향후 2~3년 부족 현상 이어질 듯… 서울 외곽지역 사두면 오를 가능성 커 지난 6월 결혼한 노아무개(30) 대리는 신혼집을 장만하기 위해 정신없이 뛰어다녔던 기억에 지금도 진저리가 난다.
부모님이 마련해준 5천만원과 직장생활 4년 동안 모은 3천만원을 합하면 20평 정도의 전세 아파트는 얼추 구할 수 있겠다고 짐작했다.
토요일과 일요일, 어렵게 짬을 내 서울시내 부동산 중개소를 헤집고 다녔다.
하지만 8천만원은 바짝 성이 나 있는 전셋값에는 턱없이 부족한 돈이었다.
어쩔 수 없이 수도권 일대를 돌아다녔지만 물건이 없다는 부동산 중개인의 차가운 대답만 돌아왔다.
노 대리는 결혼 일주일을 앞두고서야 가까스로 보금자리를 얻을 수 있었다.
상반기 전세시장은 한마디로 총성 없는 전쟁터였다.
가뜩이나 소형평수 아파트를 구하기 어려운 상황에서 전세 매물들은 어느새 월세로 옷을 갈아입었다.
공급자는 월세를, 수요자는 전세를 구하는 상황이 계속되면서 전셋값 상승세에 가속도가 붙기 시작했다.
전문가들에 따르면 올해 상반기 전셋값은 부동산 경기가 저점이었던 1998년 6월에 비해 60~70%나 올랐다.
전셋값 상승률은 매맷값 상승률의 2배나 됐다.
전셋값이 매매가보다 높은 이른바 ‘깡통아파트’까지 나타나기도 했다.
내년 청약 ‘1인 1통장’ 시대로 문제는 하반기에도 전세 사정이 그리 좋아 보이지 않는다는 데 있다.
대개의 전문가들은 하반기에 전세가격이 약간 상승할 것이라고 점치고 있다.
전국 아파트의 평균 매매가는 1~3%, 전세가는 3~4% 정도가 오를 것으로 부동산 전문가들은 내다본다.
특히 서울과 수도권 지역은 이보다 1~2%포인트 더 오를 것이라는 게 일반적인 관측이다.
물론 이제 전셋값 상승은 없을 것으로 점치는 전문가들도 없지는 않다.
현재의 전셋값이 이미 오를 만큼 오른 심리적 저항선 수준이라는 것이다.
건국대학교 부동산학과 손재영 교수는 “특별히 경제상황이 좋아지지 않는 한 전세가격만 홀로 더 오를 수는 없다”고 잘라 말한다.
하지만 이들도 공급부족에 따른 매물부족이 여전하므로 전셋값이 떨어지지는 않을 것으로 내다보기는 마찬가지다.
전셋값이 이처럼 고공비행을 멈추지 않는다면 차라리 내집 마련을 꿈꿔볼 수도 있다.
오른 전셋값을 메우기 위해 대출을 받는 것이나 내집마련을 위해 대출을 받는 것이나 금액면에서는 별 차이가 없기 때문이다.
게다가 은행 금리가 낮아져 이자상환 부담이 적은 편이다.
전문가들은 ‘무리한 수준만 아니고 투기 목적이 아니라면’이란 조건을 달면서 내집마련을 권한다.
정부가 도입한 ‘생애 최초 주택구입 자금대출’을 이용한다면 내집 장만의 꿈을 좀더 앞당길 수 있을지도 모른다.
정부는 무주택자가 신규 분양 소형주택을 구입할 때는 내년 말까지 저리로 집값의 70%까지 대출해주기로 결정했다.
(박스 참조) 이 제도의 대출 금리는 연 6%로, 일반적인 아파트 담보대출 금리인 7.5~8%보다 훨씬 싼 편이다.
하지만 금리가 낮다고 섣불리 내집마련을 결정해서는 안 된다고 전문가들은 말한다.
한번 ‘내집’을 마련하면 최소한 3년 넘게 그 집에서 살 각오를 해야 한다.
그렇지 않으면 등록세나 취득세 등 매매에 따르는 부대비용을 감안할 때 되레 손해라는 것이다.
게다가 대출 금액이 매입 금액의 30%를 넘는 무리한 투자는 피하는 게 좋다.
닥터아파트 곽창석 이사는 “차익을 남기려는 생각을 버리고 대세 상승기의 방어막으로 내집마련 전략을 짜야 한다”고 말한다.
일단 내집마련을 결정하면 수도권 신규 아파트의 경우 내년 상반기보다는 올해 하반기가 훨씬 낫다.
내년 3월 이후에는 주택청약제도가 1가구 1통장에서 1인 1통장 시대로 바뀐다.
전문가들은 청약제도가 바뀌면 청약통장을 가진 사람이 200여만명 늘어날 것이라고 말한다.
