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재건축 시장 다시 꿈틀 상반기에 물량 쏟아진다
재건축 시장 다시 꿈틀 상반기에 물량 쏟아진다
  • 김종길 기자
  • 승인 2005.01.17 00:00
  • 댓글 0
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아파트를재건축할때일정비율의임대아파트를의무적으로지어야하는재건축개발이익환수제의시행여부가아직최종적으로결론이내려지지못한가운데서울강남권일부재건축아파트가격이회복세를보이고있다.
특히잠실주공1·2단지가개발이익환수제시행전에일반분양을하기로결정한것이호재로작용하고있다.


이같은가격상승이일시적인현상에그칠지아니면지속상승으로이어질지는아직판단하기힘든상황이지만그어느해보다도풍부한재건축물량이올해공급될것으로보이면서재건축아파트에대한투자심리가다시일어나고있는것은확실해보인다.


개발이익환수제피해사업추진박차

무엇보다개발이익환수제시행여부가관건이다.
이헌재부총리가지난7일건설인간담회에서“건설경기급락을막기위한재건축규제의합리적개선을추진하고있다”고말했고건설교통부측도“후분양제ㆍ중소형평형의무비율ㆍ조합원명의변경금지등의완화를검토할수있다”는입장이다.
이에따라재건축시장이일정부분규제에서벗어날것이라는전망이나오고있다.
때문에강남권재건축단지들의시세는최근거래가활발하게일어나는것은아니지만급매물이소화되면서소폭이나마상승세를보이고있다.
또개발이익환수제의칼날을피하려는재건축사업장들이사업에박차를가하면서재건축시장은모처럼활기를되찾고있다.
대부분안전진단을통과한서울개포지구와서울고덕지구단지들도조합설립인가및사업시행인가까지노릴것으로보이며경기도광명시하안본1ㆍ2주공,철산주공2·3단지등도올해사업시행인가를목표로하고있다.

상반기에공급될재건축아파트는특히서울지역에많다.
강남이나화곡동,여의도등인기지역에서모두2만3천여가구가쏟아진다.
이중조합원분을제외한일반분양아파트는4천여가구정도다.
특히잠실주공1·2단지,잠실시영아파트,AID영동차관아파트등그동안수요자들의관심을끌어온곳들이모습을드러낸다.
재건축개발이익환수제시행을앞두고이제도의적용을받지않기위해재건축조합이나건설회사가모두분양을바짝서두르고있기때문이다.
따라서재건축조합원이되는게일반분양을받는것보다유리할것으로판단한투자자들이투자에나서고있다.
물론여기에는강남권아파트의공급부족으로향후2∼3년후에는시세차익이가능할것이라는기대도더해져있다.


특히최근몇년간사업진행이지지부진하던반포저밀도지구는3단지가최근착공에돌입하고2단지역시조만간공사에착수할것으로보여이일대부동산시장의변화를주도할것으로보인다.
반포주공3단지의경우지난1978년입주한아파트로현재는5층짜리아파트62개동(16~25평형)2400가구규모다.
재건축후용적률269%를적용,23~29층44개동25~91평형3410가구가들어서게된다.
이중25평형이683가구,35평형이1363가구,49~91평형이1364가구로구성된다.


반포3단지착공,잠실주공1·2단지등주목

2단지는46개동1720가구로지난해말사업승인을받았다.
오는3월말관리처분총회를열어조합원분담금등을최종결정하고6월부터이주를시작한다는계획이다.
주공3단지16평형은현재6억4천만원,25평형은9억4천만원정도의가격을형성하고있으며이주비는16평형이무이자1억3천만원,유이자5천만원,25평형은무이자2억원,유이자5천만원이다.
지난해말조합원분양신청때신청자가가장많았던49평형의경우가격상승이기대된다.
이지역반포미래공인의서상순사장은“20~30평형대라도6천만원이상환급받을수있고강남권이라는메리트가있다”며“중기투자관점에서평형대와지리적위치를고려해실거주와투자를병행한다면좋은투자처가될것”이라고말했다.


잠실주공1·2단지의경우최근개발이익환수제의영향을받지않을것이라는기대심리가작용하면서관심의초점이되고있다.
인근아시아선수촌아파트가높은수준의시세를보유하고있기때문에잠실주공1·2단지역시분양후에도꾸준한시세상승이예상된다.
초기투자비가높다는점이부담이될수있으나그만큼수익발생확률이높다.


조합원이주가진행중인강동시영1단지는지하철역세권(명일역도보5분,암사역10분)인데다가각종생활편의시설이풍부하다는점때문에인기가높다.
조합원분동호수추첨을앞두고약간의프리미엄이붙은매물이출현할것으로보인다.
현대건설등6개업체가공동재건축할잠실시영아파트도6864가구대단지로탈바꿈한다.
지하철2호선성내역과맞닿아있고성내천,올림픽공원등풍부한녹지공간도장점이다.


삼성동AID차관아파트1·2단지의경우22평형조합원의평형배정문제로사업추진이어려웠으나지난해말관리처분총회가이뤄지면서탄력을받을것으로보인다.
청담동삼성동지역에서는보기드물게대단지(약3천가구)를형성하고있다는점도장점이다.


LG건설이여의도한성아파트를재건축하는‘여의도자이’580가구는39층짜리주상복합아파트로조망권이돋보인다.
250가구를일반분양한다.
강서구화곡지구화곡2주구의재건축사업의경우사업인가에서일반분양까지초특급으로진행될예정이다.
서울5개저밀도지구중하나인화곡2주구는지난해9월사업인가를받고오는3월말까지일반분양을할계획이다.
기존화곡주공2단지13평형1730가구를포함해인근영훈아파트(21·26평형180가구),양서아파트(28평형)100가구등이포함돼있다.
단지뒤편에우장산이있고5호선우장산역역세권이라는점과향후개발될인근마곡지구등을고려하면투자가치가있을것으로보인다.


이밖에역삼동신도곡아파트153가구와대치동도곡주공아파트2차773가구등이재건축되며인천에서는인천주안주공1·2단지가벽산건설과풍림산업의시공으로다시지어진다.
인천지역재건축아파트에대한관심이높아지고있는상황인데다가개발이익환수제를피하기위해빠르면2월분양도가능할정도로사업진행속도가빠르다.
주안주공일대인천구시가지가노후주택이많아신규아파트에대한실수요자들의관심도높을것으로보인다.


현도컨설팅임달호사장은“같은가격,같은평형이라면단지규모가크면서조합원및세입자비율이적은곳이,조합원추가부담측면이나사업성측면에서유리하다”며“전세수요가있는지까지살펴서투자한다면무난한투자가될것”이라고말했다.
특히강남권대규모재건축의경우일반분양분은주로중소형평형이어서대형평형을원한다면기존의재건축대상저층아파트를매입해조합원이되는게유리하다.



반포주공재건축아파트시세
단지/평형/매매가/전세가/추진단계
주공3단지/16/6억3천만원/6천만원/사업시행인가
///25/9억3천만원/1억2천만원///
주공2단지/18/5억6천만원/9천만원/조합설립인가
///25/8억원//1억4천만원///
주공1단지/22/5억3천만원//1억3500만원/안전진단통과
///42/11억5천만원/3억5천만원///
///62/16억5천만원/5억원///

자료반포미래공인



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