공단서 대형 아파트촌 ‘새 단장’ 역세권에 위치해 실수요자에 적격 서울 구로구 신도림동에 대규모 아파트 타운이 형성된다.
대림이 시공하는 단지들이 그것이다.
이미 1999년 9월에 1056가구의 대림1차가 입주했고 지난달 대림3차 204가구가 입주를 시작했지만 앞으로도 대림2차, 대림5차, e-편한대림 등 2003년까지 순차적으로 입주가 진행될 예정이다.
예전에는 구로 하면 가장 먼저 떠오르는 것이 ‘구로공단’이었지만 최근에는 많은 공장들이 이전하고, 대신 아파트 단지와 편의시설들이 들어서고 있다.
물론 아직도 공장들이 곳곳에 남아 있고 공단 이미지가 있어 다른 지역에 비해 상대적으로 선호도는 떨어지지만, 신도림동 대림아파트의 경우 지하철 역세권과 대규모 단지라는 장점이 있어 내집 마련을 고민하는 서민들의 관심을 끌고 있다.
대림2차는 98년 9월에 대림산업이 분양한 아파트로, 총 1242가구의 대규모 단지다.
이미 입주한 대림1차, 대림3차와 합쳐 연말에는 2500여 가구의 대형 타운이 형성될 예정이다.
분양 평형은 23, 24, 32, 38, 49평형으로, 49평형 238가구를 제외하면 1004가구가 중소형 평형인 20~30평형대이다.
지하철 구로역이 도보 5분 거리에, 1호선과 2호선 환승역인 신도림역이 도보 10분 거리에 있어 대중교통 수단이 발달했다.
특히 여의도나 종로 중구권으로 출퇴근하기가 편하다.
편의시설로는 애경백화점이 바로 인접해 있고, 목동 신도시도 비교적 가까워 차량으로 생활편의시설을 공유할 수 있다.
또 서울에서 분양하는 대형 규모 아파트들은 대부분 재개발 아파트로 구릉에 위치해 생활이 불편하지만, 대림은 공장터에 지어 평지에 자리잡고 있다.
반면 공장들이 있던 곳이라 교육시설이 부족하고 인근에 공구상가들이 있어 생활의 쾌적성이 떨어진다는 것은 단점이다.
2천만~3천만원 상승여력 있어 분양가는 23, 24평형은 1억1천만~1억1900만원, 32평형은 1억6900만원, 38평형은 1억9800만원, 49평형은 2억5900만원으로 평당 470만~520만원선이었다.
하지만 현재 분양권 가격은 프리미엄이 20평형대가 4천만~5천만원선, 30평형대가 5천만~5500만원선, 49평형이 7천만원선에 형성돼 있어 이미 분양가보다 4천만원 이상 가격이 올라 있다.
평당가로는 670만~690만원선으로 현재 구로구 평균 매매 평당가 520만원선보다 150만원 이상 높은 금액이다.
그러나 대림2차를 구로구 다른 아파트단지와 정확하게 비교하기는 어렵다.
구로구에는 노후단지와 소규모 단지가 많기 때문이다.
이미 입주한 1차와 비교하면 대림1차의 평형별 시세는 24평형 매맷값이 평균 1억5500만원, 32평형이 2억1500만원으로 대림2차보다 4천만~5천만원 가량 높은 금액에 거래되고 있고, 38평형과 49평형은 각각 2억5천만원과 3억4500만원으로 역시 5천만~8천만원 가량 가격이 높다.
또 지난해 6월 분양한 e-편한대림의 경우 생활환경은 비슷한데도 불구하고 34평형의 분양가가 2억900만원으로 대림2차보다 4천만원 가량 비싸고, 현재 시세 또한 2억4500만원으로 2천만원 정도 높다.
대림2차의 경우 IMF 사태라는 시기적인 이유로 분양가가 상대적으로 저렴했고 이미 입주한 대림1차와의 가격 차이도 상당해, 11월 입주가 시작된 뒤에는 평형대별로 2천만~3천만원은 더 오를 수 있을 것으로 예상된다.
특히 중소형 평형의 실수요자들과 임대주택 사업이나 월세를 겨냥한 소형 평형 투자로는 적격이다.
교통이 편리한 역세권 아파트는 임대 놓기가 쉽고, 전세와 월세 비율이 높아 소액으로도 투자할 수 있는 장점이 있기 때문이다.
하지만 단기 투자를 목적으로 구입하는 것은 바람직하지 않을 것으로 예상된다.
향후 2년간 대규모 입주물량이 집중되어 있고, 아직은 생활여건이 불편하기 때문에 가격상승 폭이 크지는 않을 것으로 보인다.
바로 옆에 위치한 공구상가도 이전계획이 없어 가격에 영향을 미칠 것으로 예상된다.
또 최근 하반기 경기불안감이 커지면서 부동산 시장도 투자성 수요가 급감하고 있다.
대형 평형의 경우는 9월부터 약세로 돌아섰다.
단기적인 투자는 위험성이 크다.
장기적인 관점에서는 현재 공사하고 있는 단지들의 입주가 모두 완료하는 2003년 이후에는 교육, 편의시설 등이 추가 건설되고 인근 공장들의 이전으로 생활여건도 상당히 개선될 것으로 예상돼, 가격도 추가 상승할 전망이다.
또 서울지역에서 중소형 평형은 공급물량이 많지 않아 앞으로도 수요가 부족할 터라 가격경쟁력은 잃지 않을 것으로 예상된다.

