아파트 시장뿐 아니라 오피스 시장에서도 임대계약 형태가 전세계약에서 보증부 월세계약으로 바뀌고 있다.
지난 4월 조사 결과 수도권 아파트 임대물건 가운데 월세가 차지하는 비중은 30.6%나 되는 것으로 나타났다.
특히 20평 이하 소형 아파트는 월세계약을 원하는 물건이 43.3%에 이르렀다.
지역별로는 서울시가 33.5%로 평균을 웃돌았고, 특히 20평 이하 소형아파트의 경우는 44.4%가 월세계약을 맺고 싶어했다.
아파트 임대의 거의 대부분이 전세계약이던 과거에 비하면 엄청나게 달라진 모습이다.
이런 월세물건 증가 추세는 최근까지 계속되고 있다.
오피스 시장에서도 이같은 변화에서 예외가 아니다.
1999년 1분기부터 분기마다 조사된 오피스 임대시장의 임대계약 형태를 분석해 보면, 서울시 오피스 시장에서 보증부 월세 형태의 임대계약이 크게 늘어나고 있음을 확인할 수 있다.
이에 비해 전세계약 비중은 빠르게 즐어들고 있다.
우선 오피스 전세계약의 비중은 99년 1분기에 37% 수준에 이르렀는데, 임대가격이 폭등한 시점인 지난해 2분기에는 10%포인트가 하락했다.
또한 올해 1분기에는 12.8% 수준에 지나지 않는 것으로 나타나고 있다.
이에 비해 보증부 월세계약의 비중은 99년 1분기의 52% 수준에서 올해 1분기에는 57%로 5%포인트 정도 상승했다.
무엇보다 주목할 만한 변화는 전세와 월세 두가지를 모두 계약형태로 취하는 오피스빌딩이 빠른 속도로 늘고 있다는 점이다.
99년 1분기에 서울시 오피스 시장의 10.5%에 불과하던 이런 계약형태는 올해 1분기에는 30% 수준까지 그 비중이 올라갔다.
전세계약만 하던 빌딩이 전세금의 일정 부분만 보증금으로 받고 나머지는 높은 이자율(전환율)을 적용해 월세로 바꾼 계약형태가 빠르게 확산되고 있는 것이다.
이처럼 부동산시장에서 임대계약 형태가 급속하게 바뀌고 있는 것은 부동산 소유주들이 임대계약 형태의 변화를 통해 수입을 극대화하려 하기 때문이다.
전세계약은 계약 때 전세보증금이라는 목돈을 주인에게 건네주고 계약기간에는 추가적인 임대료 부담을 하지 않는 계약형태이다.
따라서 전세계약에서는 전세보증금 선불에 따른 기회비용 만큼이 임차인이 부담하는 임대료가 되며, 주인 입장에선 전세보증금을 운용해 얻을 수 있는 수익이 임대료 수입이 된다.
결국 전세계약이란 임대인이 임차인에게 사적으로 목돈을 빌려쓰고 그 대가로 임차인에게 자기 소유 아파트나 사무실을 이용할 수 있도록 허용하는 사금융 형태의 계약이라 할 수 있다.
이런 형태의 전세계약이 유지될 수 있었던 것은 부동산가격이 지속적으로 상승해 보유하는 것만으로도 충분한 투자수익률이 보장됐기 때문이다.
하지만 최근 부동산시장은 과거와 달리 가격상승에 의존하는 투자수익을 기대하기 어렵게 됐다.
이젠 큰 폭의 부동산가격 상승을 기대하기 어렵고 저금리 상황도 계속되고 있으므로 전세보증금을 받고 임대하면 오히려 손해를 볼 수 있다.
앞으로도 이런 사정이 크게 바뀌지 않을 것이라고 보면, 부동산시장의 임대계약 형태는 더욱 빠르게 월세 중심으로 바뀔 것이다.
임차인 입장에서 보면 임대계약이 전세에서 보증부 월세로 전환된다는 게 바람직하지 않게 보일 수도 있다.
임대료 부담이 그만큼 늘어나기 때문이다.
하지만 전세보증금을 돌려받지 못할 위험을 생각한다면 임차인의 실질적인 임대료 부담이 크게 늘어나는 것은 아니다.
우리 주변에는 전세보증금을 돌려받지 못할 형편에 놓여 있는 세입자들이 적지 않은 게 현실이다.
따라서 임차인의 입장에서도 이러한 계약형태의 변화는 오히려 긍정적인 면이 많을 수도 있다.
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