최근 정부의 부동산정책에 관해 여론의 비판이 비등하고 있는 것 같다.
정책의 일관성이 없고 정책집행을 통해 궁극적으로 도달하려는 지점이 어딘지를 모르겠다는 비판이 적지 않다.
정부의 부동산대책은 정책집행에서 혼란이 발생되고 있으며, 그것이 정책의 일관성 결여와 불확실성 증가로 비춰져 결과적으로 정부에 대한 불신으로 연결되고 있는 것 같다.
이런 점에서 분명히 정책 당국자는 반성할 필요가 있다고 본다.
정책이란 전문성과 현실에 대한 올바른 인식을 바탕으로 한 것이 되지 않으면 안 된다.
다만 일반 여론의 입장에서도 특정 정책에 대해 논리적이고 설득력 있는게 비판하는 것은 좋지만, 지나치게 감정적인 접근이나 정치적으로 치우친 해석을 해서는 안 된다고 생각한다.
경제 문제를 논리적이고 객관적인 입장에서 접근하지 못하고 지나치게 감정적인 차원에서 접근하게 된다면 결코 문제해결에 도움이 되지 않을 뿐만 아니라 전문기관이 정책제언이나 정책비판을 제대로 할 수 없게 된다.
감정적인 여론이 너무 부담스럽기 때문이다.
정부의 경제정책이 한 단계 더 발전하기 위해서는 감정적인 접근이 아니라 냉철하고 객관적인 비판이 필요한 것이다.
경제 문제는 전문성과 논리의 문제이며 현실에 대한 객관적인 통계적 분석의 문제인 것이다.
통계가 중요한 이유는, 하나의 경제 현상에 대해 천차만별의 다양한 생각과 논리를 지닌 경제주체들이 있고, 이들의 생각과 판단이 그 속에 집약되어 있기 때문이다.
즉 통계란 현실의 다양한 생각들이 담겨져 있는 유일한 객관적 지표라고 할 수 있다.
따라서 통계에 내재되어 있는 현실의 다양한 생각과 시각의 차이를 어떻게 받아들이느냐에 따라 경제 문제에 대한 해석과 대처방안에는 얼마든지 시각의 차이가 있을 수 있는 것이다.
지금의 한국 경제와 부동산 문제에 대한 정부의 각종 정책들도 정부 나름대로 여러 가지 경제적 상황을 고려하여 많은 고민 끝에 내린 결정이라고 보아야 한다.
시각의 차이를 인정하지 않는다면 결코 생산적인 토론과 비판, 그리고 이를 바탕으로 한 발전을 기대하기 힘들다.
다만, 각자의 시각 차에 대해서는 전문성과 현실의 객관적인 증거(통계) 분석을 바탕으로 그 논리적 정당성과 설득력을 주장할 수 있어야 한다.
특히, 정부는 일반 민간부문과는 달리 정책의 주체이자 최종적 책임기관이라는 점에서 전문성과 객관적 증거 분석을 바탕으로 한 정책의 정당성과 정책집행의 일관성, 그리고 정책의 성과에 대해 대국민 설득력을 확보하지 않으면 안 되는 책임이 있다는 점을 유의할 필요는 있다고 본다.
주지하는 바와 같이 최근 일반 여론의 관심을 끌고 있는 부동산 문제에 대해 우리 연구소가 어떻게 접근하고 있는지에 대해 간단히 한두 가지를 소개해 보기로 하자. 먼저, 부동산 문제에 대한 여론의 관심은 대부분 투기와 버블 가격에 초점이 맞추어져 있는 것 같다.
여기서는 이 문제보다는 국내 주택시장의 적정 수급량 문제와 부동산중개업 문제에 대해서 간단히 분석해 봄으로써 최근의 부동산 문제에 대한 일반 여론의 이해를 돕고자 한다.
최근 미분양 증가는 정책 아닌 공급과잉 탓 2001년 부동산투기 버블이 발생한 이후 국내 주택건설 공급량 추이를 살펴보면, 2001년 53만호, 2002년 66만7천호, 2003년 58만5천호, 2004년 상반기에 38만호 정도가 건설되었다.
