초저금리가 계속되고, 공급 부족으로 전세난이 심해지면서 서울과 수도권 전역의 중소형 평형 아파트값이 급상승하고 있다.상반기 아파트값 상승의 진원지가 강남권 재건축 단지였다면, 하반기에는 오히려 서울 외곽지역 및 수도권 아파트가 매매와 전세가격 상승을 주도하고 있다.
올해 하반기에는 서울에 대규모 입주단지들이 포진돼 있어 새 아파트 구입자와 전세수요자들의 관심을 끌고 있다.
대표적 단지로는 강북구 미아동 SK북한산시티가 5327가구로 가장 크고, 동대문구 휘경동 주공, 성북구 길음동 동부센트레빌, 노원구 공릉동 풍림 등 1000가구 이상 규모의 강북권 아파트가 다수 포함돼 있다.
대부분 평형 분양 첫날 마감 대상타운 현대는 10월 입주 예정인 단지 중 대표적인 것으로 꼽을 수 있다.
서울 도봉구 방학동 720-14번지에 들어서는 대규모 단지인 대상타운 현대는 모두 1278가구로 구성돼 있다.
1998년 11월 분양 당시 ‘지상에 주차장이 없는 아파트’로 관심을 모았고, 38B 평형을 제외한 모든 평형이 분양 첫날 1순위에 마감됐다.
당시 IMF 상황으로 대부분의 아파트가 미분양됐다는 점을 감안하면 대상타운의 인기를 실감할 수 있다.
대상타운의 인기 비결은 무엇일까? 우선 교통이 편리하다.
외곽지역일수록 대중교통 여건이 가장 중요한 선택 기준이 된다.
대상타운 현대는 1호선 방학역이 걸어서 5분 거리에 있다.
4호선 창동역도 도보거리권이다.
또 단지 동쪽으로는 동부간선 도로가 있어 승용차 이용도 편하다.
두번째로 대규모 단지의 장점을 꼽을 수 있다.
대상타운은 모두 16개동 1278가구로 이뤄진 대규모 단지로, 평형대도 24~59평형까지 다양하다.
구체적으로 살펴보면 24평형 166가구, 33평형 608가구, 38평형 162가구, 49평형 260가구, 59평형 82가구로 소형부터 대형까지 골고루 배치돼 있다.
특히 선호도 높은 40평형 이하가 936가구로 전체 가구의 73%에 이른다.
세번째로 대상타운은 단지배치와 시설 등이 차별성을 갖고 있다.
98년 분양가 자율화 이후 획일적이던 아파트 모습이 급격히 바뀌었다.
건설회사들은 분양가를 높이더라도 단지 설계와 인테리어, 구조 등 다른 아파트와 차별화를 추구했다.
대상타운은 차별화 전략이 시작되던 시점에 선보인 아파트 단지다.
지상 주차장을 없애고 녹지공간을 조성해 생활의 쾌적성을 높였고, 단지 안에는 각종 테마공원을 조성했다.
또한 평형별로 가스오븐레인지, 식기세척기를 거저 제공하는 등 다른 단지와 차별화했다.
그렇다면 10월 입주를 앞두고 막바지 공사가 한창인 대상타운 현대아파트 시세를 점검해보자. 일단 분양 당시 대상타운은 분양가가 평형별로 24평형 9990만원, 33평형 1억4990만원, 38A평형 1억8265만원, 38B평형 1억8279만원, 49평형 2억4416만원, 59평형 3억589만원이었다.
40평형대까지는 평균평당가가 400만원대로 근처 시세보다 다소 낮은 금액이었다고 할 수 있다.
하지만 현재 시세는 상당히 뛰어올랐다.
24평형 1억5500만원, 33평형 2억250만원, 38평형 2억4050만원, 49평형 3억900만원, 59평형 3억9100만원으로 평형별로 이미 5천만~8천만원에 이르는 프리미엄이 붙었다.
특히 외곽지역 아파트값 상승과 입주가 임박하면서 최근 한달 사이에만 500만~1천만원 가량 프리미엄이 더 붙었다.
현재 형성돼 있는 가격으로 구입할 때 수익성이 있는지 따져보자. 일단 대상타운은 기존 입주 단지와는 비교하기가 어려운 상황이다.
왜냐하면 대상타운이 들어서는 공장부지 근처에는 비교할 만한 대규모 신규단지가 없기 때문이다.
도봉구 전체적으로는 매매 평당 평균가가 466만원으로 대상타운 평당가 600만원보다 상당히 낮은 가격으로 형성돼 있다.
하지만 대상타운과 비교하기에는 거리가 멀고, 분양가 자율화 이전 아파트 단지들로 설계해 인테리어 등에 차이가 크다.
어쩔 수 없이 지난해 5월 분양한 근처 삼성래미안과 비교하면 대상타운 현대가 평형별로 높게는 4천만원 가량 매맷값이 높은 것으로 나타났다.
대상타운 현대 아파트값은 이미 상당히 올랐다고 할 수 있다.
앞으로 추가상승에 대한 판단은 근처 지역의 개발가능성에 따라 달라질 것으로 보인다.
추석 이후 가격조정 가능성 도봉구는 앞으로 5만평 공장부지를 단계적으로 개발할 예정이라고 한다.
관공서인 도봉구청이 이전할 예정이며 종합쇼핑단지, 정보단지, 문화스포츠 시설 등을 유치할 계획이다.
계획대로만 개발된다면 앞으로도 평형별로 1천만원 이상 가격이 오를 것으로 판단된다.
하지만 이미 가격 상승에 앞으로 기대감도 반영돼 있어 급격한 가격 상승을 기대하기는 어렵다.
생활의 편리성이나 대규모 단지라는 점을 감안하면 실수요자들의 구입과 전세는 권장할 만하다.
하지만 구입한다면 추석 이후 아파트값 상승이 안정세에 들었을 때를 권하고 싶다.
현재 입주를 앞두고 가격 상승 기대감이 높은 만큼 오히려 입주 뒤 남은 물량을 알아보는 게 가격조정의 여지가 있을 것으로 보인다.
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