충남 연기·공주가 사실상 신행정수도 이전 최종 후보지로 낙점됨에 따라 이 지역 부동산 투자가 최대 관심사로 떠오르고 있다.
행정수도 이전을 둘러싼 공방이 한층 치열해지고 있지만, 물밑에선 신행정수도 지역 내 투자흐름이 빠르게 감지되고 있는 게 사실이다.
보상 수단으로 거론되는 현지 농가주택을 노린 투자는 물론, 배후지로 거론되는 지역 내 아파트 매입, 반사이익을 볼 지역을 염두에 둔 투자 등 투자자들의 행보는 그 내용이나 속도에서 일반인과 정부의 생각을 훨씬 앞서고 있다는 게 업계 전문가들의 시각이다.
그렇다면 과연 일반인들이 신행정수도 후보지를 투자처로 선택할 수 있는 합법적인 방법은 무엇일까? 우선 경매를 통한 투자를 꼽을 수 있다.
경매를 통할 경우 토지거래허가 규제를 피할 수 있고 시세보다 낮은 가격에 토지를 취득하는 등 일석이조의 효과를 누릴 수 있다.
이를 반영하듯 이미 충청지역의 지가상승을 노린 발 빠른 투자자들은 대거 경매시장에 몰려들고 있는 추세다.
낙찰률 및 낙찰가율이 크게 치솟은 건 이 때문이다.
경매 정보업체인 디지털태인의 집계 결과, 행정수도로 포함된 연기군의 경우 지난 6월 평균 토지 물건의 낙찰가율 및 낙찰률은 각각 230%, 100%에 달한 것으로 파악됐다.
이들 지역 내 경매 물건이 인기를 끄는 것은 행정수도 후보지 및 주변이 대부분 토지거래허가구역이나 특례지역으로 묶여 있기 때문이다.
현재 정부는 신행정수도 후보지인 연기군을 비롯해 지가상승률이 전국 상승률을 130% 초과하는 천안, 연기, 청원군을 포함한 후보지와 주변 2개읍 21면 11개동을 ‘토지거래 특례지역’으로 지정했다.
이들 지역에선 일정 규모(예를 들면 토지거래특례지역은 농지·녹지 60.6평)를 초과하는 토지거래는 무조건 지자체의 허가를 얻어야 한다.
그만큼 토지 매입절차가 까다로워 외지인이 토지를 매입하는 게 힘들다.
경매 땐 유찰 물건 노려야 시세차익 커 하지만 경매를 통해 토지를 취득할 경우, 일부 농지를 제외하고는 민사소송법 토지거래특례조항 등에 따라 별도의 거래허가를 받지 않아도 된다.
또 주변지역뿐 아니라 행정수도 수용지구 내의 지역도 경매 투자를 활용할 경우 적잖은 혜택이 예상된다.
구체적인 행정수도 범위가 지정고시되기 전까지만 전입하면 토지 수용이나, 이주대책 및 생활대책에 따른 현금 보상, 아파트 특별공급 입주권, 이주자용 택지·분양상가 입주권 등의 혜택을 우선적으로 받을 수 있기 때문이다.
다만 신행정수도 이전지역 및 범위가 확정되고 난 뒤엔 반경 10km를 벗어난 지역에 투자하는 것이 바람직하다.
반경 10km를 벗어난 지역으로는 조치원을 비롯해 연기군 전의면, 전동면, 대전 유성구, 천안시, 성환읍 등을 꼽을 수 있다.
경매가 현실 가능한 투자방법긴 하지만, 꼼꼼히 살펴봐야 할 부분도 많다.
우선 관할 법원부터 챙겨야 한다.
충청권에서 경매가 진행되는 법원은 △공주지원(공주시 장기면 등 관할: 입찰 횟수 월 1회) △대전지방법원(조치원, 연기군 남면, 동면, 금남면 등 관할: 월 8회) △청주지방법원(청원군 등 관할: 월 6회) △천안지원(천안시 일대 관할: 월 4회) 등 4곳이다.
이 가운데 천안지원과 대전지방법원은 한 차례 유찰될 때마다 최초 입찰금액이 감정가 대비 30%씩 떨어지므로 유찰 물건을 노리는 게 여러모로 큰 폭의 시세차익을 기대할 수 있다.
특히 경매를 통해 토지거래허가구역 내의 토지(전답, 과수원)를 구입할 때는 매각기일(입찰기일)로부터 일주일 내에 ‘농지취득자격증명원’을 반드시 제출해야 한다.
기한 내에 이를 제출하지 못할 경우 입찰보증금을 전면 몰수당하는 낭패를 겪을 수 있다.
따라서 현장 답사과정에서 관할 읍·면·동사무소를 방문해 농지취득자격증명원을 발급받는 조건 등을 확인하는 것이 필요하다.
법무법인 산하 부동산사업부의 강은현 실장은 “행정수도 이전 후보지 투자는 말 그대로 규제를 합법적인 테두리 안에서 해결할 수 있는가 여부가 핵심”이라며 “이런 점에서 볼 때 거래규제가 덜한 경매가 현재로선 최적의 행정수도 이전 후보지 투자방법”이라고 말했다.
