추정프리미엄·시세에거품…난개발에서민주거안정목표도후퇴

판교신도시의토지조성공사를맡고있는한국토지공사(이하토공)등에따르면성남판교신도시에공급되는주택(2만9700가구)중일반분양아파트물량은모두1만6375가구다.
최종확정분은아니지만물량자체에큰변동은없을것으로보인다.
이중수도권청약예금청약부금1순위자가신청할수있는일반분양아파트는전용면적25.7평이하(분양가상한제적용)가8910가구,전용면적25.7평초과(택지채권입찰제적용)분이7465가구다.
또국민임대아파트가6033가구,장기(10년)임대아파트4628가구,단독주택2664가구등이들어선다.


최근건설교통부,토공등이작성한공급계획에따르면전용면적25.7평이하아파트는40살이상이면서10년이상무주택세대주에게3565가구(전체의40%로성남거주자1070가구,수도권거주자2495가구),35~39살이면서5년이상무주택세대주에게3118가구(전체35%로성남935가구,수도권2183가구),일반1순위자에게2191가구(25%성남632가구,수도권1559가구)등이각각배정된다.
또건설사들에게채권을구입케하고이중채권구입액이많은건설사에택지를공급하는,이른바택지채권입찰제가적용되는중대형(전용면적25.7평초과)아파트는우선성남지역거주자에게‘지역우선물량’이라해서30%가공급되며수도권거주자에게나머지70%가배정된다.
중대형의경우무주택우선공급제가적용되지않기때문에이물량을놓고일반1순위자들이치열한청약경쟁을벌이게되며국민임대주택은성남거주자위주로,장기임대주택은수도권거주자위주로공급된다.
판교신도시는지구를관통하는경부고속도로를기준으로해동판교는도시형고밀주거단지로,서판교는전원형중·저밀주거단지로각각조성된다.


서민에게좌절감안겨줄공산커

실제로판교에청약을해서당첨으로이어질확률은턱없이낮다.
일단판교일반분양아파트에청약가능한수도권의청약예금및부금1순위자는지난해말통계로약230만명에달한다.
청약예부금1순위자를청약가능한전용면적에따라나누면25.7평이하는132만4천명(성남7만6천명),25.7평초과분은98만2천명(성남12만5천명)이다.
이들이모두판교에청약한다면산술적인경쟁률은전용면적25.7평이하의경우성남거주자는29대1,수도권거주자는213대1이며전용면적25.7평초과분은성남거주자56대1,수도권거주자189대1이나온다.
물론이는어디까지나계산상의수치이며청약시건설사브랜드별,평형별,입지별로실제청약경쟁률은큰차이가있을것이다.
또실제로는이중약40만명의가입자정도가본인의적극적의사로판교분양을기다리고있는것으로업계에서는보고있다.
문제는이같은산술적인경쟁률보다는부동산의중심이판교아파트에지나치게쏠리면서나타나는각종부작용들과정책적오류들이다.
가장큰문제점은판교가알뜰살뜰10~15년장기계획을세워내집을마련하려는사람들에게좌절감을안겨줄공산이크다는점이다.
판교입성을준비하는사람들이모여만든인터넷사이트판교포럼의한상훈씨는“전용면적25.7평이하아파트의경우,수도권의40살이상10년이상무주택자는3번의당첨기회를가지게되지만32평(전용면적25.7평)기준으로분양가는적어도평당900만원(총분양가2억9천만원)이될것으로보인다”며“과연현재40살을넘긴나이에10년이상무주택자인사람들이이에해당하는금전적여력이있을지의문”이라고말했다.
쉽게말하면당첨후5년간전매도제한되는상황에서중도금과잔금을치루고금융비용까지감당할수있는사람이여태무주택자로살았겠느냐는것이다.
하지만언론사들이나부동산정보업체들이당첨시프리미엄을32평형기준으로최대1억원까지예상하고있어일단당첨되고보자는식의,투자가아닌투기성청약과불법전매가성행할확률이높은상황이다.
부동산교육문화원정광모원장은“정부가강력하게불법전매를감시하고실제무주택자들에게는별도의금융지원책등을통해이들이내집마련의꿈을이룰수있도록도와줘야한다”고주장했다.


