예를 들어 전원주택을 지을 터를 잡으려는 사람들이 자주 어려움을 토로하는 것 중의 하나는 시골 땅에 접근할 통로를 찾기 힘들다는 점이다.
구체적으로 어느 지역에, 어떤 조건의 땅이, 얼마의 가격에 매물로 나왔는지 일목요연하게 확인해볼 수 있는 방법이 별로 없다.
아파트와는 달리 전원주택은 아직 공인된 공급체계가 확립돼 있지도 않을 뿐더러 각 상품에 대한 판단기준도 뚜렷하지 않기 때문이다.
하지만 일단 마음을 먹었으면 이미 시작은 한 셈이다.
전원주택을 짓기로 마음의 결심이 섰다면 그 다음에는 어디에 전원주택을 마련할 것인지, 규모는 어느 정도로 할 것인지 등 구체적인 그림을 그려본다.
예를 들어 40평의 목조주택을 용인 지역에 마련하기로 목표를 설정해놓고 보면 더 감이 확실하게 잡힌다.
특히 전원주택은 평생 거주할 자기 집을 마련하는 일이기 때문에 ‘집터’ 선정이 무엇보다 중요하다.
따라서 시간을 충분히 갖고 현장답사를 통해 면밀한 검토와 선택을 거친 다음 최종 결정을 내리는 것이 좋다.
가격·내력은 현지 주민이 제일 잘 알아 전원주택지를 둘러볼 때에는 미리 답사할 방향과 범위, 기준 등을 정해놓고 그 지역을 집중적으로 둘러본다.
먼저 수도권을 기준으로 생각할 경우 동남권, 동북권, 서남권, 서북권 등 대략 네 방향으로 나눌 수 있다.
각 권역별로 거주환경의 특징이 뚜렷하며, 해당 근교의 신도시도 나름대로 차이가 있기 때문에 이를 기초로 대충 방향을 결정한다.
조금 더 멀리 눈을 돌린다면 남한강권과 북한강권 그리고 강원권과 충청권까지 생각해볼 수 있다.
이렇게 큰 지역별로 각각의 특징과 전반적인 교통여건, 서울과의 거리 등을 염두에 두고 비교를 해본다.
이렇게 큰 범위의 지역을 일단 선택하면 그 안에서 더 면밀한 답사를 진행한다.
혹은 시간적인 여유가 있다면 각 권역을 직접 둘러보며 직접 분위기를 느껴보는 것도 좋은 방법이다.
답사 권역을 선택할 때에는 풍광만이 아니라 항상 실제적인 거주여건 및 비용이 본인과 맞는지 고려해야 한다는 사실을 잊지 말아야 한다.
후보지를 점찍었다면 이제는 본격적인 현장답사에 나설 차례다.
현장답사란 자신이 매입하려는 토지의 현황을 직접 확인하는 일이다.
관청에서 지적도를 떼어 땅의 용도를 확인하고 현지 주민에게 가격도 물어본다.
토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도 등의 서류상에는 나타나 있지 않은 복병이 현장에서 발견되기도 하므로 현장답사는 필수 코스다.
실제 30도 이상의 급경사 지역이 지적도에는 평지로 나타나는 경우도 있다.
또 축사, 공장 등과 같은 환경오염 시설은 현장을 확인해보지 않으면 알 길이 없다.
전원주택지를 답사할 때에는 따로 수첩에 적지 말고 해당 지역의 지도에 직접 기록하면 더 확실하게 감이 잡힌다.
소요시간, 시장 등 각종 편의시설, 도로상황 등 모든 상황을 기록한다.
이때는 최소한 마음에 둔 곳의 도로확장계획 등 각종 개발계획을 조사해두는 것이 좋다.
만약 그 지역이 도로가 개통되는 곳이라면 미리 도로확장 계획과 사업추진 일정 등을 알아보고 자신이 전원주택을 짓고 이주할 시점과 도로확장사업이 완료되는 시점이 비슷한 지역을 고르면 금상첨화. 지금 당장 눈에 보이는 것이 전부가 아니라는 이야기다.
지금은 이름 없는 논밭일지라도 언젠가는 도로가 뚫릴 수도 있는데 이러한 계획들을 면밀히 살펴보면 그 내용을 미리 알 수 있다.
가급적 땅이 벌거벗은 겨울철에 답사를 떠나면 그 진면목을 볼 수 있다.