강 실장은 “농지취득자격증명 제출 등을 요구하는 전, 답, 과수원 등 농지 등 일부를 제외하고 경매는 규제의 벽이 없는 게 사실”이라고 전제하면서도, 다만 “공시지가, 시세, 현장 답사 등의 꼼꼼한 준비를 해야 낭패를 면할 수 있다”는 조언을 잊지 않았다.
연기·공주의 배후지 주변에 위치한 아파트에 관심을 두는 것도 투자의 방편이다.
배후지 가운데 유력한 곳으로는 조치원이 꼽힌다.
연기·공주와는 차량으로 불과 10분 거리에 떨어져 있어, 연기·공주가 본격적으로 개발될 경우 커다란 수혜를 입을 것이라고 업계 전문가들은 내다본다.
특히 조치원 내 아파트는 아직 시세가 저렴해 초기 투자자금에 큰 부담을 느끼지 않는다는 게 장점이다.
이런 소액투자가 가능한 것은 조치원 일대가 토지거래허가구역으로 묶여 있어 토지 투자는 힘들지만, 주택은 투기지역이나 투기과열지구 등 관련 규제가 없는 탓에 아파트 매입이 자유롭기 때문이다.
연기·공주 배후지 일대 아파트 눈여겨볼 만 올해 초만 해도 조치원읍 신흥리, 침산리 일대 아파트는 매매가나 전세가 모두 보합세를 보였다.
그러나 지난달 신행정수도 후보지가 발표된 이후 분위기는 완전히 바뀌었다.
발 빠른 투자자들이 이 지역을 집중 공략하기 시작하면서 아파트값이 뛰기 시작한 것. 특히 이 일대가 주택 투기지역이나 투기과열지구 등 주택 관련 규제가 없는 곳이라는 점이 널리 알려지면서 전세를 안고 주택을 매입하는 속칭 ‘지렛대 투자’ 수요가 늘고 있다는 게 현장중개업자의 설명이다.
조치원읍 신흥리의 부동산코리아 관계자는 “전세를 안고 살 경우 대다수 아파트는 5천만원 내외에서 투자가 가능하다”며 “1가구 1주택자의 경우 3년 보유 요건만 갖추면 양도세가 비과세되므로 소액 투자자들의 문의가 늘었다”고 말했다.
현재 소액 투자자들이 많이 찾는 아파트는 조치원읍 신흥리에 위치한 번암주공아파트와 신안리 조형아파트. 각각 입주한 지 16년과 14년째가 되므로 재건축 가능성이 제기되면서 전세를 안고 매입하려는 투자 수요가 많은 편이다.
6월 초 매매 3400만~3800만원, 전세 1200만원에 거래되던 번암주공 14평형은 현재 매매시세가 4500만~4800만원에 형성돼 있다.
로열층을 기준으로 6월 초에 3천만원에 전세를 안고 매입한 사람이라면 7월 현재 평균 900만원을 벌었다.
투자수익률로 환산하면 30%선에 육박하는 셈이다.
지난 91년에 건축한 죽암리 조형아파트도 소액 투자자들의 문의가 끊이지 않고 있다.
16평형 매매시세는 2300만~3천만원, 전세는 1200만~1500만원으로, 각종 취·등록세를 고려해도 2천만원 정도를 투자하면 전세를 안고 취득할 수 있다.
이 밖에 욱일1차와 삼정하이츠, 삼일아파트 등 입주 6~8년차 아파트는 역시 신규분양 아파트 분양가격이 높게 책정되면서 가격상승세를 이어가고 있다.
현지 중개업소 관계자는 “최근 분양된 신흥 푸르지오가 평당 450만원 이상에 공급된 뒤 평당 300만원선이던 주변 아파트 가격이 상승세를 타고 있다”며 “일부 투자자는 이런 점을 고려해 전세를 안고 사두는 경향이 늘고 있다”고 전했다.
물론 이 지역 투자에서도 주의할 점은 있다.
향후 이 일대가 투기지구 등으로 묶일 경우 상황이 달라질 수 있기 때문이다.
재경부는 지난 7월6일 신행정수도 후보지 주변 일대에 대해 월간 주택상승률이 물가상승률을 웃돌 경우 투기지역으로 지정하겠다고 밝혔다.
부동산정보업체 부동산뱅크에 따르면, 6월 한 달간 조치원읍 아파트값 상승률은 13%에 달했다.
같은 기간 물가상승률이 6.8%인 점을 감안하면 조치원읍은 투기지역으로 지정될 가능성이 높다.
투기지역으로 지정되면 양도세는 실거래가로 부과된다.
결과적으로 1가구 다주택 소유자의 경우 투기지역 지정에 따른 투자수익 감소를 염두에 두고 투자에 나서야 한다.
그러나 1가구 1주택 소유자는 투기지역 지정 여부에 관계없이 3년 보유 조건만 갖추면 양도세가 비과세된다는 점을 염두에 둬야 한다.