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아파트가격 거품 과도하다...서초구 가격거품 50% 넘어
아파트가격 거품 과도하다...서초구 가격거품 50% 넘어
  • 임호균 기자
  • 승인 2022.09.23 15:55
  • 댓글 0
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아파트의 적정가격과 거래가격 비교
서울 38%, 경기 58% 이상 가격거품
최근 5년 간 전국적으로 23% 상승
안성, 여주, 의왕 80% 이상 가격거품
2019년 이후 가격거품 특히 심화돼

[이코노미21 임호균] 지난 5년간 아파트가격이 연평균 4.6%이상 상승하면서 아파트가격 거품이 과도한 수준이라는 분석이 나왔다. 서울은 현 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상 과대평가된 것으로 분석됐다. 특히 서초구의 가격거품은 50% 수준을 넘어선 것으로 나타났다.

한국경제연구원이 23일 발표한 ‘주택가격 거품여부 논란 및 평가’에 따르면 주택가격은 최근 5년 간 전국적으로 23%의 상승률을 보이며 건국 이래 가장 가파르게 오른 것으로 나타났다.

한경연은 “올해 들어 시세 이하로 거래된 급매 거래의 영향으로 주택가격이 내려가고 있는 것처럼 보이지만 금리상승의 영향으로 거래물량이 급격히 줄어든 상황에서 주택가격이 하향 추세로 전환되었다고 판단하기는 어렵다”고 분석했다.

한국부동산원에 따르면 지역별 주택가격 상승률(2018년 7월∼2022년 7월)은 서울26.5%, 경기35.4%, 지방10.6%를 기록했다.

한경연은 전국 200여개 아파트단지의 적정가격과 실제 거래가격을 비교한 결과 서울은 현재 형성된 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상 과대평가돼 아파트 가격에 거품이 과도한 것으로 분석했다.

지역별로는 서울 강북권역에 37%, 강남권역에 38% 정도의 가격거품이 존재하는 것으로 나타났으며 강남권역 중 부촌으로 알려진 강남·동남권역의 거품 수준은 40%를 초과한 것으로 조사됐다. 특히 서초구의 가격거품은 50% 수준을 넘어서며 서울에서 가장 높은 것으로 분석됐다.

경기지역 주택가격 거품은 58% 수준으로 전국에서 세종시(60%)에 이어 두 번째로 높은 것으로 나타났다.

경기지역에서는 안성(87%), 여주(85%), 의왕(80%) 순으로 가격거품이 높게 나타났다. 지방은 평균 19.7%의 가격거품이 존재하는 것으로 조사됐다. 인천 계양, 부산 연제, 대구 수성, 광주 화정 등 일부 지역을 제외하면 지방은 주택가격 거품이 서울 등 수도권의 거품수준에는 미치지 못하는 것으로 분석됐다.

가격거품 현상은 2019년 이후 특히 심화됐는데 서울 주요지역 고강도 규제강화에 따른 풍선효과가 주요하게 작용한 것으로 분석됐다.

한경연은 아파트 사용승인일이 5년을 경과하고 20년 이내인 아파트단지를 샘플로 선정해 재건축-리모델링 등에 따른 프리미엄이 가격에 반영될 가능성을 배제했다. 또 적정가격 분석을 위해 해당 자산이 미래에 창출해낼 수 있는 수익을 적정이자율로 현재가치화 한 후 시장가격과 비교하는 현재가치법(Present Value Method)을 사용했고 본 분석에서는 대상 아파트의 전세가에 ‘전월세전환율’을 적용해 연간 수익 산출 후 산출된 수익에 ‘시장금리’를 적용해 해당 아파트의 적정 현재가치를 도출했다.

한경연은 최근 3년간 급등했던 전세가격 상승률은 최근 들어 다소 주춤한 모습을 보이고는 있으나 물량부족 현상이 여전히 지속되고 있다고 지적했다. 여기에 전세의 월세화까지 가속화되면서 전반적인 주거 불안정성이 높아지고 있는 상황이라는 것이다.

이승석 한경연 부연구위원은 “매매시장에는 ‘똘똘한 한 채’라는 새로운 패러다임 속에 ‘영끌·빚투’ 현상이 확산됐고 임대차시장에는 ‘20억 전세시대’ 개막과 함께 월세가속화 등 임대료 부담이 심화됐다”고 지적했다.

한경연은 올해도 주택시장 및 임대차시장의 혼란은 지속될 것으로 전망했다. 전세의 월세화가 빠르게 진행되면서 무주택자들의 부담이 늘고 있지만 급격한 금리인상 기조에 따른 매매시장 위축으로 실수요자의 갈증을 해소할만큼의 매물이 시장에 나오지 않기 때문이다. 특히 정부가 주택 관련 규제완화에 대한 로드맵을 제시하고는 있으나 추진속도가 기대에 미치지 못하며 주택시장의 불확실성은 오히려 가중되고 있는 상황이다. [이코노미21]

전국 주택(아파트)가격 거품비율. 사진=한국경제연구원
전국 주택(아파트)가격 거품비율. 사진=한국경제연구원

 

 


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