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내집 마련 지렛대로 전세 전략 다시 짜라
내집 마련 지렛대로 전세 전략 다시 짜라
  • 김혜현 부동산114 부장
  • 승인 2005.02.28 00:00
  • 댓글 0
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정부의계속되는집값안정대책에도불구하고,많은사람들이아파트시장에서선뜻떠나지못하고있다.
당장자금을동원해서투자하지않더라도일단눈과귀는열어두고있는상태다.
특히최근아파트값바닥논란과재건축아파트의상승세,판교분양계획까지겹치면서투자자들까지대기상태에들어갔다.
하지만전세시장은매매시장과는딴판이다.
매매가격이급등하던2003년에도전세가격은하락세를면치못했고,2004년에도하락세는꾸준히유지됐다.
심지어전세가격이떨어지면서다른곳으로이사하려는세입자들은집주인이보증금을빼주지못해서낭패를보는경우도종종발생하고있다.


따라서올봄,결혼이나분가로인해전세를구하려는사람들에게전세시장은‘맑음'이다.
매물도넉넉한편이고가격도저렴하다.
매매와달리강남권도다른지역과의격차가그리큰편이아니다.
또소형평형과대형평형의전세가격도차이가크지않다.
2002년이전의전셋값급등시기에비해원하는지역과평형을고를수있는기회가상대적으로커졌다.


저렴한집구하고종잣돈마련에온힘을

그렇다면이제전세는맘껏구해도좋은가?어떻게전세를구할것인가에앞서다시매매얘기를조금덧붙이도록하자.2005년매매대비전세비중은50%미만.2001년전국평균60%대에서점차낮아지고있는추세이다.
다시말하면좋은조건의전세를구할수있는기회는커졌지만,전세를살면서내집마련하기는더욱어려워졌다.
3년전만해도1억원짜리전세에살면서몇년자금을모으고대출을받아서내집을마련하거나,전세를살면서여윳돈을마련해전세를끼고집을장만하는게가능했다.
하지만지금은분양가가올라서분양받기도어렵고목돈을마련해내집을갖는게힘들다는얘기다.


따라서2005년어떻게전세를구할까라는물음에대한가장중요한해답은장기적인관점에서내집마련계획을세운후전세를구해야한다는것이다.
우선계획에맞춰전세금은가능한낮춰야한다.
내게필요한여러가지항목,예를들어교통여건이좋고,새아파트에단지도크고,평형도넓은것을희망했다면,그중에서교통여건에만집중하거나새아파트만선택하는식으로압축해야한다.
생활의불편함을감수하더라도최대한목돈을마련해서내집마련의종잣돈으로삼아야한다.
적금을들어서1천만원을모으긴어렵지만,전셋집을1천만원저렴한곳에찾는건오히려쉬운방법이다.


그렇다면어떤곳이상대적으로전세가격이낮을까?비슷한생활여건을갖추고있다면서울보다수도권의전세가격이낮다.
서울과인접한수도권은대부분지하철이나버스등대중교통수단이발달되어있고,택지개발지구로개발된지역은도로나공원,편의시설등생활환경도서울보다나은경우가많다.
따라서서울만고집할필요는없다.


