위치로 보면 워커힐에서 10분 거리로 서울과 가깝고, 한강 조망권까지 갖추고 있다.
게다가 아차산, 예봉산 등에 둘러싸인 요지 가운데 요지다.
이러한 이점 때문에 분양 때는 11개 단지 중 9개 단지가 전 평형 1순위로 마감됐고, 분양 직후엔 프리미엄이 몇천만원씩 붙기도 했다.
현재 토평지구에는 12개 단지 가운데 4개 단지의 입주가 끝났다.
7개 단지는 올해 하반기와 내년 초 사이에 입주할 예정으로, 공사가 한창 진행 중이다.
그렇다면 현재 시점에서 구리 토평지구의 수익성은 과연 어떨까. 관심이 집중됐던 지역답게 수익률도 높게 나타날까. 또한 앞으로의 전망도 궁금할 수밖에 없다.
먼저 분양가와 대비해 현재 매매가 상승률을 살펴보면 토평지구의 분양 당시 평당 평균분양가는 480만원이었다.
이것은 99년 상반기 구리시 전체 매매 평당 평균값 407만원보다는 70만원 이상 비싼 가격이었다.
하지만 현재 토평지구 아파트 평당 평균값은 614만원으로 27.8% 상승한 반면, 구리시 전체 평당 평균값은 454만원으로 11.54%에 그쳐 소문답게 높은 상승률을 기록했다.
특히 한강조망이 가능한 대형 평형일수록 상승폭이 커 50평형 이상은 평균 34%, 가격으로는 8천만원 이상 아파트 값이 올랐다.
한 예로 금호베스트빌 2단지 62평형은 분양가가 3억133만원이었으나 최근에는 평균 매매가가 4억1500만원이다.
자그마치 1억원 이상 오른 셈이다.
소형 평형도 20평형대가 평균 3100만원, 30평형대가 3800만원대로 비교적 크게 올랐다.
그렇다면 앞으로 추가상승 여력은 있는 것일까. 만약 토평지구에 아파트를 구입한다면 어떤 아파트를 고르는 것이 유리할까. 결론적으로 말하면 이미 분양시점보다 크게 올랐고, 구리시 평균 매매가보다는 비싸기는 하지만 아직 추가상승 여력이 충분한 것으로 보인다.
토평지구에서 차량으로 10여분 거리에 있는 서울 광진구 광장동의 경우 30평형대 아파트 값은 2억원을 훌쩍 뛰어넘고 있다.
광장동 광장현대 8단지 35평형이 2억5천만~2억9천만원, 현대9단지 32평형이 2억2천만~2억7천만원이다.
이에 비해 현재 토평지구 30평형대는 SK와 신일 34평형이 1억5500만~1억7500만원, 신명 35평형이 1억6천만~2억1500만원으로 5천만~8천만원 가량 매매가가 싼 편이다.
근처에 있는 강동구 암사동도 신규입주 단지인 광나루삼성은 33평형이 2억3천만~3억2천만원, 45평형은 3억3천만~4억2천만원으로 토평지구와 가격차가 크게 나타나고 있다.
토평지구의 발전 가능성도 밝은 편이다.
지금은 4개 단지만 입주해 있어 다소 썰렁하지만 11개 단지 입주가 완료되면 분위기는 사뭇 달라질 것으로 보인다.
교육시설과 편의시설이 들어서고, 단지 규모가 갖춰지면 송파, 강동, 광진 등 서울 인근지역에서도 인구 유입이 많을 것으로 예상되고 있다.
특히 강동, 송파 지역은 노후아파트가 많아 신규단지를 선호하는 사람들의 관심이 토평지역에 집중될 것으로 보인다.
또 현재 판교~구리간 도로의 확장공사가 진행중에 있고, 천호대교와 연결된 강변북로가 2002년 말 완공 예정이다.
여기다 암사대교가 건설되면 교통여건이 크게 호전될 것으로 보인다.
교육시설로는 택지지구 내 초등학교 2개, 중학교 2개, 고등학교 3개가 신설될 예정이다.
최근 서울수도권 전역의 중소형 아파트 값이 크게 오르고 있다.
수요에 비해 공급이 부족하고, 월세로 전화되는 전세가 많아지면서 세입자들의 소형주택 구입이 꾸준히 증가하고 있기 때문이다.
따라서 서울에서 비싼 전세를 사는 것보다 오히려 서울과 인접성이 뛰어난 수도권에 보금자리를 마련하는 것도 내집마련을 위한 좋은 전략이라고 생각된다.
굳이 투자성을 고려하지 않더라도 해마다 오르는 전세금과 반복되는 이사를 고려한다면 맘 편히 살 수 있는 내집은 그자체로도 매력 있다.
때문에 강동, 송파지역에 관심있는 수요자들이 한번쯤 노려볼 만한 곳이 바로 구리 토평지구이다.
