다주택자양도세중과·개발이익환수제등일관성없어시장혼란만가중

참여정부의부동산정책이튼튼한이론적틀을갖추고있지못함을스스로인정한사례는,최근재연되고있는1가구3주택이상자에대한‘양도소득세중과시행시기논란’이다.
정부와여당은이들다주택보유자에대한양도세중과를놓고극도의불안한모습을보이고있다.
정부가워낙강력한정책의지를표명한탓에누구나내년부터시행될것으로알고있었던이제도에대해,최근여당일부의원들과정부최고위관리의입에서‘시행유예를검토중’이라는발언이등장했다.
이처럼정부와여당의입장이확연하게표명되지않은상태에서정책불신은가중되고있다.
전문가들은이로인해부동산거래시장의혼란등부작용도적지않다고지적하고있다.
김일목변호사는“참여정부부동산정책의핵심중하나인‘다주택보유자에대한양도세중과’에대해단지이들에게집을팔기회를줘야한다는궁색한논리로‘시행연기’운운하는것은그만큼정책의지가약하다는것”이라며“집팔기회는올해이미충분히줬으며정부는기득권층의로비에휘둘리지말고제도시행을굳게믿고행동하고있는시장과수요자들을위해이제는행동해야할때”라고주장했다.
하지만정부는이에대한여론악화를의식하면서도“(양도세중과가)예정대로실시될것”이라는한통신사의보도가나가자이를즉각부인하는등아직도시행연기에미련을두지못하는모습이다.


뉴딜정책은실효의심,종부세는졸속정책?

한국형뉴딜정책은아예몰매를맞고있다.
최근재경부는‘2005년종합투자계획’보고를통해내년상반기중재정을조기집행하고하반기부터정부예산과연기금등을최대한활용해종합투자계획을시행하고2006년이후에는지역균형발전사업과기업도시건설사업을벌이는등경기활성화대책을지속적으로추진할방침이라고밝혔다.
하지만정부가내세우는‘한국형뉴딜’은원래적의미에서의뉴딜이아니라는지적이많다.
미국루즈벨트대통령시절,공황에대응해재정지출을통한내수진작과과잉생산물폐기,각종사회안전망재정비등다양한접근으로경기회복을주도한것이뉴딜인데빈해,한국형뉴딜은재정지출대신건설경기활성화를통해,그전후방연관효과로써이를해소하겠다는근시안적전략이라는것이다.


한국미래연구원의장한식박사는“그동안정부주도민간투자사업들은사업수주및이윤확대를꾀하는기업들,특히건설업체들을위한것이었다”며“연기금의민간투자사업진출은동기유발요인이약한데다가대상사업들의수익성이불투명해사업적자발생시이를국가가보전하는일을반복해야할것”이라고말했다.
그는이어“인위적인경기부양은없다고호언하던정부가경기침체에대한불만의목소리가높아지자무리한경기부양책을밀어붙이는것으로보인다”고덧붙였다.
김헌동경제정의실천시민연합본부장은“일자리창출을내세워무분별하게도시개발과과도한건설및주택경기부양에나서는것은국토균형발전에도움이되지않는다”며“건설투자로일자리를창출하겠다는정책을쓰면비정규일용노무자일자리는만들어질지몰라도외국인불법체류자문제를발생시킬수있으며국민들이원하는지식근로자의일자리는만들어지지않는다”고말했다.
또대부분국내외경제연구기관들이내년한국의경제성장률전망치를4%초반대로,일부는3%대진입마저경고하고있는실정이라한국식뉴딜정책의효과에대한부정적견해는점차확산되고있다.


최근도입된종합부동산세역시‘졸속’이라는지적이많다.
대부분종부세도입으로정부가의도한조세형평을이룰수없다는판단을근거로하고있다.
한대학교수는“주택에대해누진과세하는것은장기적으로주택공급을저해하고지방자치의근간을흔들수있다”며“단독주택등실제과표를생산할시스템이충분치않은상황에서보유세를강화해지역간,혹은단독주택과아파트간과세형평성에문제가발생할것”이라고지적했다.
부동산컨설팅업체인강남랜드조성건실장은“종부세가도입되더라도정확한타깃이없는데다대상자들조차빠져나갈구멍이많아장기효과는없을것”이라며“이런제도를굳이만들어서중산층부동산시장을혼란시키는이유가뭐냐”고비난했다.