따라서 가능하다면 조금이라도 빨리 집을 사는 게 낫다는 얘기다.
서울지역은 신규분양 아파트가 거의 없지만 외곽쪽으로 눈을 돌려보면 괜찮은 지역이 아직도 남아 있다.
전철을 타고 1시간 정도로 출퇴근 시간을 잡는다면 서울 남서쪽은 안산, 고잔지구 등이 아직도 유망하다.
여의도나 강서권 출퇴근자는 김포쪽도 괜찮다고 전문가들은 추천한다.
강동권 직장인에게는 토평, 구리, 남양주, 덕소 지역도 가능하다.
(표 참조) 닥터아파트 곽창석 이사는 “가격상승세가 한풀 꺾이는 추석 전후까지 더 지켜봐야 하지만 이 지역은 사두면 오를 여력이 남아 있다”고 말한다.
신규 아파트 분양가가 주변 시세보다 10% 가량 높게 책정됐다면, 그 아파트는 아직도 경쟁력이 있다고 할 수 있다.
몇년 전만 해도 분양가는 시세 가격의 90% 선에서 결정되는 분위기였다.
하지만 IMF 사태 이후 분양가가 자율화하면서 지난해 하반기부터는 분양가가 시세보다 높게 나오고 있다.
낡은 아파트와 새 아파트의 차이가 가격에 반영되기 시작한 셈이다.
때문에 분양가가 다소 높더라도 앞으로 추세를 감안하면 그리 밑지는 장사는 아니다.
수도권 미분양 아파트쪽도 충분히 고려할 만하다.
미분양 아파트는 세금감면이나 자금지원 혜택이 많고, 무이자 융자 혜택도 덤으로 챙길 수 있다.
서울지역 미분양 아파트들은 이미 상반기에 바닥이 났지만 서울 외곽지역에는 쓸 만한 매물들이 많이 남아 있다.
다만 미분양 아파트는 공급과잉 지역이거나 입지여건이 좋지 않은 곳에 자리하고 있어 시세차익을 기대하기는 어렵다.
투자 목적보다는 내집마련 실수요자에게 적합한 셈이다.
투자대상으로 아파트 구입을 고려한다면 가능한 한 삼가는 게 좋다.
올해 하반기는 상반기보다 상황이 좋지 않다고 전문가들은 말한다.
이른바 ‘떴다방’으로 불리는 작전세력들의 담합이 상반기에 노출돼, 실수요자들이 몸을 사리고 있기 때문이다.
가격이 오를 여지가 거의 남아 있지 않은 것이다.
네오머니 김문성 사장은 “투자 목적이라면 차라리 유동성과 환금성이 떨어지는 부동산보다 주식이 낫다”고 말한다.
돈을 몇년 동안 묻어두어도 될 만큼 충분한 여력이 있는 투자자들이라면 ‘대형 전세, 소형 매입’ 전략이 나을 듯하다.
특히 소형 아파트 매입은 서두르는 것이 좋다고 한다.
앞으로도 2~3년 동안 소형 아파트 부족 현상이 계속될 것으로 예상되기 때문이다.
내집마련정보사 김영진 사장은 “대형 평형에서 전세로 살며 남는 돈으로 소형을 구입하는 전략이라면 괜찮을 것”이라고 조언한다.
하반기에는 전세를 월세로 바꿔 임대수익을 올리겠다는 생각도 조심해야 한다고 전문가들은 말한다.
월세 이율은 과거 2%에서 현재 1% 수준으로 떨어진 상태다.
문제는 월세 이율이 앞으로 얼마나 더 떨어질지 아무도 모른다는 점이다.
건국대 부동산과 손재영 교수는 “옛날에는 월세 시장이 너무 작아 2%대로 유지된 것”이란 의견을 내놓는다.
전세를 희망하는 수요자와 월세 공급자 수가 계속 불일치하면 높은 이율이 안정적으로 유지되기 힘들다는 얘기다.
단독·다가구도 관심 가져볼 만 재건축에 투자해 시세 차익을 챙기기도 쉽지는 않은 상황이다.
재건축 지역에 대한 소형 평형 건축 의무비율 부활은 강남지역 재건축 대상 아파트에 커다란 타격을 입혔다.
재건축 아파트 거품론과 함께 용적률 하락, 조합원 부담금 증가, 사업추진 지연 등 악재가 연이어 터져나오면서 매수세가 주춤한 상태다.
때문에 ‘묻지마 투자’를 할 시기는 이미 한참 지났다는 게 전문가들의 분석이다.
대표적 저밀도 재건축지구는 잠실, 반포, 도곡, 청담, 화곡 등인데 이미 가격상승이 시세에 충분히 반영돼 있다.
게다가 어느 지구부터 재건축이 시행될지에 대해서는 업계 전문가들조차 명확한 해답을 내놓지 못하고 있다.