시골에 터를 잡으려는 사람들이 자주 어려움을 토로하는 것 중의 하나가 시골 땅에 접근할 통로를 찾기 힘들다는 점이다.
대개 면소재지에 한두개쯤 부동산 중개업소가 있긴 하지만 시골 동네에 처음부터 중개인을 대동하고 들어가면 폐쇄적인 시골 사람들이 환영할 리 만무하다.
그래서 대개 혼자서 그냥 둘러보러 다닌다.
그러다가 마음에 드는 땅을 만나면 현지 주민을 통해 정보를 수집한다.
매물로 나온 땅에 대한 세세한 내력은 부동산 중개업자보다 오랜 세월 그 땅을 지켜본 동네 이웃사람들이 더 소상하게 파악하고 있기 때문이다.
마을의 소식통 역할을 하는 구멍가게 주인을 통해 1차 정보수집이 끝나면 그 다음은 동네 이장을 만나본다.
그 땅이 팔려고 내놓은 것인지, 판다면 가격은 어느 정도인지, 문제는 없는지 등을 알아본다.
막걸리라도 한잔 대접하면서 이야기를 풀어나간다면 정보가 술술 쏟아진다.
현지 주민을 통해 확인한 땅이 마음에 들고 문제가 없다고 판단되면 해당 지방자치단체를 찾아가 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도 등을 발급받아 매입대상 토지에 이상이 없는지 확인한다.
현지 주민의 사정상 급매물로 나온 땅은 대개 유리한 조건에 구입이 가능하다.
직접 흥정을 붙이기가 어려우면 현지 이장 등에게 중개를 부탁해 매매조건을 맞춰보는 것도 좋은 방법이다.
가격은 인근지역의 시세를 기준으로 삼는데, 대개 수도권 이외 지역의 경우 준농림지 전답의 시세는 평당 7만~30만원 정도다.
진입도로가 없거나, 경사도가 심하거나, 땅 모양이 정방형이 아닌 경우에는 인근 시세보다 낮은 가격에 흥정이 가능하다.
개발 가능성 높다면 부지 매입만이라도 모든 사항을 면밀히 조사해본 뒤 아무런 이상이 없음이 확인되면 계약서를 작성한다.
단지형 전원주택지를 분양받을 경우 계약서를 작성할 때에는 분양계약서보다 토지매매계약서를 작성해야만 사업주가 부도를 내도 보호받을 수 있다.
계약서를 작성할 때는 단서 조항으로 소유권 이전이 늦어질 때 손해배상 책임이 누구에게 있는지 등에 관한 중요 사항을 반드시 명시한다.
근저당 설정과 같은 재산상의 제한이 있을 경우에도 반드시 사업주가 이를 해결한다는 단서를 계약서에 명기한다.
이 밖에 단지 특성에 따라 보장받을 수 있는 권리사항들도 반드시 계약서에 표기한다.
개별형 전원주택지의 경우 매매 당사자간에 합의가 이루어졌다면 매매계약서를 작성하고 전체 매매가의 3분의 1을 지급한 다음, 지주로부터 토지사용승낙서를 받고 해당 지자체에 전용허가를 신청한다.
잔금은 전용허가가 떨어지고 주택을 다 지은 뒤 대지로 지목을 변경한 다음, 지주로부터 소유권을 이전받을 때 지급하면 된다.
이처럼 직접 매입하는 것이 자신이 없으면 중개수수료를 지불하고 중개업자나 전문 컨설팅업체를 통하는 것도 좋다.
또한 당장 이주할 계획이 없는 사람은 상대적으로 값이 싸 소규모 자금으로도 구입이 가능한 전원주택지를 확보한 뒤, 여건이 성숙됐을 때 집을 짓는 것도 좋다.
부지는 지금은 교통여건 등이 떨어져 가격이 저렴하지만 향후 여건의 개선으로 그 가치가 올라갈 것이 예상되는 지역을 중심으로 선택한다.
수도권 접경 강원도 횡성, 평창 등지에도 평당 5만원이면 구입이 가능한 땅이 얼마든지 있다.
이 땅들은 현재 교통여건이 떨어져 출퇴근이 어려울지 모르지만 10~20년 뒤면 교통여건이 지금보다는 훨씬 나아진다.
교통여건이 나아지면 땅값도 오른다.
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