올해 상반기만 해도 벌써 38만호 정도가 공급되었음을 명심하자. 일반인이 생각하는 것처럼 상반기까지 국내 건설경기가 급랭한 것이 아니라, 과거 최고 수준이 과열 상태였음을 시사하고 있는 것이다.
우리 연구소가 분석한 바에 따르면 지난 90년대 200만호 주택건설사업을 거치면서 IMF 사태 이후 적정 수급량은 약 45만~50만호 정도로 추산되고 있다.
그 근거는 도표에서 볼 수 있는 바와 같이 재건축 수요 20만호와 주택보급률 115% 달성을 위한 신규 공급 물량 25만~29만호 정도로 분석되었기 때문이다.
이 분석 결과를 바탕으로 하면, 지난 2001년 이후 우리의 주택공급은 과잉상태로 이미 수급균형이 무너져 있는 셈이다.
최근 미분양 물량이 증가하고 있는 것은 10· 29 종합대책의 영향이라기보다는 투기가 잡히면서 공급과잉의 압박이 시장에 가해진 결과라고 해석된다.
따라서 정부가 설령 주택 가격을 현행 수준에서 유지하려고 해도 시간이 갈수록 공급과잉 압력으로 인해 주택 가격은 하락할 가능성이 매우 높다고 할 수 있다.
정책당국도 현재 국내 건설업이 과잉상태로서 구조조정 압력을 피하기 어려울 것이라는 인식을 갖고 있다는 것을 보아도 이것은 설득력 있는 주장이라고 할 수 있다.
즉, 최근 2, 3년 동안 주택수급이 깨진 상태이기 때문에 그 여파가 적어도 1~2년 내지는 2~3년 정도 갈 가능성이 높다고 하겠다.
결론적으로 당분간 부동산 경기침체는 피할 수 없을 것으로 예상된다.
국내 건설업계도 적정 수급량에 대한 신중한 분석을 바탕으로 업계 전체의 과잉상태를 해소할 수 있는 합리적이고 현실적인 구조조정의 노력이 필요한 시점이라고 보여진다.
IMF 이후 급증한 중개업자가 투기 선동 다음에 부동산 투기가 발생할 수밖에 없는 또 다른 증거를 들어보기로 하자. 두 번째 도표는 2003년 현재 시점의 한·미·일 3국의 건설업 및 부동산중개업 취업자 비중을 비교한 것이다.
이 도표에서 부동산중개업이 대부분을 차지하는 부동산업의 비중을 보면, 한국이 전체 비농가 취업자의 9% 정도로 압도적으로 높다는 것을 알 수 있다.
이것은 IMF 사태 이후 실직자들의 상당수가 부동산중개업으로 재취업한 결과라고 할 수 있다.
물론 이처럼 과다한 부동산중개업 취업자의 상당수는 일종의 잠재적 실업자라고 보는 것이 옳다.
그러나 한편으로는 지난 IMF 사태 이후 부동산중개업 취업자수의 급증은 2001년 이후 부동산 투기를 촉발하는 선동적 역할을 하였다고 할 수 있다.
부동산 가격이 올라야만 중개수수료 등 수입이 증가하는 부동산중개업자의 입장에서는 떳다방이나 투기작전 펀드모집을 통한 분양권 전매 등의 투기적 행위는 일종의 자연스러운 영업행위였던 것이다.
상론할 수는 없지만 이처럼 한두 가지 현실의 객관적인 증거분석 결과를 통해서도 최근의 부동산투기 문제의 핵심을 들여다볼 수 있다.
이런 분석은 사실 일반 국민들이나 여론이 쉽게 할 수 있는 것은 아니다.
따라서 정부 정책에 대해서 여론이 지나치게 감정적으로 접근하게 되면 우리 연구소와 같은 전문기관이 크게 부담을 느낄 수 있게 되고 경우에 따라서는 그런 부담으로 인해 건전한 정책비판도 불가능해지게 된다는 점을 이해해 주었으면 한다.