농지투자를위해서는새농지법등바뀐농지투자환경을숙지할필요가있다.
그동안우리정부는‘경자유전’원칙에따라질병이나징집등불가피한이유가아닌이상농지임대를원칙적으로금지해왔다.
하지만농지법개정에따라1천㎡(302.5평)미만의주말및체험농장용농지소유가가능해졌다.
농업진흥지역내땅이라도5년임대후개발수요등으로시세차익을얻을수있어농지에대한투자가치는더욱커질것으로보여구매력있는도시의수요자들이농지구입에나서게되고거래가활성화될것으로보인다.
비농업인농지소유상한선없어져
농업경영에이용하지않는농지(유휴농지)에대한처분명령제도도완화된다.
그동안정당한사유없이임대휴경하는농지에대해서는처분시까지매년이행강제금을부과하는등강력규제해온것을완화한것이다.
이로인해농지소유요건이완화돼농지가치를상승시키는역할을할것이다.
또농지조성비부과기준을대체조성원가기준에서공시지가기준으로바꿔적용함으로써공시지가가상대적으로저렴한수도권이남농지의투자가치가높아질것으로보인다.
농지조성비는농지를대지등으로전용함에따라줄어드는농지의대체용지개간및간척사업비용을적립하는것이다.
그동안은지가가높은수도권이나지가가낮은호남권에일률적으로조성원가(1㎡당1만300~2만1900원)를적용했으나공시지가기준으로바뀌면지가가저렴한수도권이남지역개발이유리해진다.
수도권에서가까우면서경관이좋은강원권,충청권농지가특히주목받는이유다.
농업회사법인의농지소유요건폐지도농지매매를활성화할것으로보인다.
또건설교통부는내년1월부터지목상임야라도실제는농지로쓰이고있음이확인되면농지가격으로보상을받을수있도록했다.
충청부동산연구소이장관사무국장은“비록신행정수도특별법에대한위헌판결로행정수도이전은무산됐지만참여정부의국가균형발전전략이유지되고있는것이토지시장특히농지시장에호재”라며“신행정수도후속조치와뉴딜정책,기업도시등을통해전국곳곳에서개발이이뤄지고,대규모택지개발사업이이어진다면땅이필요할것이고이중가격측면에서저렴한농지가개발수혜를입을공산이크다”고분석했다.
실제로정부는오는2012년까지전국에500만가구주택을공급키로하고이중절반을택지개발지구에서공급할계획이다.
이를위해서는판교신도시(282만평)의46배인1억3천만평(수도권7060만평)을택지로조성해야한다.
하지만모든농지가돈이되는것은아니다.
토지가일반적으로그러하듯농지도미래가치를보는,적어도5년이상의중장기투자에서수익이발생할확률이높다는특징이있다.
농지법상농지는농업진흥지역(이하진흥지역)내농지와비진흥지역농지로구분되는데투자성은비교적규제가적은비진흥지역농지가높고경지정리가안된곳이라면투자가치가더욱올라간다.
하지만막상사려면상대가격이높아입지여건을따져야한다.
수도권농지는가장주목할만한곳이면서저울질이필요한경우다.
땅값이이미많이오른곳이라면호재가이어져그이상의투자효과를기대할만한곳이라야한다.
신설교통망이생기거나고속철및전철역세권인근농지가투자할만하다.
신구도시사이,도심인근농지에주목을
토지전문가인JMK플래닝의진명기대표는“신구도시사이나도심인근진흥지역내농지는현상태에서는농업이외목적으로활용이불가능하지만장기적으로규제가풀릴가능성이높다”며“조금길게본다면비진흥지역농지나경지정리가안된농업진흥지역내농지,20년정도까지본다면경지정리가된농업진흥지역내농지도괜찮다”고말했다.
경지정리가안된농지는규제가풀릴가능성이더욱크다.
정부도이들농지는농업효율성이떨어지므로규제가덜한생산관리지역으로편입시킬계획이다.
단수도권ㆍ광역시인근은거래가지나치게일어나면토지거래허가구역으로묶일수있으므로유의해야한다.
대도시주변취락마을내농지중지구단위계획을수립중인농지는환금성과투자가치가좋은편이라매입할만하다.
하지만3만평(10만㎡)이상으로넓은들판에위치한농지는그린벨트가해제돼도임대아파트나벤처타운등으로수용될가능성이있어투자를피해야한다.
또한토지거래허가구역이므로투자지에서20km이내(주민등록기재)에서6개월이상거주요건을충족해야한다.
한계농지도좋은투자대상이다.
한계농지란농어촌정비법에따라지정받는,비농업진흥지역농지중평균경사율이15%이상이거나집단화규모가2ha미만인농지다.
농업에는부적합하기때문에인ㆍ허가등절차가간편하고비용절감효과가있다.
규모에따라한계농지또는한계농지정비지구로지정받을수있는데전원주택,펜션이나관광휴양단지로개발한다면수도권ㆍ광역시를제외하고는농지조성비와임야인경우대체조림비가면제된다.
한계농지정비지구로지정,시행승인을얻으면별도의인ㆍ허가절차없이사업시행이가능해기업들의관광ㆍ레저단지개발이활발해질것이다.
때문에구입전에한계농지및한계농지정비지구로지정받을수있는땅인지를해당관청에반드시확인해야한다.
또한한계농지개발규모가작을경우농지조성비등은감면되나기반공사비등이많이들수있으므로수익성을따져봐야한다.
진명기대표는“1억원대투자자라면수도권외곽지역농지,2억~5억원대투자자는수도권내비진흥지역농지,5억원이상여유자금이있다면개발예정지인근의근린생활시설개발이가능한대로변토지가투자가치가높다”고말했다.
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