택지부족으로 신규 아파트 공급이 어려운 서울 시내에서 사람들의 관심을 끄는 새 아파트는 대부분 재건축이나 재개발 단지들이다.강남권 목 좋은 곳에 들어선 노후 단지를 재건축한다거나, 이른바 달동네를 재개발해 대규모 단지를 구성한 재개발 아파트는 청약 때부터 높은 경쟁률을 보인다.
특히 재개발 아파트는 지역 일대가 재개발이 동시에 진행되면서 대규모 단지가 들어서고, 시공사도 인기있는 건설회사들이 참여하는 경우가 많아 지역에 관계없이 의외의 수익률을 거두는 경우가 있다.
서울 성동구 응봉동 ‘대림 강변타운’은 행당 1-1구역을 재개발한 단지다.
올해 10월 입주를 앞두고 있고, 단지 규모는 모두 1150가구다.
서울 시내에선 상당한 규모인 셈이다.
평형별로는 24평형 480가구, 32평형 441가구, 42평형 229가구로 중소형 위주로 분포돼 있다.
또한 근처에 행당 1-2구역의 한신플러스타운도 내년 입주 예정으로 공사가 한창이고, 응봉동 리버그린동아도 내년에 입주할 예정이다.
이미 입주한 신동아, 금호현대 등도 자리하고 있어 앞으로 이 지역에 대규모 아파트 타운이 형성된다.
내년 입주 예정 물량 많아 교육환경은 행당초등학교, 광희중학교, 무학여중, 무학여고 등이 있다.
앞으로 교육시설은 더 확충될 게 분명하다.
교통여건은 지하철 용산선 응봉역이 걸어선 3분, 5호선 행당역이 걸어서 10분 거리로 대중교통 환경이 좋은 편이다.
게다가 서울 중심부여서 강남, 중구권 등 직장인들에게 인기가 좋다.
하지만 아직 쇼핑시설 등 편의시설이 부족하고, 대형 아파트 단지들이 들어서면서 진입로 등 교통문제도 불거질 가능성이 있다.
그렇다면 현재 10월 입주를 앞둔 대림강변타운 아파트의 시세와 앞으로 수익성을 점검해보자. 현재 시세는 대략 24평형이 1억6천만~2억원, 32평형이 평균 2억8천만원, 42평형이 3억6천만원선으로 평당 660만~850만원선이다.
24평형 A타입은 분양가 1억3100만원에 현재 시세 1억7천만~2억원으로, 4천만~7천만원의 프리미엄이 붙어 있다.
B타입은 현관구조가 복도식이라 분양가가 다소 낮은 1억2400만원이었고, 현재 프리미엄은 4천만~5천만원선이다.
32평형은 분양가 1억8300만원에 현재 프리미엄은 6천만~1억2천만원 가량, 42평형은 분양가 2억7800만원에 4천만~1억2천만원의 프리미엄이 붙어 있다.
똑같은 중대형 평수 안에서도 프리미엄이 이처럼 큰 차이를 보이는 이유는 한강을 조망할 수 있느냐 여부에 있다.
또 입주가 한달 앞으로 다가오면서 수요가 늘어 시세가 강세를 보이고 있다.
내년에 입주하는 근처 응봉동 리버그린동아 아파트는 24평형이 1억4500만~1억8천만원, 32평형이 2억6500만원, 42평형이 3억~3억5천만원이다.
전체적으로 이 아파트보다는 대림강변타운이 평형별로 2천만원 가량 비싼 편이다.
리버그린동아가 375가구로 규모가 작은 점을 고려하면, 대림강변타운이 값은 비싸도 생활여건은 다소 좋은 편이다.
96년 입주한 신동아와도 평형별로 이미 4천만~5천만원 가량 시세가 높게 형성돼 있다.
시기별로 아파트 값이 오르는 시점을 비교해보면 평형별로 상승시점에 차이가 있음을 알 수 있다.즉 42평형은 99년 6월 분양 이후 3개월 만에 20% 정도 매맷값이 상승한 뒤 조정기를 거쳐 최근 소폭 상승세를 보이고 있다.
24평형과 32평형은 분양 시점에 4~8% 가량 오른 뒤 완만한 상승세를 보이다가 입주를 앞둔 최근 두달 사이에 10% 이상 급등한 것으로 나타났다.
