지난해 10·29 대책 이후 하락 안정세를 보였던 아파트값이 다시 한번 뛰고 있다.
1분기 동안 서울 아파트값은 1.58% 올랐고, 이 가운데 재건축 아파트값은 4.21% 상승했다.
또 강남권에 집중돼 있는 저밀도 지구의 상승률이 8.03%를 기록하는 등, 지난해 11월부터 올해 1월 사이에 하락했던 아파트값이 2월 이후 석 달간 오름세를 보이고 있다.
신도시에서도 사정은 마찬가지다.
1분기 평균 상승률은 1.19%였다.
또다시 아파트값이 급등할 것을 우려하는 서민들의 불안 심리가 한껏 고조되고 있는 이때, 정부의 규제정책이 다시 한번 등장했다.
바로 3월30일부터 시행에 들어간 주택거래신고제이다.
4월21일 대상지역이 확정됨에 따라, 이제 본격적인 시행단계에 접어들게 됐다.
주택거래신고제란 전용면적 18평형 초과 아파트를 거래할 경우, 계약 당사자의 성명, 주소, 주민등록번호, 계약일 및 거래주택의 소재지, 실거래가액 등 거래내역을 해당 지자체에 신고하도록 하는 제도을 말한다.
계약 체결 후 15일 안에 관할 구청에 신고를 마쳐야 하며, 지금까지 해당 지자체가 과세표준액을 기준으로 부과하던 취·등록세도 실거래가격으로 부과되게 된다.
현재 과세표준액은 시가의 30~40% 수준이기 때문에 실거래가로 부과되면 취·등록세가 약 2~7배 가량 늘어날 전망이다.
또 만약 허위, 이중 계약시에는 집값의 10%가 과태료로 부과된다.
주택거래신고제는 해당 시점에 가격이 크게 오른 지역을 대상으로 투기세력 차단과 아파트값 안정을 목적으로 제정됐기 때문에, 전 지역을 대상으로 하는 제도가 아니다.
대상지역 지정 요건 또한 최근 가격상승 추이를 반영한다.
투기지역 가운데 주택 가격 상승률이 월 1.5% 이상이거나 3개월간 누적상승률이 3% 이상인 지역, 1년간 아파트값 상승률이 타 지역의 평균보다 2배 이상 높은 지역이 해당된다.
이에 따라 첫 번째 대상지역은 서울시 강남구, 강동구, 송파구, 분당으로 확정됐다.
후보지로 발표됐던 성남 수정구, 경기 김포시, 충남 아산시, 강원 춘천시는 최종 확정과정에서 제외됐다.
대상 외 지역에선 거래 메리트 생길 수도 주택거래신고제를 바라보는 사람들은 과연 이번 제도의 시행이 아파트시장에 어떤 영향을 미칠지에 관심을 집중하고 있다.
우선 지정지역의 거래가 위축될 가능성이 높다.
특히 지금까지 투기 목적의 구매 수요들이 실거래자나 거래가격을 공개하지 않고 낮은 세금을 부담해 왔지만, 앞으로는 거래 자체가 투명해지고 거래에 따른 세금 부담이 커짐에 따라 거래가 위축될 가능성이 높다.
또 전 지역이 지정되는 것이 아니기 때문에 이왕이면 주택거래신고 대상지역보다는 타 지역으로 투자수요가 옮겨갈 가능성도 높다.
하지만 가격에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 판단된다.
최근 2~3개월간 주택거래신고제 대상지역 1순위였던 강남권 아파트값은 주택거래신고제 지정을 앞두고 미리 거래를 마치려는 매수자들로 오히려 상승하는 경향을 보였다.
따라서 지정 후 일시적으로 아파트값이 안정세를 보이더라도 주택거래신고제로 인한 가격안정보다는 이미 거래를 마침에 따라 수요 자체가 줄어든 게 더 커다란 원인일 수 있다.