당정대립으로무산,후퇴된정책들

기존에추진중이던정책들가운데는당정협의나국회에서무산되거나후퇴하는경우도많다.
경제자유구역안이그대표적인사안이다.
정부가추진중인경제자유구역은최근여당인열린우리당이경제자유구역내외국인학교에내국인입학을금지하는것을내용으로하는경제자유구역법개정을추진하고있는데다경제자유구역내외국병원의내국인진료허용에국내의료계가크게반발하면서제동이걸릴전망이다.
전문가들은경제자유구역구상의수정으로정부의외국인투자유치전략이실효를거두기어려울것으로내다보고있다.
개정안은경제자유구역내외국인교육기관의내국인입학금지뿐아니라비영리법인이학교운영수익을본국으로송금하는것도금지하고있어이를통한외국기업투자활성화는효과를거두기힘들것으로보인다.


도시지역에대한토지거래허가강화방침은아예무산됐다.
규제개혁위원회는최근토지거래허가기준면적축소를골자로한국토의계획및이용에관한법률시행령개정안을심사하면서도시지역에대해서는현행규제수준을그대로유지토록권고했고건교부는이를수용,개정안보완뒤내달초부터본격시행할방침이다.
이에따라토지거래허가기준면적은도시지역중주거지역은현행180㎡(54.5평),상업지역은200㎡(60.6평),공업지역은660㎡(200평)를그대로유지하게됐다.
건교부는당초이면적을현행보다3분의2수준으로낮출방침이었다.
한경제학과교수는“도시지역토지가운데기개발지가많아투기가능성이낮고민원소지가높다는것이규개위의주장이지만노무현정부의투기억제정책기조에는맞지않는설명”이라며“반대로지방토지에대한거래허가는예정대로강화돼형평성에도문제가있다”고지적했다.


이같은정책기조의후퇴는정책자체의옳고그름을떠나시장에막대한혼란을주고있다는지적이다.
행정수도이전문제의경우에도헌법재판소의예상치못한위헌결정이작용했지만결국모든국민을대혼란에빠뜨렸다.
정치권은분노에찬충청권민심을달래기위해기업도시나행정도시유치같은대안을제시하고있지만혼란에빠진시장은이역시믿으려들지않는다.
양도세중과연기설은위정자들의무책임한한마디한마디에국민들이얼마나놀아나야하는지를여실히보여준다.
분당구이매동한신부동산의김영필사장은“양도세중과를피하려고‘연말안에팔아달라’며보유물건을내놓았던다주택보유자들이매물을다시거둬갔다”면서“한번도의심하지않았던다주택자양도세중과방침마저이처럼흔들린다면국가정책을누가믿고따르겠느냐”고말했다.
한인상부경대경제학부교수는“부총리발언대로3주택보유자에대한양도세중과가실제로연기될경우큰혼란이예상된다”며“10·29대책의취지를부정하고투기꾼들을비호해결국정부정책의신뢰성에흠집을내는결과를낳을수있다”고지적했다.
대전시청의한관계자도“이미주민들이정부정책에신뢰를잃어버린터라시정운영에도지장이있다”며“일관된정책이필요하다”고말했다.


규제완화는정책후퇴신호탄인가

정부가최근부동산관련규제를일부완화한것도참여정부의부동산정책기조후퇴를뒷받침한다.
정부는하반기들어주택투기지역7곳해제,주택거래신고지역일부해제,지방대도시투기과열지구해제등을통해그동안강경일변도였던정책을일부완화하고있다.
특히투기과열지구해제로분양권전매가한층자유로워지는부산,광주,대구등대도시에서는건설업체들이분양의고삐를죄고있다.
한중소건설사사장은“지방에분양물건을많이가진대형건설사들의로비에의해경기침체로어려움을겪는지역경기를활성화시킨다는명목으로지방대도시의투기과열지구지정을해제했다”고말했다.
여기에최근이헌재부총리의‘3주택보유자양도세중과연기검토’발언까지더해져논란은거세졌다.
정부측은“부동산시장안정화라는정책기조는절대바뀌지않았으며침체된시장을감안해제도를탄력적으로운영하는것”이라고강변하고있다.
하지만경실련은성명서를내고“부동산규제완화정책은10·29대책의근간을훼손하는것”이라며“지방투기과열지구에대한분양권전매제한완화조치는투기적가수요를부추겨부동산투기가재연될우려가높다”고비난했다.


부동산경기활성화를희구하는건설회사나중개업자들역시그들대로정부의규제완화정책이‘무늬만’이라고볼멘소리를낸다.
대원종합건설의양상민전무는“주택거래신고지역에서풀린강동구암사동등7개동은원래아파트거래가별로없고그린벨트등으로규제를받던곳이며투기과열지구에서해제된지방대도시들도이미아파트공급이포화상태여서별다른효과가없을것이라”며“거래활성화를통한시장살리기와는거리가먼정책”이라고말했다.


