하고 보증가입 의무 준수 여부도 상시 점검하기로 했다.

공인중개사 등 시장 감시기능을 확대한다. 공인중개사 등이 전세사기 의심매물 등을 지자체 등에 신고토록 하고 신고 시 포상금(50만원)을 지급하는 방안이다. 또 시세파악이 어려운 신축빌라 등에 대해서는 적정 시세가 반영되도록 주택가격 산정체계를 개선(10월)한다.

높은 전세가율 지역 관리를 위해 실거래 기반으로 아파트, 연립·다세대 등 전세가율을 구체적(전국 시군구, 수도권 읍면동)으로 공개하고 보증사고 현황·경락률도 신규 제공한다. 보증사고 현황(HUG) 및 경매낙찰 현황(법원 경매정보)은 시·군·구 단위로 공개한다. 이는 다음달 최초 공개하고 이후 매월 중순 업데이트할 예정이다.

정부는 임차인의 법적 권리를 강화하기로 했다.

먼저 최우선 변제금액이 상향된다. 현재 담보설정 순위에 관계없이 임차인 보증금 중 일정 금액은 우선 변제되도록 최우선 변제금액을 설정·운영 중이다. 여기에 임대차 보증금 통계, 권역별 임대차 시장 현황 등을 고려해 최우선 변제금액 상향을 추진한다. 세부 상향수준은 법무부 주택임대차 위원회 심의를 거쳐 결정할 예정이다.

임차인 대항력을 보강한다. 현재는 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용해 임대차 계약 직후 주택을 매도하거나 근저당을 설정해 보증금을 편취하는 문제가 있다. 이에 정부는 표준계약서 특약 명시, 은행 대출 심사절차 개선 등을 추진한다. 임대인의 담보권 설정 가능시점 등을 계약서 특약에 명시하고 국토부 인증 등을 통해 활용률을 높인다. 구체적으로 임차인이 주택인도, 전입신고, 확정일자를 부여받아 우선 변제권을 취득하기 전 임대인의 매매, 근저당권 설정 등 금지, 위반시 계약 해지 가능, 임대인의 임차인 손해에 대해 배상 등의 내용이다.

정부는 전세사기 피해자에 대한 촘촘한 지원도 병행하기로 했다. 주택도시보증공사(HUG) 내 ‘전세피해 지원센터’를 설치하고 금융서비스, 임시거처 및 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 원스톱 제공할 예정이다.

또한 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금 지원을 위해 전세사기 피해 임차인을 대상으로 주택도시기금에서 1%대 초저리 자금대출을 지원할 예정이다. 예를 들어 대출한도는 가구당 1.6억원, 금리는 연 1%대 수준, 기간은 최대 10년 등 내용이다.

전세보증금 반환보증 가입을 지원하다. 특히 전세사기 노출 위험이 상대적으로 큰 청년·신혼부부 등에 대해서는 보증료를 추가 지원해 보증가입을 유도한다. 또 전세사기 피해발생 시 신규계약 전까지 주거불안에 직면한 임차인을 위해 HUG가 강제관리 중인 주택 등을 임시거처로 제공하기로 했다. 6월 기준 HUG 소관 강제관리 주택은 1172세대다.

정부는 악의적인 전세사기에 대해서는 단속과 처벌을 강화하는 등 엄정 대처하겠다고 밝혔다. 정부는 관계기관 합동 특별단속을 실시하고 상시적 공조체계도 구축할 예정이다.

정부는 전세사기 공모 임대사업자·자격사 등 가해자에 대한 처벌근거가 없고 부정이익 환수 체계도 미흡하다고 보고 전세사기 가해 임대사업자·중개사 등에 대해서는 처벌을 강화하고 채권회수를 위한 전담 관리체계도 운영할 계획이다.

정부는 전세사기 가해자는 사업자 등록 불허, 기존 사업자가 가해자인 경우 등록 말소할 계획이다. 자격사 처벌도 강화해 결격사유 적용기간, 자격취소 대상행위 확대 등 사기에 공모한 중개사·감평사 등 처벌을 강화할 예정이다. 이를 위해 정부는 올해 4분기 중 전문가⋅업계 등의 충분한 의견수렴을 통해 처벌 수위, 내용 등을 구체화하기로 했다. 또 전세사기 의심 악성 채무자의 채권회수를 집중 추진하기 위한 전담조직 운영도 운영하기로 했다. [이코노미21]

원희룡 국토부장관이 1일 전세사기 피해 방지대책을 발표하고 있다. 사진=국토교통부
원희룡 국토부장관이 1일 전세사기 피해 방지대책을 발표하고 있다. 사진=국토교통부

 


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