일반적으로 취·등록세율은 매매 가격의 5.8%이다.
2억원짜리 아파트를 거래할 경우 미대상지역에선 평균 464만원, 대상지역에선 1160만원의 세금을 부담해야 한다.
따라서 대상지역에선 동일한 아파트를 구입하더라도 매수자의 세금 부담이 696만원이나 커지는 게 사실이다.
물론 대상지역의 아파트값이 미대상지역보다 1천만원 이상 오른다면 사정은 다르다.
특히 강남권 등 수요가 많고 아파트값이 크게 오르는 지역은 취·등록세의 증가가 크게 문제되지 않을 수 있다.
또 주택거래신고제 대상지역이 아닌 곳은 상대적으로 거래의 메리트가 생기는 효과를 누릴 수 있다.
2002~2003년에 정부가 투기과열지구, 투기지역 등으로 지정하거나 개별단지로 규제할 경우, 규제 대상이 아닌 지역의 아파트값이 오르고, 뒤늦게 정부가 규제하는 것이 반복된 사례가 많았다.
따라서 전반적인 아파트값 안정세에는 큰 영향을 미치지 못할 가능성이 높은 편이다.
무리한 대출부담 떠안고 구매하는 건 피해야 주택거래신고제라 하더라도, 평형별로는 전용면적 18평형을 초과한 아파트만을 대상으로 한다.
재건축 아파트는 조합설립인가를 마친 경우에만 신고 대상이다.
하지만 아파트값 상승을 주도하고 있는 강남권 재건축 아파트 단지는 대부분 5층 미만의 저층 단지가 많고, 아직 조합설립인가를 마치지 않은 단지들도 다수 포함되어 있다.
잠실주공 4단지처럼 이미 재건축이 이루어져 멸실된 아파트는 신고 대상에서 제외된다.
이런 단지들은 오히려 반짝 인기를 보일 수도 있다.
이런 모든 사정들을 고려해 볼 때, 주택거래신고제 자체가 아파트값 안정 또는 하락에 크게 영향을 미칠 만한 요소는 없을 것으로 보인다.
그렇다면 아파트값은 계속 오르기만 할까? 이 물음에 대해 명쾌한 해답을 내리긴 어렵다.
일부에서는 아파트값 상승에 따라 정부가 또 다른 가격안정대책을 내놓을 필요가 있다는 의견도 나오고 있다.
따라서 아파트시장이 어떻게 급변할지는 아직 미지수다.
다만 1분기 서울지역 아파트값 상승률이 1.58%인 반면, 재건축 아파트를 제외한 일반 아파트값 상승률이 0.99%에 불과하다는 점은 잊지 말아야 한다.
신도시를 제외한 수도권 역시 재건축 단지를 제외하면 0.29%의 낮은 가격상승률만을 보였다.
이는 한국개발연구원(KDI)이 전망한 올해 소비자물가상승률이 3.1%라는 점을 감안하면 그리 높지 않은 수준이다.
주택담보대출 이자율이 연 6∼7% 수준이므로, 분기당 이자율 1.5~1.7%보다 낮은 상승률이다.
따라서 최근 수천만 원씩 가격이 상승하는 사례는 특정 아파트에 국한된다는 것을 알 수 있다.
이는 서민이 무리한 대출 부담을 지면서 경쟁력 없는 아파트를 구입할 필요가 없는 시점이라는 얘기도 된다.
다만 최근 가격오름세가 수요자들의 불안감을 고조시켜 또다시 아파트시장에 자금이 몰리게 된다면, 1분기보다 높은 수준의 가격상승도 가능할 수 있다.
지금까지 추진된 각종 부동산 안정 규제정책들이 일관성 있게 추진되도록 제도적 뒷받침이 필요한 때다.
반면, 수요자들은 꾸준히 가격추이를 살펴보면서 ‘내몸에 맞는 투자계획’을 세워야 할 것이다.