전세 오르고 월세 내리고 저금리 영향, 전세의 월세전환 지속… 보증부 월세계약도 늘어 서민주거 안정, 전월세 대책, 임대주택 공급, 그린벨트 해제, 재개발, 신도시계획, 주택경기 활성화 등등 주택정책과 관련된 기사는 몇십년간 연일 신문지상을 오르내리는 단골주제다. 그만큼 풀리지 않는 해묵은 과제가 주택난이다. 국토연구원은 신규가구 형성와 주택 멸실 등을 감안할 때 향후 20년간 약 770만호의 주택이 공급돼야 하고 2020년 주택보급률은 약 106%가 될 것으로 전망한다. 지난해 주택보급률은 94.1%이고 전체 가구의 47%가 임차가구다. 특히 서울은 60.2%, 수도권은 54.0%가 임차가구다. 임대차계약 형태는 전세에 편중돼 있다. 임대주택에 대한 수요가 많은 서울, 수도권 지역의 경우 임대주택 용지가 부족하고 토지가격이 지나치게 높아 전셋값 역시 매우 높다. 올 8월, 전셋값 상승률은 15년 만에 최고에 달했다. 주택 매매가는 전달인 7월보다 평균 1.9%가 오른 데 비해 전세가격은 평균 2.5%가 높아졌다. 9월7일 주택은행이 28개 도시 3260개 부동산중개업소를 대상으로 한 도시주택가격동향조사에 따르면 8월의 주택 매매가는 전월 대비 1.9% 상승한 것으로 나타났다. 지역별로는 서울, 그중에서도 강남이 가장 많이 올랐다. 주택유형별로는 아파트, 규모별로는 소형(19평 이하)이 비싸졌다. 즉 서울의 소형아파트가 전셋값 상승을 주도한 셈이다. 전셋값과 집값 오름세에다 최근 시중의 저금리와 주택공급 부족이 맞물려 임대주택 재고가 줄어들었다. 이에 따라 전세를 월세로 전환하길 요구하는 집주인들이 많아졌다. 전세의 월세전환 요구율은 서울과 수도권이 각각 40.2%, 40.8%에 이르렀다. 전세입자 10명 중 4명이 집주인으로부터 월세로 바꿔달라는 요구를 받은 셈이다. 월세전환 계약률은 서울 22.1%, 수도권 21.9%로 조사되었고 이런 현상은 앞으로도 지속될 전망이다. 이와 더불어 보증부 월세계약을 원하는 임대물건이 시장에서 소화되고 있다는 점은 민간 주택임대사업 보증부 월세계약형태가 아파트 시장에 정착되고 있다는 것을 의미하는 것으로 볼 수 있다. 주택시장의 임대차 계약에서 보증부 월세 계약의 비중은 지난해 10월의 29.7%에서 올해 2월 들어 27.1%으로 잠깐 주춤 해졌다가 올해 5월 다시 41.8%로 급속하게 높아졌다. 부동산114가 지난 4월에 아파트 임대매물 자료를 분석한 결과 수도권의 보증부 월세 매물의 비중이 30.6%에 달했다. 20평 이하 아파트의 경우엔 43.3%에 이르렀다. 서울지역의 경우 20평 이하 44.4%의 임대매물이 보증부 월세이며, 21~30평형의 경우도 38.6%에 달하는 것으로 조사됐다. 다만 보증부 월세 임대물건이 전세 임대물건에 비해 임차인을 구하는 기간이 다소 길었지만, 임대물건의 품귀 현상으로 보증부 월세 물건도 대부분 시장에서 소화되고 있는 것으로 보인다. 이와 함께 전셋값도 계속 오르고 있다. 이는 월세 문화가 정착되지 않은 상황에서 임차인은 전세를, 집주인은 월세를 원하고 있기 때문이다. 임차인은 임차기간 만료 후 전세금이 목돈으로 돌아오면 자가주택을 구입할 때 유용하므로 월세 대신 보증금액을 증액시키려 한다. 반면 집주인은 시중금리보다 수익성이 높다고 생각하고 월세 전환을 고집한다. 결국 임차인은 다른 전세를 찾게 되고 전세 수요자가 많으면 임대주택이 부족한 상황에서 전세가는 계속 상승하게 되는 것이다. 주택을 여러채 구입해 월세를 놓는 주택임대사업자도 늘고 있다. 저금리시대엔 전세 임대 수익보다는 월세 임대료 수익률이 더 높기 때문이다. 지난 7월말 현재 건설교통부에 등록한 주택매입 임대사업자는 1만1875명으로 지난해의 8513명보다 40%가 늘었다. 이들은 집을 세채(올해부터는 두채) 이상 갖고 있다면서 임대소득세 납부를 등록한 사람들이다. 월세 전환 비율이 늘면서 월세 이자율은 오히려 낮아지고 있다. 주택은행에 따르면 서울, 수도권의 평균 월세 이자율은 지난해 말 연 17%에서 지난달 14.4%로 낮아졌다. 부동산 전문가들은 월세 이자율이 시중금리 수준으로 낮아질 때까지 전세의 월세전환 현상이 계속되면서 주택 임대시장이 월세 중심으로 바뀔 것으로 전망했다. 전세보증금을 월세로 산정할 때 일반적으로 월 1.5~2%, 연 18~24%의 금리를 적용하나, 이는 시중금리보다 과다한 것이다. 공공건설 임대주택의 경우 임대보증금을 월세로 전환할 때 주택은행의 1년 만기 정기예금 금리 7%를 적용한다. 아직까지는 월세 금리가 시중 금리보다 월등히 높다. 하지만 앞으로 신규주택의 확대 공급을 통해 전세난이 완화되고 금융지원의 강화, 임차인 보호 조치 등 정부의 정책 지원이 계속된다면 시중 금리 수준으로 떨어지기 시작할 것이다. 한편 전세의 월세전환은 시대적인 흐름으로 지속될 전망이다. 박남희/ 부동산114 초빙연구위원 parknh@r114.co.kr