다만 아파트 재건축에만 관심을 집중하지 말고 전통적인 비인기 상품이던 단독이나 다가구, 다세대주택쪽으로 눈을 돌리면 의외의 투자수익을 기대할 수도 있다.
닥터아파트 곽창석 이사는 “강남권의 오래된 연립주택이나 다세대주택을 사두면 아직도 재건축시 가격이 오를 여력이 남아 있다”고 말한다.
부동산은 투자 호흡이 길기 때문에 경기상황의 영향을 크게 받는다.
때문에 아직 경기전망을 섣불리 할 수 없는 상황에서 투자목적으로 주택을 구입하기에는 많은 위험부담이 따른다.
하지만 크게 욕심내지 않고 ‘보금자리’를 만들 요량이라면 저금리는 더 없는 호재라고 할 수 있다.
올해 가을에는 몸에 맞는 ‘내집마련’ 계획을 세워 실행해보는 것도 괜찮을 듯 싶다.

하반기에 달라질 부동산 관련제도 올 하반기부터 부동산 관련 제도들이 몇가지 크게 바뀌었다. 정부의 경기부양 의지와 맞물려 대개 실수요 구매자들에게 혜택이 돌아가는 제도들이다. 꼼꼼히 살펴보면 내집마련에 큰 도움을 받을 수 있다. △ 세제혜택 올해 하반기부터 내년 말까지 전용면적이 국민주택규모(18~25.7평) 이하인 신축주택을 구입하면 취득세와 등록세가 감면된다. 사업자 보존등기 때는 50%, 이주자 이전등기 때는 25%가 각각 감면된다. 또한 전용면적 50평 이상, 시가 6억원을 넘는 고급주택을 제외한 신축주택을 구입하고 난 뒤 되팔 때는 양도소득세도 면제된다. 집을 소유한 적이 없는 무주택자가 내년 말까지 전용면적 18평 이하 신축주택을 사면 집값의 70%까지 연 6% 금리로 대출해준다. 그러나 이 혜택은 신규분양 주택에만 해당되며 중고주택을 사거나 분양전환한 임대주택을 구입했을 때는 대출대상에서 제외된다. 대출은 주택은행과 평화은행 지점에서 자세히 알아볼 수 있다. △ 국민주택기금 주택관련 대출금리 인하 국민주택기금에서 지원되는 대출금리가 평균 0.85%포인트 내렸다. 이 혜택은 기존 대출자는 물론 앞으로 대출을 받는 사람에게도 해당된다. 대표적인 지원금리를 살펴보면 주택공사와 지방자치단체가 건립하는 공공임대아파트의 지원금리가 연 4%에서 3%로, 저소득층 근로자의 주택구입 자금 지원금리는 7.5~9.0%에서 7.0~7.5%로 각각 낮아졌다. 주거환경 개선 사업에 대한 지원금리도 6.5%에서 5.5%로 내려갔다. △ 쉬워지는 경매 법원 경매과정을 간소화한 ‘민사집행법’이 시행되면서 일반인들의 법원경매 참여가 한층 쉬워졌다. 그동안 법원 경매물건을 낙찰받더라도 채권, 채무자, 세입자 사이에 이해관계가 얽혀 항고로 인한 권리행사에 많은 시간이 들었다. 하지만 앞으로는 낙찰 뒤 세입자 등 이해관계인이 항고를 하려면 낙찰대금의 10%에 해당하는 법정 공탁금을 맡기도록 해 무분별한 항고가 크게 줄어들 것으로 보인다. 경매진행 방식도 바뀐다. 지금까지는 당일 입찰 후 개찰하는 ‘기일 입찰방식’이었지만 앞으로는 정해진 기간 안에 우편 또는 직접 경매에 참여하는 ‘기간 입찰방식’이 도입된다. △ 주택임대차보호법의 변경 주거용 건물에 세들어 사는 세입자만 보호하던 주택임대차보호법이 상가, 사무실, 창고 등의 임차인에게도 확대 적용된다. 물론 세입자 보호 범위가 확대되면서 상가 건물을 새로 짓는 건축주는 부담이 늘어날 수도 있다. 또한 소액 세입자 보호를 위해 세입자의 전·월세 보증금의 우선 변제 한도도 늘어났다. 800만~1200만원까지 보장하던 변제 한도를 1200만~1600만원으로 확대했다. 서울과 수도권은 1600만원, 광역시는 1400만원, 기타지역은 1200만원으로 각각 변제 한도가 확대된다. △ 쉬워진 리모델링 주택건설촉진법 등으로 20년 이상된 복도식 아파트를 계단식으로 전환할 수 있도록 개정했다. 또한 20년 이상된 건물은 주차장, 운동시설, 노인·장애인 복지시설 등을 증축할 수 있게 된다. 단독주택 등 일반 건축물은 연면적 10% 이내에서 개보수가 가능하다.