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상권분석 - 신천역
상권분석 - 신천역
  • 손정화/부동산007 창업연구
  • 승인 2005.05.02 00:00
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잠실주공재건축호재주상복합촌화로개발미풍

신천역은주요상권중범위가매우넓은곳이다.
그만큼유동인구가많고영업여건이좋다는방증일것이다.
1970년대잠실주공아파트가들어서면서주변에시장형태의상권이생겨오늘날까지그맥을이어오고있다.
또한80년대잠실종합경기장에서아시안게임,88올림픽등국제적인스포츠행사가개최되고,롯데월드,롯데백화점등랜드마크건물이들어서면서상권의입지를굳히게되었다.
여기에신천역은지하철2호선과올림픽대로및잠실대교등을통해강남·강북권등서울전역을잇는교통의요지다.
특히잠실일대는대부분이주거단지이므로신천역일대를제외하고마땅히상권이형성될곳도없다.
더구나종합경기장을이용하는수많은사람들이경기관람후에마땅히이용할시설이없어가까운신천역으로모여들면서오늘날의신천역모텔촌이형성되었다.


아파트단지,역세권상권으로구분

신천역은지역구조와유동인구의흐름에따라아파트단지앞상권과지하철역세권상권으로나눌수있다.


2호선신천역을기준으로3,4번출구방향으로각기나눠지는데먼저3번출구를나서면인도에늘어선노점상이보이고조금만들어가면아파트단지앞에재래시장인새마을시장이있다.
인근대단지아파트주민과배후단독주택가거주민들이주로이곳을이용한다.
업종을살펴보면단지바로앞도로변1층은주로부동산중개업소가즐비해있으며기타의류·잡화점,제과점,화장품,안경점,약국등생활밀착형업종이들어섰고,2층또한대부분주민들의건강과직결되는각종병원이영업을하고있다.


이곳재래시장에서한가지눈여겨볼점은대단지아파트앞상권치고는대형마트가없다는것이다.
그이유는70년대주공아파트를건설할당시의초기상권이큰변화없이이어져오고있기때문이다.
그러나현재진행중인재건축공사가끝나고입주를시작하면소비계층이중산층이상으로바뀌게되므로시장에는큰변화가일어날전망이다.


다음은젊음의거리라불리는신천역중심상권이다.
3번출구시장입구쪽과4번출구대로변2곳에서상권으로진입하는데그차이는유입인구의흐름을살펴보면알수있다.


시장입구쪽은아무래도아파트주민과전철을이용하는일부유동인구가혼합된형태이며,4번출구쪽은아파트와는떨어져있어주로전철을이용한외부유입인구가대부분이다.
이곳시장입구에서부터아래쪽아시아공원에이르기까지블럭전체를상권의범위로볼수있는데특히입구에서직선상으로보이는곳이먹자골목이다.


먹자골목에는먹고마시고놀기위한업종들이대부분인데입구를들어서면지나가는유동인구의대부분이젊은층으로서가히압구정동을방불케한다.
1층에는분식,퓨전음식점,편의점,스티커사진점,아이스크림점등다양한업소들이즐비해있다.
한눈에보아도음식점이대부분인데주로해물,닭,고기류등의음식점군을형성하고있다.


먹자골목을따라내려가면중간에천주교회가있다.
이곳은먹자골목의중심에위치해있어랜드마크역할을한다.
먹자골목에서업종과유동인구의흐름을눈여겨보면한가지특징을알수있다.
천주교회를기점으로전철역방향인위쪽과아래쪽아시아공원방향의상권에미세한차이가있는데같은먹자골목임에도불구하고교통여건과접근성에따라차이가생기는것이다.
위쪽은앞에서언급한대로주로젊은층의소비공간이며,아래쪽은직장인및장년층을상대로영업을하고있다.
천주교회아래쪽역시1층은대부분이고깃집등음식점이며간간이편의점,화장품등판매업종들이보인다.
위층엔호프집,바(BAR),노래방,영화방,PC방,당구장등의업종들이들어서있는데주로주점형태의업소가많다.
주간에는아무래도직장인들과시장상인들이점심을해결하기위해이용하므로비교적한가하다.
그러나저녁이되면모여드는젊은유동인구와퇴근하는직장인들을상대로본격적인영업이시작된다.
특히지역구조상이곳은퇴근시전철을이용하려면반드시중심상권을지나가야하는장점이있다.
그러나요즘계속되는불경기로인해이곳역시타격이있다.
인근상인들은번화한상권임에도불구하고요즘은매출이2~3년전보다못하다며하소연을한다.
영업은새벽까지이어지는데새벽녘이되면대부분직장인들이빠져나가고주로주점이나무도장등을이용하는젊은층위주의영업분위기로바뀐다.


