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[부동산] 리츠 바람, 오피스 빌딩 ‘두둥실’
[부동산] 리츠 바람, 오피스 빌딩 ‘두둥실’
  • 서후석 알투코리아 대표이사
  • 승인 2001.08.08 00:00
  • 댓글 0
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매수세력 속속 유입, 호가격차 커져… 하반기 하향 안정화될 듯
부동산투자회사 제도가 도입되면서 오피스 빌딩 시장에 큰 변화의 바람이 일고 있다.
외국계 펀드가 주도하던 오피스 빌딩 매매시장에 구조조정 리츠(부동산투자신탁)가 매수세력으로 등장하면서 오피스 빌딩 매매시장이 다소 가열되고 있는 것이다.


지난 6월부터 구조조정 리츠의 설립이 구체화되면서 구조조정 리츠를 준비하는 집단들이 펀드에 편입시킬 오피스 빌딩 매입에 적극적으로 나서고 있다.
이에 따라 오피스 빌딩의 호가가 한두달 사이에 10~15%나 상승하고 있다.
하지만 이런 과정에서 기존 외국계 펀드와 매각협의가 이루어지고 있던 오피스 빌딩은 물론, 국내인 사이의 빌딩 거래도 매도와 매수자간의 호가 격차가 커지고 있다.
때문에 거래 자체가 아예 중단되거나 매각이 연기되고 있는 상황이 벌어지고 있다.
최근 3, 4년 동안 이루어진 3조원 규모의 빌딩 거래는 국내 오피스 빌딩 매매시장에서는 사례를 찾아볼 수 없을 정도로 대규모라 할 수 있다.
오피스 빌딩 정보 제공업체인 알투코리아 www.R2Korea.co.kr의 분석에 따르면, 서울지역 10층 이상 대형 오피스 빌딩 시장 규모는 60조원에 이른다.
따라서 지난 3년 동안 거래된 3조원은 전체 시장규모의 5%를 차지하는 셈이다.
이 가운데 국내인 사이의 거래규모는 21% 수준인 6300억원뿐이다.
나머지 79%는 외국계 펀드나 기업이 매입한 것이다.
따라서 지난 3, 4년 동안 국내 오피스 빌딩 매매시장은 외국계 펀드가 주도했다고 할 수 있다.
특히 500억원 이상의 대규모 오피스 빌딩의 경우 외국계 펀드의 독무대였다고 해도 지나치지 않는다.
하지만 지난해 연말부터 오피스 임대료가 하락국면에 들어갔음에도 오피스 빌딩의 평당 매매가격이 지속적으로 상승하면서 투자수익률은 점점 떨어지고 있다.
예를 들어 지난 98년 강남구 오피스 빌딩의 평당 매매가격은 623만원이었으나 올해는 801만원으로 상승했다.
결과적으로 최근엔 오피스 빌딩의 연수익률이 8, 9% 안팎으로 하락했다.
따라서 외국계가 매입을 기피하면서 실제 오피스 빌딩의 매매성사는 거의 이루어지지 않고 있는 것이다.
국내 매수세력들도 자체 사옥으로 사용할 목적의 중소형 오피스 빌딩 이외에 투자목적의 빌딩 매입은 엄두를 내지 못했다.
왜냐하면 대규모 자금을 조달할 수 있는 금융 인프라가 없었으며, 빌딩 매입에 따른 갖가지 매입 비용으로 투자자의 요구수익률에 딱맞는 수익을 낼 수 없었기 때문이다.
결과적으로 유동성이 풍부하고 저금리인 상태가 몇년동안 지속되었지만 국내 자금에 의한 대규모 빌딩 매입은 이루어질 수 없었다.
부동산투자회사법이 도입되면서 투자목적의 오피스 빌딩 매수세력이 등장할 수 있는 계기를 마련해주었다.
특히 구조조정 리츠에 여러가지 세제 혜택이 주어지면서 빌딩 거래에서 발생하는 갖가지 거래비용을 절감할 수 있게 되었다.
하지만 구조조정 리츠들은 오피스 빌딩 매매가격 상승으로 투자자의 요구수익률 수준을 맞출 수 없게 돼버렸다.
결과적으로 구조조정 리츠에 편입될 자산이 계획한 대로 매입되지 않자 대부분의 구조조정 리츠들이 펀드 출범을 늦추고 있는 것이다.
하반기에도 지금처럼 저금리 수준이 유지되고 투자자들이 요구하는 수익률을 맞출 수 있는 가격대로 하향안정화된다면 구조조정 리츠들의 오피스 빌딩 매입은 지속적으로 이루어질 것이다.
따라서 하반기 오피스 빌딩 매매시장은 호가가 하락하면서 적정한 가격으로 매매가 이루어지는 안정적인 시장으로 바뀌게 될 것으로 보인다.

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