UPDATED. 2024-03-29 17:18 (금)
[부동산] 오피스 빌딩 등급기준 절실
[부동산] 오피스 빌딩 등급기준 절실
  • 김병욱 알투코리아 이사
  • 승인 2001.07.11 00:00
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

대형·중소형으로 구분할 뿐… 리츠시대 맞아 체계적 투자정보 구축 필요
부동산투자신탁회사(리츠) 도입으로 부동산 시장의 각 부문은 질적인 변화과정을 겪게 될 것으로 예상된다.
부동산이 지니고 있는 수익률과 위험의 특성을 파악하기 위한 부동산 투자정보에 대한 수요가 늘어날 것이며, 투자펀드의 운용 성과에 대한 평가도 요구될 것이다.
또한 리츠 소유 부동산의 수익률을 높이기 위한 자산관리 노하우가 매우 중요하게 여겨질 것이다.
따라서 앞으로 부동산시장에서는 체계적인 시장정보 수집을 바탕으로 한 신뢰할 수 있는 투자정보의 구축이 무엇보다 중요하다고 하겠다.
리츠의 가장 핵심적인 투자대상이 될 것으로 예상되는 것은 오피스 빌딩이다.
오피스 시장의 투자등급은 그래서 중요하다.
우선 외국의 사례를 보자. 보마인터내셔널(BOMA International)은 미국의 빌딩 소유주 및 관리회사들의 협회인데, 부동산 투자 성과를 추정하는 데 가장 중요한 영업경비 자료를 매년 회원사들로부터 수집해 발표하고 있다.
보마는 오피스 빌딩이 위치한 지역의 영업경비 비교를 위해 건물들을 지리적인 범위에 따라 대도시 차원과 국제적 차원으로 분리해 빌딩등급을 부여하고 있다.
오피스 빌딩 등급은 대도시 차원에서 A, B, C급, 국제적 차원에서는 투자 적격, 기관투자가 적격, 투기적으로 분류돼 있다.
분류 기준은 임대료, 건물 마감상태, 관리체계 표준과 효율성, 건물의 쾌적성, 입지와 접근성, 시장인지도 등이다.
건물의 쾌적성은 오피스 근무자 또는 임차자의 활동에 편의성을 제공하는 정도를 가리킨다.
예를 들면 식료품 시설, 복사 서비스, 우편배달 체계, 건물의 물리적 적합성, 아동보호 공간 등 편의시설 유무가 중시된다.
쾌적성 판정기준에는 건물자재, 건물의 하드웨어와 마감재, 건물 디자인, 엘리베이터 운영체계 등도 포함된다.
그리고 모든 건물에 영향을 주는 지하철역과의 거리, 교통 접근성, 공원 또는 쇼핑센터의 접근성 등도 중요한 기준이 된다.
특정 건물의 경우 인접 건물과의 인접성을 고려하기도 한다.
이와 같은 분류의 목적은 개별 건물별 차별성에 따르는 시장의 비표준성을 극복해 오피스 시장의 일반적 조건을 나타내기 위한 것이다.
보마의 빌딩등급 산정 기준은 오피스 시장의 임대료 수준, 임대료 변동, 수익률, 가격변화 등에 대한 정보를 전달하는 중요한 근거로 활용되고 있다.
대부분의 선진 부동산시장에서는 투자자나 관리자, 그리고 이용자들에게 판단기준이 될 수 있는 정확한 정보의 전달을 위해 이와 비슷한 기준을 이용하여 등급을 구분하고 이를 바탕으로 정보를 생성하고 있다.
결국 오피스 빌딩의 등급기준은 공개 정보의 비교 가능성과 정확성을 높이기 위한 가장 기초적이며 중요한 작업이라 할 수 있다.
하지만 리츠 도입으로 새로운 부동산투자 시대를 맞고 있는 우리나라 오피스 시장은 가장 기본적인 정보전달 체계조차도 아직 제대로 갖추지 못하고 있는 것이 현실이다.
현재 우리는 오피스 빌딩을 대형과 중소형이라는 규모에 근거한 구분방법을 사용하고 있고, 이런 구분기준에 맞춘 정보가 나오고 있다.
예를 들어 일반적으로 오피스 시장에서는 10층 이상이거나 1만㎡ 이상의 빌딩을 대형빌딩으로 분류하는데, 이 기준에 따라 대형으로 분류됐지만 사실은 보잘것없는 10층짜리 빌딩의 낮은 임대료와 광화문 사거리의 교보생명 빌딩의 높은 임대료를 단순히 평균한 값이 마치 우리 오피스 시장의 임대료 수준인 것처럼 시장에 잘못 전달되는 경우도 흔히 발견할 수 있다.
증권시장의 발전과정에서 알 수 있듯이 객관적이며 신뢰할 수 있는 정보의 공개와 활용은 시장을 건전하게 육성하고 발전시킬 수 있는 지름길이다.
새로운 부동산투자 방법인 리츠의 도입과 지속적인 발전에도, 역시 부동산시장에 대한 객관적이고 체계적인 정보의 구축과 전달이 핵심적 과제로 떠오르고 있다.

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.