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[씽크머니] 2003년 부동산 투자 수익률 조망 펜션·토지 ‘상’ / 아파트 ‘중’ / 주상복합 ‘하’
[씽크머니] 2003년 부동산 투자 수익률 조망 펜션·토지 ‘상’ / 아파트 ‘중’ / 주상복합 ‘하’
  • 김호준 기자
  • 승인 2003.01.24 00:00
  • 댓글 0
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2002년 부동산시장은 현장 중개업자조차 놀랄 만큼 가파른 상승세를 보였다.
국민은행이 1월10일 발표한 ‘도시주택가격 동향조사’에 따르면 지난해 한해 동안 아파트값은 22.8% 상승했다.
특히 서울지역 아파트값은 30% 가까이 올라 1991년 이후 최고치를 기록했다.
부동산시장 호황은 아파트뿐만 아니라 주상복합, 상가, 토지 등으로 이어졌다.
상가와 주상복합은 정부의 아파트 분양권 전매제한 조처 이후 대안 투자처로 각광을 받았다.
토지 역시 주택시장 투자 열기에 힘입어 11년 만에 가장 높은 상승률을 기록했다.


하지만 올해도 지난해와 같은 호황이 지속될지에는 대부분의 전문가들이 고개를 젓는다.
최근 2년 동안 부동산값이 전체적으로 40% 이상 급등했기 때문에 추가 상승 여지가 별로 없다는 것이다.
실제 서울지역 아파트시장은 지난해 말부터 매물이 쌓이면서 완연한 하락세를 보이고 있다.
특히 지난해 가격 상승세를 주도했던 강남지역 재건축 아파트는 지역에 따라 5천만~7천만원까지 하락했다.


'한국경제신문'과 부동산114, 알투코리아가 부동산 전문가 100명을 대상으로 2003년 부동산 경기에 대해 질문한 결과 전체의 53%가 “올해 부동산시장은 최근 진정세를 계속 유지하면서 지속적인 안정세를 보일 것”이라고 응답했다.
39%는 “올해 상반기와 같은 높은 성장세는 아니지만 조정기를 지나 다시 상승할 것”이라고 답했다.


부동산 전문가들은 올해는 어떤 상품이든 두자릿수 이상의 가격 상승률을 기대하기는 어렵다고 입을 모은다.
따라서 금리보다 약간 수익률이 높은 상품에 투자하거나 리스크가 적은 상품을 골라 투자하는 방식으로 기대수익 목표를 하향 조정할 필요가 있다.
특히 올해는 중장기 관점에서 투자하는 것이 좋다.
부동산 114 김희선 전무는 “호황기에서는 회전율이 높아 단기투자가 가능하지만 안정기 또는 쇠퇴기에 접어들면 투자심리 또한 위축되면서 거래가 둔화된다”며 “올해는 3~5년 앞을 내다보고 경쟁력 있는 상품을 중심으로 투자전략을 세우는 것이 바람직하다”고 밝혔다.


그럼 올해 경기가 괜찮은 부동산 상품은 무엇일까? 응답자의 30%가 “펜션 등 여가용 부동산이 올해 가장 유망할 것”이라고 답했다.
최근 주5일 근무제가 확산되면서 여가를 즐기려는 사람들이 늘어났기 때문이다.
주거용 부동산을 꼽은 응답자도 28%로 여전히 높은 비율을 차지했다.
한편 토지가 유망하다고 답한 전문가는 22%로 나타났다.
상대적으로 토지에 대한 관심이 높아진 것은 행정수도 이전과 경부고속철도 개통, 수도권 신도시 등으로 새로운 개발지가 부상할 것이라는 기대 때문이다.




아파트시장-실수요자 내집장만 적기


2002년 부동산시장에서 아파트 등 주거용 부동산은 가장 높은 성장세를 보였다.
하지만 올해는 호황에 대한 기대보다는 소폭이라도 상승세를 유지할 것인지가 관심거리다.
설문조사 결과를 보면 상승세를 유지할 것이라는 의견이 많았다.
전문가들은 “2003년 아파트 매매가격이 2002년에 어느 정도 변동될 것인가”라는 질문에 전체의 49%가 ‘1~5%’ 상승할 것이라고 답했다.
반면 ‘1~5%’ 하락할 것이라는 응답도 전체의 31%를 차지했다.