이는 매맷값의 시기적 경향을 반영하는 것으로 분양시점인 99년은 소형 평형 의무비율 폐지와 함께 대형 평형 선호도가 높았다.
하지만 최근에는 소형 아파트 공급부족에 따라 중소형 아파트의 가치가 상대적으로 높아지고 있는 것이다.
그렇다면 입주 뒤 대림강변타운의 수익성은 어떻게 달라질까. 일단 매맷값이 오를 대로 올라 단기 투자가 목적이라면 적당하지 않을 것으로 판단된다.
특히 42평형은 98년 이후 대형 평형 공급량이 꾸준히 늘어난 반면, IMF 사태 이후 중산층이 몰락하면서 수요는 크게 증가하지 않았다.
때문에 단기간에 42평형 매맷값이 뛰어오르지는 않을 것으로 보인다.
24평형과 32평형도 최근 중소형 아파트 값 상승과 입주 임박에 따른 프리미엄으로 가격이 많이 올라 있는 상황이다.
투자목적에는 적합하지 않은 것이다.
교통 편리해 맞벌이부부에 제격 하지만 단기투자성이 아닌 실거주 목적이라면 고려해볼 만하다.
일단 대중교통 여건이 좋아 직장이 다른 맞벌이 부부에겐 제격일 수 있다.
또한 인근 재개발 지역에 단지들이 모두 입주한다면 생활여건도 개선될 가능성이 높다.
현재도 초등학교가 증설에 들어가는 등 2~3년간 필요한 시설들이 제모습을 갖출 것으로 보이기 때문이다.
예전부터 선호도가 높은 한강 조망권과 대규모 단지라는 점을 감안하면 앞으로 가격경쟁력도 괜찮을 것으로 보인다.
최근 정부의 재건축 규제 강화방침에 따라 강남권 재건축들도 수익성이 낮아지고, 일부는 재건축 자체를 포기하는 사태까지 예상되고 있다.
서울시내 신규 아파트 공급 또한 타격을 받을 경우 신규 단지들의 선호도는 꾸준히 증가할 것으로 예상된다.
특히 성동구는 강남권과도 인접해 강남권에서 이동하는 수요도 많을 것으로 보인다.
실수요 목적이라면 과감히 도전해보는 것도 괜찮을 듯 싶다.
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국내에서 리츠(부동산투자신탁)로 접근할 수 있는 상품들로는 임대 오피스, 임대주택, 임대상가, 병원, SOC(사회간접자본) 사업, 그리고 호텔 사업 등이 꼽힌다. 이 가운데 오피스나 임대주택 등에 비해 호텔 사업 부분은 상대적으로 관심도가 높지 않다. 그 이유로는 우선 호텔은 고도의 전문성이 필요한 분야라는 점이다. 호텔을 운영하려면 상당한 노하우와 고도의 전문적 경영 능력을 갖춰야 하며, 특히 체인 사업은 전문성이 더욱 필요하다. 두번째로 호텔 사업은 상대적으로 위험성이 높다. 호텔 또는 모텔 자산은 임대기간이 짧고, 특히 소규모 호텔이나 모텔은 상대적으로 신규 진입이 손쉬운 편이다. 또한 불황 등 경기 영향을 받기 쉽다는 점 때문에 투자대상으로서는 위험성이 높다고 할 수 있다. 실제로 미국 리츠의 수익률을 부동산 유형별로 보면 호텔은 99년에는 다른 상품들에 비해 수익률이 -16.15%로 매우 낮은 상태였다. 거꾸로 지난해에는 수익률이 25.89%로 가장 높았다. 특히 배당률이 오피스나 아파트 등 다른 상품에 비해 훨씬 높았다. 이는 호텔 사업이 경기에 민감하게 반응하며, 고위험 고수익 성격이 강한 사업이라는 것을 보여준다. 호텔 사업은 위험성이 높은 반면, 하루 단위로 임대하기 때문에 입실률을 시장상황에 따라 융통성있게 조절하기 쉽다는 장점이 있다. 때문에 미국에선 호텔 사업이 상당히 활성화되어 리츠 전체시장의 6%를 차지하고 있다. 따라서 국내에서도 호텔 리츠 사업의 가능성은 있다고 볼 수 있다. 