‘1석3조’ 주상복합 아파트 송파구 잠실동 갤러리아팰리스… 한강 조망권에 교통 편리, 분양가도 낮아 주상복합 아파트의 분양열기가 식을 줄을 모른다.
2~3년 전부터 선보이기 시작한 일명 ‘초고층 주상복합’ 아파트는 차별화된 설계, 인테리어, 다양한 부대시설 등으로 수요자들의 마음을 사로잡고 있다.
예전의 주상복합 아파트는 1층이 상가로 구성되어 있거나 주거용과 상업용이 공존해 상대적으로 쾌적성이 떨어졌고 일반 아파트에 비해 가격이 다소 낮았다.
하지만 1998년 말 이후 분양된 주상복합 아파트는 생활수준을 한단계 높일 수 있는 여러 부대시설과 고급스런 분위기로 오히려 인기가 급증하고 있다.
지역별로는 강남, 서초 등 강남권과 분당권의 주상복합 아파트가 관심을 받고 있다.
상업용지에 짓는 주상복합 단지의 경우 용적률 제한을 받지 않아 30층에서부터 50층에 이르기까지 고층 단지들이 들어서고 있다.
양천구 목동 하이페리온, 강남구 도곡동 타워팰리스 3차는 최고층이 69층에 이른다.
최근 공사에 들어간 잠실 갤러리아팰리스는 강남권, 한강 조망권, 편리한 교통, 테헤란로 인접 등 매력요인이 있어 여러 모로 관심을 받고 있는 주상복합 아파트다.
지난 8월31일부터 4일간 진행된 청약접수 결과 48평형이 최고 141 대 1의 경쟁률을 기록했고, 전 평형 평균 48 대 1이라는 높은 경쟁률을 기록했다.
이 아파트는 송파구 잠실동 갤러리아백화점 터에 대지 7251평, 총 741가구, 지상 46층짜리 3개동으로 들어설 예정이다.
이곳엔 아파트 외에도 오피스텔이 720실이 들어서게 된다.
평형은 33평형부터 96평형까지 10가지에 이르는 중대형 사이즈다.
59평형이 209가구, 64평형이 165가구로 가장 많은 비중을 차지하고 있다.
또 82평형부터 96평형 13가구는 펜트하우스(같은 단지에서도 평형을 키우고 내부 마감을 고급화한 가구)로 꾸민다.
입주는 2004년 10월부터 시작될 예정이다.
갤러리아팰리스 1층에는 호텔식 로비와 놀이방, 독서실, 취미실 등 주민 공동시설이 들어서고 지하1층에는 수영장, 헬스클럽, 사우나, 골프연습장 등 스포츠센터를 설치할 계획이다.
또 인공지능 보안과 초고속인터넷을 활용한 원스톱 관리시스템도 도입할 전망이다.
이 아파트의 16층 이상에서는 한강과 올림픽공원이, 저층부에서는 석촌호수가 내려다 보인다.
바로 옆에는 롯데백화점, 롯데월드가 있고 한강시민공원도 걸어갈 수 있다.
대중교통수단으로 2, 8호선 환승역인 잠실역이 갤러리아팰리스에서 걸어서 5분 거리에 있어 강남, 강북 어디로든 쉽게 갈 수 있다.
올림픽대로도 가깝다.
바람몰이식 투자엔 요주의 갤러리아팰리스의 평당 분양가는 30~60평형대의 경우 평당 963만~1163만원으로, 인근 올림픽선수촌이나 아시아선수촌의 1121만~1396만원보다 평당 100만~300만원 가량 낮다.
통상적인 주상복합 아파트는 인근 지역 아파트 시세와 비슷하거나 낮은 수준이면 투자매력이 있는 것으로 판단되는데, 이런 점에서 갤러리아팰리스는 분양가 면에서도 투자성이 어느 정도 보장되는 것으로 보인다.
하지만 주상복합 아파트를 분양받을 경우 주의해야 하는 사항들이 있다.
