아파트 시장이 호황을 누리고 있다.
계속되는 저금리와 경기회복에 대한 기대감 속에서 전셋값 상승이 계속되는 가운데 매맷값도 꾸준히 오르고 있다.
연초대비 매맷값 상승률은 서울 8.68%, 신도시 5.02%, 수도권 6.66%로 수도권 전지역에서 5%를 웃돌고 있다.
이런 매맷값 상승률을 지난해 같은 기간과 비교하면 수도권 전지역은 두배 이상, 신도시에서는 무려 6배 이상 높다.
이같은 아파트값 상승은 재건축 아파트와 중소평형 아파트의 강세가 주도하고 있다.
인기지역인 강남권은 15년 이상 된 대규모 단지들이 포진돼 있는데다 투자자들의 기대심리도 높아 상승세가 두드러진다.
서울시에서 용적률 강화 방침을 발표한 뒤 수익성이 떨어진 아파트 단지들도 있지만, 올해 상반기 재건축 아파트값 상승률은 무려 21%에 달했다.
중소형 아파트 시장을 보면 IMF 위기 이후 전반적으로 공급물량이 줄어든데다 중소형 평형 의무비율이 없어지면서 수요층이 두터운 20평형 이하 중소형 평형의 공급이 특히 크게 줄어들었다.
또 저금리가 지속되면서 집주인들이 전세를 수익성 높은 월세로 전환하는 사례가 급증해, 전세매물이 더욱 부족해지고 있다.
이에 따라 아예 대출을 받아 중소형 평형 아파트를 구입하고자 하는 수요가 늘어나면서 매맷값 역시 오르고 있다.
아예 금리보다 수익성이 높은 임대사업을 하려는 사람들도 급증하고 있다.
임대주택사업자는 97년 말 4410명, 98년 말 5648명, 99년 말 7784명, 지난해 말 1만1568명에 이어 지난 6월 말에는 1만3650명에 이르는 등 계속 늘어나고 있다.
정부는 임대주택사업 활성화 정책을 통해 다양한 세금감면 혜택을 주고 있다.
그렇다면 지금 아파트를 사야 할 때인가. 한마디로 답하긴 어렵다.
예전에는 아파트값이 오르기 시작하면 지역과 평형에 관계없이 일제히 오르는 것이 보통이었다.
하지만 IMF 위기 이후에는 양상이 달라졌다.
특히 주택보급률이 90%를 넘어선 이후 평형별, 지역별 편차가 커졌고, 분양가 자율화 이후에는 시공사, 마감재, 인테리어 등에 따른 아파트별 차별화도 심화되고 있다.
투자를 목적으로 한다면 낭패보기 쉽다.
아파트값 상승을 주도한 재건축의 경우, 이미 가격이 과도하게 올라 있는 경우가 많다.
또 정부 정책에 따라 재건축 추진속도와 용적률 등 투자환경이 크게 영향을 받기 때문에 섣부르게 투자했다가는 목돈이 고스란히 묶일 가능성이 크다.
임대주택도 마찬가지다.
신축주택의 경우 인근 아파트값 이상으로 분양가가 비쌀 수 있다.
또 임대수익을 누리려면, 분양 때부터 입주 시점까지 2년여의 기간을 기다려야 한다는 점을 감안해야 한다.
기존 아파트를 구입한다고 해도 무턱대고 구입했다가는 임대가 원활하지 않을 수도 있다.
특히 월세비율이 높아졌다고는 하지만 아직까지 월세를 구하는 수요자는 많지 않다.
월세로 나온 매물들도 몇달씩 월세가 빠지지 않아 전세로 전환되는 경우가 흔하다.
따라서 구입 전에 목적을 분명히 세우는 게 좋다.
중소평형을 찾는 실수요자들은 구입도 적극 고려할 만하다.
서울지역 전셋값이 올해 들어 8월까지 13.48% 올랐고, 매물 구하기도 하늘의 별 따기다.
이런 상황은 당분간 더 이어질 전망이다.
따라서 가격이 저렴하면서, 직장과의 거리가 적당한 매물을 아예 구입하는 것도 현명한 방법이다.
투자까지 고려한다면 교통이 편리한 역세권이나 대규모 단지를 선택하는 것이 전세를 놓거나 되팔 때 유리하다.
분양을 받고자 한다면 청약통장 가입조건이 완화되어 경쟁률이 치열해질 내년 3월 이전에 분양을 받는 것도 한 방법이다.
내년 말까지 신축주택을 구입할 경우 평형에 따라 세금감면 혜택이 따른다.
다만 인근 시세와 비교해 지나치게 분양가가 높지 않은 단지를 선택해야 하고, 반드시 현장을 방문해서 위치와 지역정보를 살펴봐야 한다.
미분양 아파트도 고려대상이다.
대부분의 건설회사는 미분양 아파트에 대해 특별 분양조건으로 할인혜택이나 중도금 무이자 융자 등을 채택하고 있다.
하지만 미분양 아파트는 미분양의 원인이 있게 마련이어서 일반분양 아파트를 살 때보다 더 꼼꼼한 사전 점검이 필요하다.
대형 평형일 경우 투자목적의 구입은 전망이 좋지 않아 보인다.
98년 이후 중대형 평형의 공급물량은 크게 늘었지만 상대적으로 수요는 크게 늘어나지 않아서 당분간 가격상승을 기대하기는 어려울 것으로 예상된다.
반면 실수요자라면 중소형 평형에 비해 가격상승이 크지 않아서 오히려 구입하기 좋은 조건이다.
구입의 우위를 매도자가 쥐고 있기 때문에 유리한 조건을 내세울 수도 있다.
위의 조건들을 모두 활용한다고 하더라도 부동산은 전체 경기와 맞물려 움직이고, 거래가격 단위도 커서 부담과 위험이 따를 수밖에 없다.
때문에 정보수집을 게을리해서는 안 된다.
시장동향과 트렌드를 읽는 것이 중요하다.
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