미국에서 호텔 리츠는 호텔을 직접 운영하지 않는 대신, 체인 표준화를 통해 호텔 운영과 자산관리 회사를 간접적으로 관리하는 형태다. 호텔 체인 사업 형태가 리츠를 적용하기에 유리한 이유는 먼저 사업성을 인정받은 전문적인 체인 회사가 운영하기 때문이다. 사업성이나 인지도 측면에서 상대적인 검증을 거쳤기 때문에 투자자 모집에 유리한 것이다. 또한 체인 사업을 하는 사업자 입장에서는 사업을 확장하려고 할 때 리츠 설립을 통한 자금조달이 유망한 대안이 될 수 있다. 게다가 리츠를 활용하면 과다한 차입을 통한 무리한 사업확장을 방지하는 효과도 있다. 특히 중장기적으로는 호텔 체인 사업은 호텔 리츠의 활용을 통해 활성화될 가능성이 크다. 이 가운데도 중저가 비즈니스급 호텔을 대상으로 한 리츠는 수익성이 높을 것으로 보인다. 현재 국내 호텔업의 특징 가운데 하나는 다양한 형태의 호텔이 부족하다는 점이다. 특히 특급호텔과 여관 사이의 중저가 호텔이나 비즈니스 호텔을 거의 찾아볼 수 없다. 또한 호텔과 숙박업의 대형화·전문화가 외국과 비교해 상당한 수준 차이가 난다는 점도 걸림돌이다. 따라서 호텔에 리츠가 도입될 경우 호텔 체인 사업자와 대형 특급호텔이 리츠를 설립할 가능성이 높다. 이들이 여관이나 콘도, 리조트 등을 매입해 전국화하고 사업다각화를 추진하면서 다양하고 전문화된 서비스를 제공하는 형태가 되는 것이다. 예컨대 리츠 도입 초기에는 신라호텔과 같은 대형 특급호텔이 주도적으로 리츠를 설립하는 형태가 될 것이며, 리츠 경험이 축적되고 수익성이 확보되면 점차 체인 사업 형태로 발전할 것으로 보인다. 호텔 리츠는 호텔의 효율적 관리와 경영개선을 통해 수익률을 높여가야 하는데 아직 호텔 운영과 관리에 대한 전문적인 기술이나 노하우, 인력 등을 갖춘 사업체는 그리 많지 않은 실정이다. 따라서 수익성 확보, 체인 사업 형태의 운영 등 전반적인 조건이 성숙되기 위해서는 어느 정도 시간이 걸릴 것으로 보인다. 현재 서울과 수도권 호텔을 제외하고는 지방 호텔, 특히 비특급호텔의 수익성이 매우 열악한 상황이다. 호텔 체인화 사업은 이제 시도 단계에 있고, 자산운용회사 등 호텔 리츠의 기본구조를 구성할 업체와 시장은 아직 제대로 형성되어 있지 않은 상태다. 물론 호텔 체인 사업은 롯데호텔, 신라호텔 등 몇몇 대형 호텔과 외국계 중저가 체인 호텔인 홀리데이인, 베스트웨스턴 등이 추진하고 있기는 하다. 하지만 아직까지 전반적인 추세라고 보기는 어렵다. 특히 미국에서와 같이 개발형까지 전환하려면 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다. 호텔 리츠가 투자자의 관심을 얻기 위해서는 해당 리츠와 관련된 호텔의 운용현황은 물론이고, 다른 호텔 업체의 영업실적 등 투자정보가 신속하고 투명하게 공개되어야 한다. 현재 호텔 업계는 상장 또는 등록법인도 손가락으로 꼽을 정도이며, 호텔의 회계보고서가 외부에 공시되는 경우는 거의 없다. 그만큼 투자와 관련한 정보 접근이 어려우며, 그나마 제시된 자료도 통일된 회계기준이 없어 신뢰성에 문제가 있는 형편이다. 따라서 호텔의 경영 성과와 현황에 대한 투명한 공개가 투자자를 유인하는 가장 중요한 요인이 될 것이다. 손진수/ 알투코리아 부사장 jjang@r2korea.co.kr |
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