또 입주물량이 많은 곳은 상대적으로 전세 가격이 저렴하다.
지난해 하반기에 한꺼번에 입주가 쏟아진 용인 죽전지구의 경우, 30평형대도 7천만~8천만원대에 전세 매물이 나오기도 했다.
서울과의 접근성도 좋고 분당과도 가까워서 생활환경도 잘 갖춰져 있지만, 분양을 받고도 입주하지 못하는 집 주인들이 많아서 전세 매물이 많고, 이 경우 집 주인들이 잔금을 치루기 위해서 서둘러 전세계약을 했기 때문이다.
죽전지구처럼 대규모가 아니더라도 새 아파트가 입주하면 주변 기존 아파트의 전세 가격이 조정되는 경우가 대부분이므로 새 아파트나 주변 지역을 공략하는 것이 좋다.
올 상반기 입주물량이 많은 지역으로는 서울 성북구, 강서구, 동대문구, 노원구, 양천구 등이고, 수도권에서는 남양주시, 평택시, 포천시, 시흥시, 고양시, 화성시 등이다.
유지비용도 고려…잦은 이사는 삼가야 다음으로 전세 가격도 저렴해야 하지만 유지비용도 잘 고려해야 한다.
대형 평형일수록 살기에는 좋지만, 관리비가 비싼 단점이 있다.
또 집이 클수록 가구나 인테리어비용도 많이 들 수밖에 없다.
한번 넓은 집에 살면 평형을 줄여서 이사하기란 거의 불가능해진다.
따라서 자금이 많지 않다면 적은 평형에서 시작해서 넓혀가는 것이 바람직하다.
난방방식도 형편에 맞게 골라 가는 것이 좋다.
맞벌이의 경우 중앙난방은 집이 비어 있는 낮시간도 난방이 되기 때문에 효율성이 떨어지지만, 하루 종일 집을 비우지 않는다면 중앙난방이 개별난방에 비해 난방비가 저렴하다.
또 세입자는 집을 장만할 때까지 한 집에서 오래 사는 게 이사비용과 중개수수료 등 경비를 줄이는 방법이다.
당장 내집 마련이 불가능하다면 2~4년 정도는 내다보고 전세를 구해야 한다.
당연하게 들리지만 의외로 자주 이사하는 경우도 많다.
맞벌이의 경우 아이가 생기면 부모님 집으로 옮기거나, 남편 직장 주변으로 전세를 구했다가 결혼 후 집안일과 회사일을 병행하는 아내를 고려해서 다시 부인의 회사쪽으로 옮기는 사례도 종종 있다.
끝으로 지역과 단지를 선정할 때는 이것저것 따지다가도 정작 계약할 집은 소홀히 보는 경우가 있다.
전세를 구할 때 이전 세입자가 있거나 집주인이 있으면 빨리 보고 나오려는 마음에 꼼꼼히 살피지 못하는 경우가 많다.
특히 상, 하수도나 시설물에 이상은 없는지 난방은 잘 되는지를 잘 확인하고, 집주인이 수리를 해주어야 하는 것들은 미리미리 요구해야 한다.
이사 때문에 바빠서 미루게 되면 나중에는 책임 소재가 어려워서 낭패를 겪는 경우도 있다.
내집 마련 포인트
2·17 조치 파장과 대책
정부가 부동산 관련 규제를 다소 완화할 조짐을 보이고, 강남권 재건축 아파트값과 수도권 일부 지역의 아파트값이 오름세를 보이면서 부동산시장이 다시 상승세로 반전되는 것이 아닌가 하는 분위기가 형성되었다.
하지만 지난 2월17일 정부의 수도권 주택시장 안정대책 발표 이후 부동산시장은 다시 한번 혼란에 빠졌다.
개발이익환수제 시행을 담은 개정안이 국회 본회의에서 통과되면 5월부터 시행에 들어가게 된다.
이 경우, 재건축사업 추진 단지들의 경우, 달라진 법의 적용 대상에서 제외되려면 법 시행 이전에 분양계획 승인 신청까지 마쳐야 한다.
만약 개발이익환수제를 피하지 못한다면 해당 단지들은 아파트 가격의 하향 조정이 불가피할 전망이다.
주요 재건축 단지별로 수익성이 재산정되고 개발이익환수제 적용을 받지 않는 단지들을 중심으로 선호도 차별화나 가격 양극화가 나타날 가능성이 크기 때문이다.
또 부동산 중개업소뿐 아니라 거래당사자도 내년 1월1일부터 실거래가에 의한 계약 내용을 시, 군, 구에 반드시 통보토록 하는 내용의 ‘부동산중개 및 거래신고에 관한 법률'을 통과시켜 전체회의에 상정됐다.
실거래가 신고가 의무화되는 내년부터는 거래가 노출로 인해 세부담이 더욱 가중될 것으로 예상되고, 거래 또한 둔화될 것으로 예상된다.
최근 정부의 정책이 부동산시장에 미치는 영향은 실로 막강하다.
거시적으로 볼 때 시장은 시장원리로 똑같은 제품을 지속적으로 생산할 수 없는 부동산이라는 상품의 고유 특성상, 주택보급률이 100%를 넘더라도 업무 중심 지구와 근거리에 위치하며 교통 및 주거환경이 우수한 입지적 특성을 갖춘 상품이 더 높은 가치를 평가받게 된다.
따라서 지금은 장기적인 관점에서 차기 투자 상품을 선별할 때다.

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