거주 목적이 아닌 투자 목적으로 구입할 땐 예상보다 프리미엄이 높지 않을 수도 있다.
분양 때 소위 ‘떳다방’들이 진을 치는데다 수많은 인파가 몰려도 실제 계약률은 높지 않은 경우가 많다.
또 일반아파트에 비해 아직은 수요가 많지 않다는 점도 프리미엄을 낮추는 요인이다.
현재 갤러리아팰리스의 프리미엄은 인기가 높은 30~40평형대가 2천만~2500만원선이고, 다른 평형은 1500만원 가량에 머물고 있다.
실거래도 거의 없는 상황이다.
현재 매도자들이 요구하는 프리미엄은 1천만원 수준으로 매도, 매수자간 가격차가 있고, 매도자가 구입을 서두르지도 않는다.
일반 아파트에 비해 아직은 수요도 많지 않다.
이런 상황은 대부분의 주상복합 아파트들도 마찬가지이다.
특히 대형 호화 단지의 경우는 수요도 중소형에 비해 부족하고 투자금액도 커서 주의를 기울여야 한다.
실거주 목적으로 구입한다 해도 주의를 기울여야 할 부분이 있다.
아직 입주 전이라 확정되지는 않았지만 관리비 부담이 일반 아파트에 비해 높을 것으로 예상되기 때문이다.
여러 시설들을 갖출 경우엔 관리업체가 어느 곳인지, 관리시스템은 어떤 것인지도 점검해야 할 주요사항이다.
앞으로도 주상복합 아파트는, 아파트를 단순한 거주 목적이 아닌 다양한 서비스 공간으로 활용할 수요자들에게 확고한 주거공간으로 자리매김할 것으로 예상된다.
하지만 최근의 바람몰이식 투자에 휩쓸리거나 화려한 겉모습에 현혹되어 구입을 결정한다면 예상치 못한 어려움에 봉착할 수도 있다는 점을 인식해야 한다.

오피스 시장 ‘빨간불’ 경기침체 장기화로 공실률은 높아지고 임대료는 떨어질 듯 올해 2분기 기준으로 서울시 오피스 시장의 공실률은 1.2%이다. 이 정도면 자연공실률에도 미치지 못하는 수준이다. 상대적으로 공실률이 높은 도심지역의 경우도 2.1% 수준에 이른다. 강남지역 평균 공실률은 지난해 2분기와 3분기에 가장 낮은 0.2%를 나타낸 후 소폭 상승하는 추세를 보이고 있으나 올해 2분기에도 0.8% 수준에 불과하다. 마포, 여의도 지역의 평균 공실률은 지난해 2분기와 3분기에 가장 낮은 0.3%를 나타낸 뒤 올해엔 0.5%을 기록했다. 서울시 평균 전세가는 지난해 1, 2분기 중 각각 9.0%, 20.4%로 급속하게 상승한 이후 하향 안정추세를 나타내고 있으나 하락폭은 크지 않은 상황이다. 올해 2분기 현재 평균전세가는 341만원으로 99년 1분기에 비해 16% 상승했다. 하부시장별 전세가는 테헤란로 전세가가 99년 1분기 도심의 87% 수준이던 것이 올해 1분기엔 도심지역보다 높아졌다. 즉 전반적으로 도심지역과 다른 하부시장간의 전세가 격차가 줄어들고 있는 것다. 서울 오피스 시장의 평균 월세 임대료는 지난해 1분기까지 하락 추세를 지속하다가 지난해 2분기에 8% 상승한 후, 상승률이 둔화되고 있다. 올해 2분기에 들어선 평당 평균 5만2천원 수준으로 99년 1분기에 비해 2.3% 상승한 것으로 나타났다. 하부시장별로는 계약형태의 대부분이 보증부 월세방식을 취하고 있는 도심시장의 상승폭이 작았다. 반면 다른 지역은 2000년초 크게 상승했다가 최근엔 하향 안정화하는 추세다. 