“사용 가능한 모든 수단을 동원했다.
” 정부가 9월4일 내놓은 ‘주택시장 안정대책’의 막후 조율사 역할을 했던 재정경제부 김영주 차관보는 “주택시장을 안정시키기 위해 강도높은 대책을 마련한 만큼 상당한 효과를 거둘 것”이라고 자신했다.
9·4 주택시장 안정대책은 세제와 금융, 건설, 교육 등 광범위한 분야의 내용을 담고 있다.


부동산 전문가들은 “8·9 대책이 투기수요를 잡기 위한 대증요법이었다면 이번 대책은 제도 변경을 동반한 실질적인 대책”이라고 평가한다.
실제 정부 대책이 발표된 이후 매수자들이 관망세로 돌아서면서 주택시장이 안정 국면에 접어들고 있다.
특히 그동안 주택가격 상승을 주도했던 강남권 저밀도 아파트의 오름세가 꺾인 가운데 이따금 매물도 나오고 있다.


이번 대책은 부동산 투기수요 억제에 초점을 맞추고 있다.
우선 한 사람이 3채 이상의 집을 소유할 경우 투기성이 짙다고 보고 이들에 대한 양도소득세 부과 기준을 ‘기준시가’ 대신 ‘실거래가’로 삼기로 했다.
현재 기준시가는 실거래의 60~80% 수준에 불과하다.
또한 정부는 양도소득세 비과세 혜택의 대상을 축소하는 한편, 재산세 등 부동산 보유세도 단계적으로 올릴 계획이다.
내집마련정보사 김영진 사장은 “아파트 시세차익이 수천만원에 달한다는 점을 고려할 때 세금 인상폭은 미미한 수준이지만 투자심리를 위축시키는 데는 큰 영향을 줄 것”이라고 밝혔다.


아파트 청약 1순위 요건도 서울과 5개 신도시, 과천 등 투기과열지역에 한해 대폭 강화된다.
입주자 모집 공고일을 기준으로 최근 5년간 신규분양 아파트에 당첨된 사람은 청약 1순위에서 제외된다.
또한 9월4일 이후 새로 청약 예금에 가입하는 사람 중 세대주가 아닌 사람과 입주자 모집 공고일 현재 2주택 이상을 보유한 사람도 1순위 자격을 받을 수 없다.
닥터아파트 곽창섭 이사는 “1순위 요건 강화는 분양시장 가수요를 억제하는 효과가 있다”며 “10월 말 이후 서울 동시분양 경쟁률이 20대1 수준으로 낮아질 것”이라고 예상했다.
또한 금융감독위원회는 금융회사들이 투기과열지구 내의 기존 주택에 대해 주택담보비율을 하향조정토록 유도하기로 했다.
은행 대출을 이용 단타매매를 일삼아온 투기꾼들의 입지를 좁히겠다는 계산이다.


또한 중장기적으로 주택 수급 불균형을 해소하기 위해 주택 공급물량을 대폭 확충하기로 했다.
중기적으로 판교신도시를 포함한 수도권 11개 택지개발지구(320만평)를 조기 완공하기하고, 장기적으로는 수도권에 주택의 질적 수준이 신도시를 2~3곳 개발한다는 계획이다.


정부가 ‘제2강남 건설계획’을 내놓은 것은 올해 주택가격 상승이 주거 및 교육 여건이 좋은 강남권을 중심으로 진행됐기 때문이다.
부동산 전문가들은 서울의 주택가격이 20% 상승했다면 강남권이 30%, 나머지 지역이 10% 정도 오른 것으로 보고 있다.
건설산업연구원 김현아 책임연구원은 “강남처럼 주거여건이 좋은 지역은 물량이 한정된 반면 수요가 몰리기 때문에 가격이 폭등할 수 밖에 없다”며 “과거처럼 주택가격이 동반 상승하기보다는 국지적인 차별화 현상을 보이고 있다”고 밝혔다.


이번 대책은 적어도 단기적으로는 부동산 시장을 안정시키는 데 상당한 효과를 발휘할 것으로 전망된다.
내집마련정보사 김영진 사장은 “정부의 주택시장 안정대책으로 투자심리가 위축된 데다 9월 추석 이후 비수기가 시작되기 때문에 당분간 아파트 값은 제자리 걸음을 할 것”이라고 내다봤다.


하지만 내년 이후에도 주택가격이 안정세를 유지할 지에 대해서는 회의적인 의견이 많다.
지역적인 주택수급 불균형을 해소하기 쉽지 않기 때문이다.
김현아 책임연구원은 “강남 수준의 신도시 건설 계획은 강남에 대한 기대심리를 수그러뜨릴 수도 있다”며 “어느 지역으로 결정되든 과거 신도시 개발 경험을 타산지석으로 삼아 도로는 물론 신도시 내외부의 각종 기반시설에 대한 확충을 우선 해야 할 것”이라고 밝혔다.