언론과부동산정보업체들투기부추겨

또언론사나부동산정보업체들이쏟아내는추정프리미엄이나예상시세에거품이있다는주장도많다.
판교는중소형아파트가전체2만6974가구중75%(1만9600가구)에달해분당(55%,5만5782가구),일산(68%,5만4218가구)등주요신도시보다훨씬높다.
아파트시장이대형평형위주로움직이고있는현실을감안할때이같은추측은바람일뿐이라는것이다.
또전용면적18평이하아파트중6천가구가30년국민임대아파트로공급된다는사실도임대아파트를열등재로여기는사회인식이바뀌지않는한악재일것이라는게전문가들의주장이다.
부동산정보업체강남랜드조성건실장은“규모가인근분당의절반밖에되지않는상황에서분당에의존하지않고는분당을닮은자족형신도시를구축하기어렵다”며“높은분양가로서민주거안정을도모하기는어렵고소형평수중심이라‘강남대체신도시’역할을하는데는한계가분명한‘매우어정쩡한위상을가진’도시가될것”이라고말했다.
결국판교가분양권전매나입주후매매가제한되는기간(약6년)동안은제대로가격을형성하기힘들것이라는얘기다.
또판교역시많은신도시가그러했듯이베드타운으로전락할것이라는우려도많다.
네티즌유한성씨는“가장잘지어진신도시라는분당역시곳곳의상업시설때문에잘안보일뿐이지업무중심의유동인구보다는쇼핑이나외식을위한유동인구중심의베드타운이돼버렸다”며“판교가처음에는벤처단지입주,교육도시육성등을통한자족도시를내세우다가요즘에는아파트분양가,무주택우선배정,임대아파트,쾌적한주거환경등온통잠자는집이야기로만흘러가고있다”고비판했다.
실제로판교신도시는서울도심과의거리가20㎞,외곽은4㎞에불과해전문가들이지적하는자족도시의요건(서울도심에서40㎞이상떨어진신도시)을갖추기어렵다.
결국서울로출퇴근하는사람들의베드타운이될수밖에없다는얘기다.