아파트값 상승세가 이어질 것이라고 답한 전문가들은 “아파트에 대한 선호도가 여전히 높고, 실수요자층이 든든하기 때문”이라고 설명한다.
다만 지난해와 같은 꾸준한 가격 상승은 기대하기 어렵고, 비수기에서는 소폭 하락하고, 성수기에서는 상승하는 양상을 보일 것으로 전망했다.
아파트값 하락을 점치는 전문가들은 풍부한 공급물량과 주택담보 대출금리 상승에 따른 수요 위축을 이유로 든다.
올해 수도권 아파트 입주물량은 17만4천가구로 지난해에 비해 30% 이상 늘어나 수급이 비교적 원활하다.
또 시중 은행들은 가계대출에 대한 리스크 관리 차원에서 주택담보 대출금리를 올리려는 움직임을 보이고 있다.


부동산114 김희선 전무는 “주택시장은 지난해 급등세가 최근 하락세로 전환되면서 조정국면을 맞고 있다”며 “급등세를 경험한 투자자들은 가격이 조금만 빠져도 민감하게 반응할 수밖에 없기 때문에 지금은 투자 여부를 결정하기 어려운 상황”이라고 말했다.
김 전무는 “조정국면이 언제 끝나느냐에 따라 올해 아파트값 상승 여부가 판가름날 것”이라고 덧붙였다.


실수요자 입장에서는 가격상승에 제동이 걸린 올해를 내집 마련의 적기로 활용할 수 있다.
매수자가 주도권을 잡고 있는 시기이니 만큼 좋은 매물을 고를 수 있고, 가격을 흥정해 시세보다 다소 낮은 가격에 구매할 수 있는 기회도 잡을 수 있다.
그렇다면 올해 아파트를 가장 낮은 가격에 구입할 수 있는 시기는 언제인가? 전문가들에게 질문한 결과 1분기 34%, 2분기 30%, 4분기 25%순으로 답했다.
이러한 결과는 아파트 매매가격이 1~5% 상승할 것이라는 응답이 가장 많았던 것과 연관된 것으로, 전체의 64%가 올해 상반기 아파트시장에서 최저가격이 나타날 것으로 판단하고 있다.




주상복합, 오피스텔-공급 초과, 완연한 하락세


주상복합아파트는 지난해 아파트와 토지에 대한 정부의 규제가 강화되면서 새로운 투자처로 급부상했다.
지난해 하반기 주상복합아파트는 높은 분양가에도 불구하고 수십 대 일, 수백 대 일의 청약경쟁률을 기록했다.
분양권 프리미엄도 수천만원에서 1억원까지 붙었다.
하지만 올 들어 거품이 급속히 빠지면서 일부 지역에서 급매물이 나오고 있다.
청약경쟁률이 수백 대 일에 달했던 잠실 롯데캐슬골드는 새해 들어 평형별로 1천만~5천만원씩 가격이 빠지고 있다.


이러한 시장 상황을 반영해 부동산 전문가들은 올해 주상복합아파트의 투자전망을 부정적으로 평가한다.
주상복합아파트의 올해 분양시장 전망은 “안정세를 보일 것이다”라는 응답이 전체의 39%를 차지했고 “하락세로 돌아설 것이다”라는 응답도 34%를 차지했다.
전문가들은 주상복합아파트에 대한 열기는 실제 거주보다는 단기 전매차익을 노리는 투자자들이 몰려 발생한 일시적 현상에 불과한 것으로 판단하고 있다.


