서울 상계동 주공저층 2단지, 강북권 매맷값 상승률 최고… 전세보다 구입이 이득 겨울방학에 들어서면서 내년 봄 이사 준비를 서두르는 수요자들로 부동산 시장이 다시 한번 들썩거리고 있다.
올해 아파트값 상승의 한축이었던 중소형평형은 1998년 소형평형 의무비율 폐지로 공급물량이 급감해 이사철마다 크게 오르는 현상이 나타나고 있다.
소형평형 의무비율은 다시 부활됐지만 입주시점까지는 2~3년이 더 지나야 하고 서울에는 아파트를 지을 땅도 크게 부족한 상황이다.
이 때문에 서민들은 전세 만기 5~6개월 전부터 이사 준비에 가슴을 졸이고 있다.
서민들이 많이 거주하는 소형 단지들은 지난해 어느 정도 올랐을까? 2001년에 투자수요가 많았던 강남과 재건축 단지를 제외하고 강북권에서 아파트값이 가장 많이 오른 단지는 노원구 상계동 주공저층 2단지 20평형이다.
지난 1월 대비 노원구 매맷값 상승률은 11.41%로 강남권의 20% 이상에 비해서는 절반 수준이지만, 노원구에서도 20평형 이하 소형 단지는 매맷값이 20.07%의 상승률을 기록해 중대형평형과는 사정이 다르다.
이번에 소개할 주공저층 2단지 20평형 역시 매맷값이 8100만원에서 1억1500만원으로 3400만원, 무려 41.97% 올랐다.
전세의 경우도 1월 5500만~6천만원이던 것이 지금은 평균 9천만원 수준이 되어 평균 56.5% 상승했다.
소형 아파트 전세를 사는 사람이 1년 동안 3천만원 이상 오른 전셋값을 감당하기란 쉽지 않은 일이다.
일단 주공2단지의 가격상승 요인을 알아보자. 상계동 주공아파트들 대부분 88년 말부터 90년 초반에 입주한 단지들이다.
주공저층2단지 역시 88년 5월 입주했고, 저층 단지만은 222가구지만 고층단지와 함께 2천가구의 대규모 단지를 형성하고 있다.
평형은 16~27평형으로 소형평형이 주를 이룬다.
가격으로 보면 평형별로 16평형이 평균 8750만원, 20평형 1억1500만원, 23평형 1억4천만원, 27평형이 1억6750만원으로 바로 옆에 위치한 주공고층 2단지 25평형의 9500만~1억원과 비교하면 저층의 매맷값이 높게 형성되어 있다.
이유는 전용면적의 차이이다.
고층보다 전용면적 넓어 일반적으로 저층 단지들은 엘리베이터 등 공용면적이 낮아서 동일한 평형일 경우, 전용면적이 넓게 나타난다.
주공저층 2단지 20평형의 전용면적은 18.84평형으로 주공고층 2단지 25평형보다 전용면적은 오히려 높게 나타난다.
27평형의 경우 전용면적이 25.38평형으로 32~33평형 수준의 전용면적을 보이고 있는 것이다.
이런 차이를 잘 알 수 없는 수요자들이 엘리베이터가 없는 저층을 기피해 저평가되어 있던 시세가 이사철에 오른 것으로 보인다.
또 지난해초까지 일부 투자성 높은 지역을 제외하고는 대체로 IMF 이전 가격을 아직 회복하지 못했던 것도 한 원인이다.
강남의 경우 IMF 직전인 97년 말 평당 980만원이었던 매맷값이 올해 1월 1032만원으로 이미 IMF 때의 평당 가격을 넘어선 반면, 노원구는 97년 말 483만원이었던 매맷값이 1월 445만원으로 평당 38만원 가량 낮은 가격을 보였다.
때문에 지난해 집중적으로 매맷값이 회복되면서 평당 매매가는 지난 12월21일 기준으로 504만원까지 뛰어올랐다.
이 지역은 매매 대비 전세 비중이 높고 장기융자가 포함되어 있는 단지가 많아 세입자들이 전세금에 1천만~2천만원 가량을 보태면 소형 아파트를 구입할 수 있는 경우가 많다.
따라서 중소형 매맷값이 급등했던 하반기에 매매수요들이 크게 늘었던 것으로 나타났다.
상계동 지역의 생활여건은 저렴한 매맷값에 비해 꽤 괜찮은 편이다.
주공2단지의 경우 지하철 4, 7호선 환승역인 노원역이 도보 10분 거리에 있어 대중교통 여건이 좋다.
노원구와 인근 도봉구 창동 일대에도 아파트 단지들이 밀집해 있어 미도파백화점, 아울렛, 까르푸, E마트, 하나로마트 등 대형 할인마트들도 포진하고 있다.
수락산, 도봉산 등 등산코드와 근린공원이 가까운데다 중소형평형 밀집지역이기 때문에 놀이방, 어린이집, 학원 등 보육시설과 교육시설 등도 잘 갖춰져 있는 편이다.
특히 매매, 전셋값이 타지역에 비해 저렴하고, 생활편의시설 등이 비교적 잘 갖춰져 있어 맞벌이들과 신혼부부들이 많이 찾는다.
다만, 가구수가 많아서 차량 이동시 교통혼잡 문제가 있고, 인구밀집도가 높아 쾌적성은 다소 떨어진다는 점은 흠이다.
2002년에도 중소형평형의 가격상승은 계속될 전망이다.
또한 매맷값보다 전셋값 상승률은 더욱 높을 것으로 예상됨에 따라 세입자들은 다시 한번 마음 고생을 하게 될 것 같다.
날로 오르는 전셋값을 생각한다면 당장 투자성은 크지 않지만, 마음놓고 살 수 있는 아파트를 구하는 것도 괜찮을 것으로 보인다.
노원구의 소형 단지들이 바로 그런 단지들이라고 판단된다.