정부의일부규제완화를침체된시장에활력을주기위한불가피한조치로이해한다고하더라도10·29대책중아직시행되지정책들이시행이연기되거나좌절되는것은이해하기힘들다.
내년에시행될부동산정책은종합부동산세및주택가격공시제,원가연동제및채권입찰제,재건축개발이익환수제,부동산실거래가신고의무화등이있다.
이중재건축시장을얼어붙게만들었던개발이익환수제는이해집단의잇단시위등으로내년시행이무산될전망이다.
재건축아파트에임대주택건립의무화등을골자로하는‘도시및주거환경정비법개정안’의연내국회통과가어려워져개발이익환수제시행시기도연기가불가피하기때문이다.
연내국회에서처리되지않을경우내년2월정기국회를통해처리돼야하지만일선재건축조합들이단식농성에돌입하는등반발이거세지고있는데다정부가일단한발후퇴한상황이라통과여부는불투명하다는게중론이다.
또공인중개사들이부동산을매매,알선할경우실거래가통지의무등을규정한부동산중개업법개정안도이번상정안에서제외돼내년7월부터부동산가격거래투명화를위해시행될것이라던부동산거래실거래가통지의무화도입시기도연기될전망이다.


경기침체,고용에서해법찾아라

정부가내년성장률5%달성에병적으로집착하고있다는지적도있다.
정부측에서는계속5%성장이가능하다고주장하고있지만국내유수경제연구기관들이잇따라내년경제성장률을4%대로하향조정하고경제수장인이헌재부총리마저내년성장률이4%에머물것이라는비관적전망을내놓는데다가경기침체가계속이어지자,궁여지책으로고민도덜된뉴딜식경기부양책을내놓았다는비판이다.
김광수평등연대정책위원은최근한기고문을통해“내년경제성장률이4%가예상되는데이정도로는일자리창출이안되니5%로끌어올려야한다는식”이라며“공급중심정책이실효가없자수요에까지손대겠다며이윤을쫓는민간기업이나연기금투자를유치하겠다는것”이라고비판했다.
한민간경제연구소관계자는“정부가뉴딜사업추진에필요한자금을당초7조원규모에서10조원대로확대한것은최근경기침체로3%대성장률전망마저나오고있는데따른것”이라고말했다.


현재내수부진은고용구조악화에따른근로자들의가계소득감소에기인하는바가크다.
가계소득에서임금이차지하는비중이60%대에불과하고정리해고가빈번해지면서자영업자로전환할수밖에없었고넘쳐나는자영업자들간의과당경쟁이자영업몰락을초래했다는것이다.
특히민주노동당측은“한국판얼치기뉴딜정책은결국건설업자들에게이득을줄뿐이고중장기적인고용부양효과를바랄수도없다”며“비정규직을정규직화해직업안정과근로소득을높이고실업해소를위한투자를꾀하는등적극적고용확대정책만이경기부양을이룰수있다”고주장했다.


한 경제학자는 “정부가 정책을 입안하기 전에 사전 여론검증 조사 등을 통해 충분히 그 효과와 영향, 찬반 여론을 파악해야 하는데 그것을 못하고 있다”며 “또 대부분 정책이 국민과 나라를 위해서가 아니라 선심성, 인기영합성 정책을 남발하고 있기 때문에 정책의 최종 결정과정에서 암초에 부딪히는 것”이라고 지적했다.

최근 재건축 개발이익환수 관련 규제 흐름
발표 시기	조치	세부 내용
2003년 5월23일	투기과열지구 내 재건축아파트 후분양제 도입	2003년 7월1일 이후 사업계획승인 신청한 투기과열지구 내 재건축 아파트는 전체 공정의 80% 이상 시공 후 일반인 대상 입주자 모집해야 함.
2003년 9월5일	수도권 과밀억제권역안 재건축사업장 소형평형 의무비율 적용	2003년 9월5일 이후 사업시행인가를 신청한 수도권 과밀억제권역안 재건축사업은 전체 건설 예정 세대수(조합원분양+일반분양)의 60% 이상을 국민주택(전용 85㎡ 이하)으로 건설해야 함. 단 1대 1 재건축은 제외.
2003년 9월5일	투기과열지구 재건축조합원 분양권 전매 제한 (2003년 12월31일 이후 시행)	투기과열지구 내 설립된 재건축조합 조합원은 조합인가일로부터 조합원 지위 양도를 금지. 단 수도권 밖 근무지 변경·상속·해외 이주 등은 예외적 허용. 법 시행 전 조합설립이 이뤄진 경우는 1회에 한하여 조합원 지위 양도를 허용하되, 양수한 조합원은 소유권 이전등기까지 조합원 지위 양도 금지
2005년 4월	수도권 과밀억제지역 재건축조합 개발이익 환수제 시행	예정

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