도심지역과 다른 하부시장간의 임대료 격차는 축소되고 있다. 오피 스시장에서 낮은 공실이 유지될 수 있었던 것은 무엇보다도 실물경기가 악화되는 과정에서도 신설법인이 크게 늘어나면서 오피스 수요기반이 꾸준하게 유지될 수 있었기 때문이다. 8대 도시의 부도법인에 대한 신설법인의 배율 추이를 보면, 97년 연평균 3.4배이던 것이 98년에 2.6배로 급감했다. 그러나 99년 이후 급속하게 늘어나는 추세를 보이고 있다. 또한 대형 오피스빌딩의 공급도 97년 외환위기 이후 경기침체의 영향으로 위축되는 양상을 보였다. 이 점 역시 공실률 하락의 한 요인으로 작용하고 있다. 향후 공급계획을 보더라도 이러한 점이 반영되고 있다. 2002~2003년 서울시 대형 오피스빌딩의 신규공급 예정을 보면 23만평 수준에 그칠 전망이다. 연도별로는 2002년에 집중될 것으로 보이며, 2003년의 경우 신규공급 예정면적이 2만5천평 수준에 불과하다. 하지만 향후 오피스 시장은 경기침체 장기화로 인해 기업경영 환경이 악화되면서 공실률이 높아지고 임대료가 하락하는 침체국면이 전개될 것으로 전망되고 있다. 도심시장의 경우 건물 노후화와 높은 임대료 때문에 임차인 이탈이 지속되면서 여타 시장에 비해 높은 공실률이 예상된다. 그리고 강남 오피스 시장도 신규공급이 집중되면서 공실률 상승과 임대료 하락이 좀더 빠르게 진행될 전망이다. 일반적으로 임대료 변동률은 공실률 변화와 뚜렷한 상관관계를 나타내며 변화하는 것으로 판단된다. 서울시 오피스 시장의 공실률은 99년 4분기부터 급락하기 시작하여, 지난해 1분기에는 1% 이하로 급락했다. 그리고 이러한 공실률 변화 이후 1분기 정도의 시차를 두고 오피스 임대료가 급등하는 현상이 나타났다. 따라서 경기침체의 장기화의 영향이 공실률을 상승시켜 앞으로 임대료가 하락하는 추세가 전개될 것으로 전망된다. 서울시 오피스 시장의 공실률은 경기침체와 기업구조조정의 영향으로 내년엔 6%까지 올라갈 것으로 보인다. 도심 오피스 시장의 경우 경기침체의 영향으로 전반적인 시장환경이 악화된 가운데 건물 노후화와 높은 임대료 때문에 임차인 이탈이 지속될 것이다. 강남시장의 공실률은 경기침체의 영향으로 올해 2%까지 상승한 뒤 신규공급 증가의 영향이 더해지면서 내년엔 3.5% 수준까지 상승할 것이다. 마포, 여의도지역 공실률은 전반적인 오피스 시장의 환경악화의 영향에도 불구하고 신규공급 부진의 영향으로 올해 1.5%까지 상승하는 데 그칠 전망이다. 그리고 내년에는 마포, 여의도지역 공실률이 2.5% 수준까지 상승할 전망이다. 서울시 오피스 시장의 임대료는 내년까지는 하락하는 추세를 지속하다가 2003년 이후 회복국면으로 접어들 것으로 전망된다. 서울시 오피스 시장의 임대료(전세보증금 기준)는 2분기 현재 평당 341만원 수준에서 4분기 평당 320만원, 내년말 305만원 수준까지 하락할 것으로 예상된다. 하부시장별로는 공실률이 가장 높을 것으로 예상되는 도심지역과 신규공급 증가로 인한 공실률 상승 위험이 커질 강남지역의 임대료 변동이 클 것이다. 김병욱/ 알투코리아 이사 bwkim@R2korea.co.kr