입주시점까지 여유가 있다면 분양권을 노려보는 것도 한 방법이다.
통상 입주시점과 입주 뒤 2~3개월 안에 아파트 값이 한차례 오르는 것을 고려한다면 지금이 분양권 구입의 적기라고 할 수 있을 것이다.
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그러면 이들 벤처지업이 입주해 있는 벤처 빌딩의 임대료 수준은 어느 정도일까. 이를 알아보기 위해 서울시가 지정한 106개 벤처 빌딩을 대상으로 공실상황과 임대료 수준을 조사했다. 일반적으로 ‘벤처 빌딩’이라고 하면 ‘벤처기업육성에 관한 특별조치법’에서 규정한 벤처기업 집적시설을 의미한다. 즉 벤처 빌딩은 벤처기업과 그 지원시설을 집중적으로 입주하게 해 벤처기업의 영업활동을 촉진하기 위해 정부에서 지정해놓은 건축물을 말한다. 벤처 빌딩의 지정권자는 시도지사이며 벤처 빌딩 지정신청서를 제출하면 접수일로부터 15일 내에 검토 작업과 함께 지정서 교부까지 마치도록 규정돼 있다. 벤처 빌딩 지정요건은 일정 규모(연면적 1500㎡,약 450평) 이상이어야 한다. 또한 확보된 연면적의 70% 이상을 6개 이상의 벤처기업이 입주해야 한다. 나머지 면적에는 지식산업 분야의 중소기업 또는 정보통신 관련 중소기업, 벤처기업 지원시설이 입주해야 한다. 벤처 빌딩으로 지정되면 가장 커다란 혜택은 세제상 혜택이라고 할 수 있다. 이러한 세제 혜택을 포함한 각종 인센티브는 빌딩 소유주에게 주는 것과 입주 벤처기업에게 주는 것으로 나눌 수 있다. 서울시의 벤처 빌딩 지정현황을 보면, 2001년 6월21일 현재 모두 106개 빌딩이 벤처 빌딩으로 지정돼 있다. 지난 98년에 10개가 지정되기 시작해 99년에 25개, 2000년에 64개가 지정되었으나, 올해에는 5월까지는 7개만이 지정되는 데 그쳤다. 벤처기업에 필수적인 시설인 고속통신망이 설치되어 있는 빌딩은 91개로 전체의 90%를 차지했다. 그러나 아직 설치하지 않은 빌딩도 15개나 있다. 벤처 빌딩의 전체 연면적은 36만8053평이며, 시설당 평균 3573평의 규모를 갖고 있다. 입지 특성을 보면, 전체 106개 중에서 강남구가 54개로 가장 많으며, 서초구 25개, 송파구에 5개로 대부분이 강남지역에 집중되어 있다. 서울지역 벤처 빌딩의 공실은 임대목적의 대형 오피스보다 2배나 높게 발생한 것으로 나타났다. 2001년 2분기 대형과 중소형 오피스 빌딩의 공실률인 1.2%와 1.7%보다 높은 2.4%로 조사된 것이다. 이는 경기침체와 IT산업의 부진으로 어려움을 겪고 있는 벤처 업계의 현실을 단적으로 보여주는 것이라고 할 수 있다. 벤처 빌딩이 집중되어 있는 강남구의 공실률은 2.3%, 서초구는 5.7%로 나타났으며, 새롭게 벤처밸리로 등장하고 있는 구로구와 영등포구 등은 비교적 공실이 적은 것으로 나타났다. 벤처 빌딩이 대부분 전세와 전월세 계약 형태이기 때문에 임대표 평가에서 무엇보다도 전세금 수준이 중요한 의미를 갖는다. 조사결과 강남구의 벤처빌딩 전세금은 대형 오피스 빌딩의 97% 수준인 평당 378만원으로 나타났다. 이는 강남구 지역 중소형 오피스 빌딩 전세가의 1.45배에 해당하는 수준이다. 서초구의 경우는 314만원으로 대형 오피스 빌딩 전세가의 103% 수준이었으며, 서초구 중소형 오피스 빌딩의 전세가보다는 45.3% 높은 수준이었다. 강남지역 벤처 빌딩의 임대료가 비교적 높다는 것을 알 수 있다. 결론적으로 벤처기업 육성을 목적으로 지방자치단체가 지정한 벤처 빌딩이 본래 취지를 십분 발휘하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 일부 벤처 빌딩의 경우에는 지방자치단체의 세제 감면 혜택이 있는데도, 임대료는 오히려 일반 오피스 빌딩 수준을 요구하고 있어 실제 벤처 창업을 꿈꾸는 이들에게 큰 도움이 못되고 있다. 변재현 알투코리아 연구위원 jhpyon@r2korea.co.kr |
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