도로 등 교통시설 정비도 미진하다는 지적이다.
현재 판교 중심으로 경부고속도로, 북쪽으로 서울외곽순환도로가 뻗어 있고 지구 동쪽으로 분당~내곡, 분당~수서 고속화도로가 통과한다.
동서남북 방향으로 57번국도, 23번국도가 각각 관통한다.
신분당선이 개통되면 서울 강남역이 지하철 17분거리에 불과하다.
이처럼 계획상으로는 도로망이 확충되고 있지만 판교가 불러올 교통량 증가를 예상하면 안심할 상황이 못 된다.
우선 분당에 이어 성남, 판교 등에 인구가 늘어나면서 서울 강남 일대 교통란이 우려된다.
건교부는 향후 모두 9개 노선의 광역도로를 개설, 현재 시속 40㎞인 서울 진입 속도를 48㎞로 늘리겠다고 했지만 환경운동연합 등 시민단체들은 현재 출퇴근 시간의 서울 진입속도가 시속 20~30㎞에 불과하고 판교 개발 이후 교통량 증가량도 승용차만 시간당 2천대에 달하며 진입속도도 5~10km 이상 추가 감소할 것으로 보고 있다.
또 지난해 말 건교부가 발표한 판교사업지구 개발 일정에 따르면 아파트 입주시점은 오는 2007년 말부터지만 신분당선은 오는 2009년 말 완공 예정이고 2006년 말 완공 예정이었던 영덕~양재간 고속화도로는 건설 지연으로 이 지역 주민들이 ‘영덕~양재간 고속도로 조기개통 범시민추진연합회’라는 모임까지 만들어 조기 개통을 촉구하고 있는 실정이다.
이 모임의 신태호 회장은 “판교 입주시기 전까지 영덕~양재간 고속도로가 예정대로 2006년 말까지 개통되고 베드타운화를 막기 위한 첨단산업단지 조성, 판교~수지~이의동을 잇는 별도 신설도로 개설 등이 절실한 상황이지만 민간사업자들이 추진하다 보니 많이 늦어지고 있다”며 “용인 같은 난개발을 막으려면 교통망 확충이 우선돼야 한다”고 지적했다.
“정부, 강남 집값 잡으려고 판교 이용” 상황이 이렇지만 정부는 판교를 이용해 강남 집값을 잡겠다는 생각을 버리지 못하고 있다.
우선 정부의 판교정책은 당초의 '쾌적함'과 '서민주거 안정'에서 많이 후퇴해 있다.
지난 2001년 12월 건설교통부와 환경부, 시민단체들이 사전 환경성 검토에 따라 판교 신도시를 ㏊당 64명, 주택 1만9700가구 규모의 초저밀도 신도시로 건설하기로 합의했음에도 건교부는 지난 2003년 이를 ㏊당 95명, 공급가구수 2만9700가구로 늘려놨다.
녹색연합ㆍ환경운동연합ㆍ환경정의 등 환경단체들이 나서 판교 신도시가 건교부 방안대로 개발될 경우 수도권 남단 녹지축 파괴, 경부고속도로 교통량 증가에 따른 대기오염 등의 문제가 심각해진다며 원안 복귀를 주장하고 있지만 수용될 확률은 거의 없다.
또 택지지구 지정 당시 1500가구 정도였던 중대형(전용면적 25.7평 초과) 평형은 7365가구로 늘었고 용적률도 당초 100% 이하에서 최고 180%까지 높아졌다.
이에 대해 건국대 한 교수는 “정부가 최근 몇 년간 집값, 특히 강남 집값을 잡겠다며 판교를 이용하고 있다”며 “특정 지역을 특구로 만드는 것이 근본적인 주택시장 안정대책이 될 수도 없지만, 된다고 하더라도 지금의 정부 정책은 투기장을 하나 더 만드는 부정적 효과만을 낳을 것”이라고 비난했다.
그는 이어 “사업시행자들이 내세우는 ‘쾌적한 주거환경’이 판교 전체에 제공될지, 겨우 3만7천가구로 강남 부동산 가격을 해결하기는커녕 수도권 유동인구만 더 늘여놓는 것은 아닐지 의심스럽다”며 “무엇보다 신도시 완성에 걸리는 시간을 너무 적게 잡고 있고 당장 올 6월 시범단지 분양도 쉽지 않을 전망인데 정부가 나서서 주택에 대한 기대만 필요 이상으로 부풀리게 만들고 있다”고 덧붙였다.
기존 세입자 등에 대한 대책도 없다.
토공은 지난해 말 철거반원 200여명을 동원해 이 지역 1500가구에 대한 강제 철거에 들어갔다.
김맹균 판교주민대책위원회 위원장은 “삶의 터전을 잃게 되는 세입자 등에 대한 대책을 촉구해 왔지만 토공, 주공 등이 세입자와 가옥주를 이간시키고 있다”며 “철거전 가이주단지 조성, 생계대책 마련, 공공 임대아파트 제공 등을 통해 생존권을 보장해야 한다”고 주장했다.
또 전용면적 25.7평 초과 아파트 등의 경우 분양가 상승이 우려된다.
채권입찰제가 적용되면 대형 건설업체들이 여기에 몰릴 것이고 택지 구입비용이 많이 들었다며 분양가를 높일 것이 불 보듯 뻔하기 때문이다.
한 부동산 정보업체 사장은 "원가연동제로 분양가 상승을 막겠다지만 대형 평형은 채권입찰제를 통해 결국 분양가가 치솟을 것”이라며 “분양가가 높아져도 그 이상의 시세 차익을 얻겠다는 투자자들의 집단심리 발현을 결국 정부가 나서서 부추기고 있는 셈”이라고 말했다.
도표1 25.7평 이하 판교 신도시 청약우선 순위 1순위=성남 거주 40살 이상 10년 이상 무주택자 2순위=성남 거주 35살 이상 5년 이상 무주택자 3순위=성남 거주 청약 1순위자 4순위=수도권 거주 40살 이상 10년 이상 무주택자 5순위=수도권 거주 35살 이상 5년 이상 무주택자 6순위=수도권 거주 청약 1순위 ** 해당 순위 탈락시 다음 순위 자동청약 자료 건설교통부 도표2 성남판교지구 광역교통개선대책 구분/개선내용/길이/시행완료/시행주체 철도/신분당선(정자~신사간) 복선전철/2009년/민자사업자 도로/영덕∼양재간 고속화도로/2007년/민자사업자 국지도/23호선(풍덕천∼세곡동)/2007년/판교시행자 국지도/57호선(판교~청계동)/2007년/판교시행자 지방도/탄천변도로(사업지경계~성남대로간)/2007년/성남시 판교시행자 지방도/판교∼분당간도로/2007년/판교시행자 지방도/풍덕천삼거리～분당수서간도로 연결로/2007년/용인시 입체화시설/영덕∼양재간 고속화도로 중 판교지구 접속점 입체화/2008년/도로공사 자료 건설교통부