수익형 부동산인 오피스텔도 투자 전망이 어둡기는 마찬가지다.
2003년도 임대수익률 전망을 묻는 질문에 전체 응답자의 53%가 “전체적으로 임대수익률이 하락할 것”라고 답했다.
다만 38% 응답자는 “올해와 마찬가지로 소형평형 위주로 임대수익률이 상승할 것”이라고 낙관적으로 전망하기도 했다.
이를 종합해보면 올해 오피스텔의 임대수익률은 전체적으로 하락하고, 상승하더라도 소형평형에만 국한될 것으로 보인다.


오피스텔은 주상복합과 마찬가지로 아파트 분양시장 규제에 따른 반사이익으로 투자자들로부터 인기를 누렸다.
하지만 올해부터 수요에 비해 과도한 입주물량 때문에 공실률이 증가할 것으로 예상된다.
부동산114에 따르면 지난해 서울지역에는 전년의 2배가 넘는 7151실의 오피스텔이 공급됐다.
올해 역시 지난해보다 2배 이상 많은 1만4413실이 입주를 앞두고 있다.
또 2004년에서는 3만2979실이 추가로 공급돼 오피스텔은 기하급수적으로 늘어나게 된다.
과잉공급이 우려되고 있는 상황에서 오피스텔이 안정적 임대수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산으로 자리매김하기에는 다소 무리가 있다는 것이 부동산 전문가들의 판단이다.




토지시장-행정수도 이전 등 호재 줄이어


주거용 부동산이 침체를 면치 못하는 가운데 토지시장은 상대적으로 주목받을 전망이다.
부동산 전문가들은 2003년 개발 가능한 토지의 매매가격 동향에 대해 47%가 1~5% 상승, 27%는 6~10% 상승할 것이라고 응답했다.
전체적으로 매매가격 하락보다는 상승에 대한 견해가 지배적이었다.
토지시장에 대한 낙관적 전망이 우세한 것은 올해 행정수도 이전, 고속철도, 수도권 신도시 등 개발 재료가 풍부한 편이기 때문이다.
또한 주5일 근무제가 본격화되면서 전원주택, 펜션 등 여가용 부동산에 대한 관심도 지속적으로 높아질 것으로 보인다.


올해 토지시장의 핵심 이슈는 단연 행정수도 이전이다.
행정수도 이전 추진은 장기적으로 대상 후보지 주변지역에 대한 투자수요를 가져올 것이다.
특히 최근에는 행정수도 이전을 비롯해 고속철도 개통, 아산신도시 개발 등 개발 호재가 겹친 천안·아산 일대 토지에 대한 관심이 뜨겁다.
펜션, 전원주택 등 여가용 부동산으로는 수도권 인접지역을 비롯해 강원도 횡성, 평창 등이 관심지역으로 부상할 것으로 예측된다.


그러나 토지시장 역시 부동산시장 침체의 영향을 받을 수 밖에 없다.
전국 땅값은 지난해 2분기 1.28% 상승한 데 이어 3분기에는 3.33% 상승했지만 올해는 지난해와 같은 상승세를 유지하기는 어려울 것으로 보인다.
부동산 가격 상승세를 주도해온 아파트 가격이 안정세로 돌아섰고 수도권 토지거래허가구역 확대 등 규제 강화까지 겹쳤기 때문이다.
한국건설산업연구원이 발표한 ‘2003년 건설경기 전망’ 보고서에 따르면 올해 토지가격 상승 예상치는 2~3% 수준에 그쳤다.
부동산 전문가들은 지역적 차별화가 가속화하는 가운데 관심지역을 중심으로 10% 안팎의 상승세를 보일 것으로 전망했다.


한편 토지는 중장기적 관점에 투자하는 것이 좋다.
아파트에 비해 환금성이 떨어지고, 규제에 묶이면 거래에 제한을 받기 때문이다.
실제 정부는 대전을 포함해 충청지역의 6개시와 5개군 19억평을 이달 안에 토지거래동향 감시구역으로 지정하기로 했다.
건설교통부는 “감시구역에서 투기조짐이 보일 경우엔 즉시 토지거래허가구역으로까지 지정할 것”이라고 밝혔다.




도소매용 부동산-저금리로 임대료 상

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