젊은층많아가격대저렴해

신천상권의대표적인특징은저렴한가격이다.
이용하는고객층이아무래도젊은층이많다보니단가가저렴해야경쟁력이있기때문이다.
반면직장인들중일부는고급음식점등을이용하기위해인근방이동쪽으로발길을돌린다는단점도있다.


앞에서언급했듯이신천역은상권의범위가넓어먹자골목이포화상태에이르자요즘에와서는그범위가주택가로상당히확대되어블럭전체가상권을형성하고있다.


먹자골목에서파생된주택가쪽역시음식점,주점,노래방등이들어서먹자골목과업종의차이는없으나가격이훨씬저렴하다는특징이있다.
골목안쪽으로손님들을끌어들이기위해서는차별화가필요하기에저렴한가격을내세울필요가있다.
또고깃집의경우야외공간을십분활용해공간의극대화를통한영업으로나름대로의자구책을마련하는모습이역력하다.


그렇다하더라도여유자금이있다면당연히안쪽보다는먹자골목으로진출하고싶은게모든업주들의공통된심정일것이다.
그러나문제는권리금이다.
먹자골목시세를짚어보면1층(10평)기준으로권리금이1억~1억5천만원정도이고,음식점은1층(30평)기준으로평균2억5천만~3억원선이다.
실로만만치않은금액이다.


이제앞에서언급한4번출구쪽대로변상권을살펴보자.특히,이곳은외부에서유입되는젊은층의유동인구가많은곳이며,저녁에는퇴근하는직장인들로인해거리에사람들이꽉들어찬다.
신천역세권최고의위치이니만큼권리금이만만치않은데1층(10평)기준으로평균1억5천만~2억원을육박한다.
대로변을따라조금지나면사람들이약속장소로주로이용하는패스트푸드점2곳이마주하고있는골목이나온다.
이곳이바로서두에언급한중심상권으로진입하는또하나의진입로인데이곳을통해먹자골목으로들어간다.
패스트푸드점을지나면대로변에는사람이현저하게없음을알수있다.
여기서부터는오피스지역이다.
도시계획관리용도지역상상업지역으로고층건물들이밀집해있고바로이면도로에는앞에서언급한모텔촌이있다.
초기에는외국인관광객을유치하기위한목적이었으나지금은신천역상권이주점형태로발전하다보니그에맞게공존하고있는셈이다.
대로변끝지점에는‘키노’라는극장이있는데주로영화관람목적이강하며,관람후에는대부분중심상권으로유입되기때문에여느극장가처럼번화하지는않다.
그러나현재극장바로맞은편에대형주상복합건물이공사중이므로향후극장가인근에도일정규모의상권이형성될것으로보인다.


신천역은교통이좋고풍부한수요층으로인해예비창업자들의창업우선순위지역이다.
특히잠실주공재건축과잠실일대의주상복합화,지하철9호선은가장큰호재로,현재보다는미래가치에높은평가를줄수있다.


잠실주공재건축은일부단지가착공에들어가있을정도로현재공사가빠르게진행중이다.
이로인해단지앞상권은당장은영업여건이좋지않지만재건축후에는인구5만명이넘는대단지가조성되며잠실일대주상복합촌화로인해주변의발전이예상된다.
문제는기존의영세한상가형태인신천역상권이새로입주하는소비계층의욕구를충족시킬수있을까하는데있다.
기존재래시장은지금까지저소득층의아파트입주민들로인해유지가되었으나재건축후에는지금의형태로그들의소비욕구를충족시키기엔역부족일것이다.
아직뚜렷한변화는없으나조만간상가내자체개발등을통해신축건물로바뀌면서상가의대형·고급화형태로변화되지않을까조심스럽게예측해본다.
예비창업자들이라면이런점을염두에두어야한다.
또한이곳은타지역에비해점포수가많고경쟁이치열해위험부담이많으므로철저한현장답사를통한시장조사가반드시필요하다.
유동인구가많다고장사가다잘되는것은결코아니기때문이다.

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