서울 반포동 주공3단지, 매맷값 상승행진 지속… 분양시기 따른 수익률 감안해야 지난 한해 서울지역 아파트값 상승률은 10%를 넘어 13.3%나 뛰어올랐다.
평당 매매가도 12월 현재 749만원으로 IMF 사태 직전 가격인 714만원을 훌쩍 뛰어넘었다.
이런 상승세를 이끈 대표주자는 재건축 대상 단지와 중소형 아파트다.
특히 재건축 아파트값 상승률은 서울에서 평균 30.1%로, 재건축 아파트를 제외한 전체 아파트값 상승률 11.9%의 거의 두배에 육박했다.
가격 상승을 주도한 아파트의 대부분은 강남권의 대규모 단지들로서 저밀도, 재건축 지구에 속한다는 공통점이 있다.
단지별로 가장 값이 많이 오른 곳도 재건축 단지인 서초구 반포동 주공3단지다.
16평형의 경우 1월 2억500만원에서 12월에는 3억8500만원으로 무려 1억8천만원이 오르면서 87.8%의 상승률을 기록해 서울 전체에서 1위를 차지했고, 25평형도 3억6500만원에서 5억4천만원으로 47.9%나 값이 오른 것으로 조사됐다.
이런 매맷값 상승의 원인은 무엇일까? 우선 강남권 선호도가 크게 높아졌다는 점을 들 수 있다.
재건축 단지가 아닌 아파트값 상승률도 강남권이 가장 컸다.
또 한가지는 재건축 기대심리가 팽배했다는 점이다.
연 4%대의 저금리와 주식시장 침체 등으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 대거 부동산 시장으로 몰렸다.
반포주공 3단지는 이런 지역적인 요소에 여러가지 개별적인 요소가 추가로 작용해 매맷값이 크게 올랐다.
주공3단지는 총 2400가구의 대규모 단지이며, 평형은 16평형과 25평형으로 구성돼 있다.
이 단지는 서울시에 의해 저밀도 지구로 지정돼 있어 용적률 250%의 제한을 적용받지 않는다.
입주는 1978년 6월에 이뤄져 입주 23년째인 노후 단지다.
입지여건은 지하철 반포역과 바로 접해 있고, 교육시설과 뉴코아백화점, 킴스클럽, 고속버스터미널 등 생활편의시설도 잘 갖춰져 있는 노른자위 단지다.
또 지난 11월11일 총회를 거쳐 시공사를 LG로 선정하면서 사업 추진에 대한 기대감으로 시공사 선정 전 한달간 평형별로 매맷값이 평균 4천만~5천만원씩 뛰어올랐다.
이같은 상승 분위기는 현재까지 이어지고 있다.
이 단지의 매맷값은 계속 올라갈 것으로 보인다.
재건축의 수익성을 판가름하는 것은 해당 평형의 대지 지분이다.
해당 단지의 총 대지에서 자신이 보유하고 있는 아파트의 대지 지분이 얼마냐에 따라서 재건축 이후에 분양받을 수 있는 평형과 추가부담금 등이 결정되기 때문에 현재 평형보다 대지 지분이 중요하다.
강남권 매력에 대지 지분도 커 주공3단지 18평형의 대지 지분은 24평형, 25평형은 32평이다.
주공1단지와 2단지의 이 평형대 대지 지분이 25평 가량임을 감안하면 평균 10평 정도 대지 지분이 크다.
당연히 매맷값도 1억원 정도 차이가 난다.
주공3단지 16평형을 보유하고 있는 경우 재건축 이후 무상으로 분양받을 수 있는 평형은 40평형이고, 25평형 보유자라면 51평형이라는 것이 시공사와 조합쪽의 설명이다.
물론 더 큰 평형을 분양받을 수도 있고, 그럴 경우에는 추가되는 지분과 건축비 등 추가부담금을 내야 한다.
현재 서초구의 매매 평당가는 1100만원, 서초구의 분양권 평당가는 1200만원이다.
만약 25평형을 5억4천만원에 구입해서 무상으로 51평형을 분양받는다면 현재 분양권 가격을 기준으로 51평형의 매맷값은 6억1200만원이다.
7200만원의 시세차익을 보는 셈이다.
최근 분양가는 계속 높아지는 추세이고, 강남권에 대한 선호도 증가와 이곳이 신규단지라는 점을 감안한다면 매맷값은 더욱 높아질 것으로 예상된다.
또 일반적으로 조합원은 로열 동과 로열 층에 당첨될 확률이 높은 만큼 일반분양 가구보다 가격이 높다.
하지만 이것은 단순한 계산이다.
현재 조합과 시공사 등에서 예상하고 있는 일반 분양시기는 2003년 10월이다.
그러나 현재 서울시 저밀도 지구는 2500가구씩 지구단위 계획으로 묶여 있기 때문에 개별 단지가 독자적으로 사업시기를 앞당길 수는 없는 상황이다.
사업추진이 늦어진다면 투자 대비 수익이 떨어질 수밖에 없다.
25평형을 5억4천만원에 구입했을 때 바로 회수할 수 있는 금액은 전셋값 1억2500만원 정도다.
만약 2003년 말에 사업승인이 떨어지고, 세입자들의 이주가 6개월 정도 걸리며, 입주하는 시점까진 또 1년6개월에서 2년 가량 경과한다면 실제 입주할 수 있는 시기는 2006년께다.
4억원이 5년간 묶이는 것이다.
특히 재건축 대상 아파트는 시장의 가격변동에 따른 영향을 받고, 정부의 관련 정책도 바뀔 수 있다는 점을 고려해야 한다.
따라서 투자에 신중을 기해야 한다.
기대심리 상승에 따른 과도한 투자는 큰 손해로 이어질 수 있다는 점을 잊지 말아야 한다.

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