판교청약의 메리트가 다소 줄어든 지금, 현명한 청약통장 사용법을 알아보자. 서민층 실수요자에게 호의적인 대책 정부는 일단 공급을 늘리고 원가연동제나 주택채권입찰제 및 원가공개 등으로 분양가를 규제한다고 밝혔다.
또한 청약제도를 개편하여 무주택기간, 소득, 자산, 가구 현황 등을 감안하여 청약 우선순위를 부여할 방침이다.
금융 혜택도 늘어난다.
무주택자 등이 주택 구입시 모기지 지원 확대 및 모기지 보험 등이 지원된다.
또한 생애최초주택구입자금 지원도 재개된다.
청약저축 가입자는 공영개발방식이 적용되면 당첨확률이 높아질 것으로 보인다.
또한 거여 신도시 등 새로운 공공택지지구에도 청약 기회가 생기거나 늘어날 전망이다.
아울러 다양한 임대주택을 공급해 임대주택 청약자들에게 혜택이 돌아갈 것으로 보인다.
대출 규제, ‘묻지마 청약’은 금물 기존에는 아파트값의 20~30%만 있어도 얼마든지 분양을 받을 수 있었다.
그러나 이제는 분양받을 때 신중을 기해야 한다.
앞으로는 사실상 담보대출이 가구당 1건으로 제한되게 되므로 이미 주택담보대출이 있는 경우라면 신규분양을 받아도 입주시기에 중도금 및 잔금대출이 주택담보대출로 전환되지 않는다.
따라서 기존 주택의 대출을 갚거나 분양받은 주택을 등기 후 매도해 중도금 및 잔금대출을 갚아야 한다.
판교, 철저히 실수요 위주로 접근해야 지난 상반기 동안 판교를 기다려온 청약대기자의 경우, 판교 분양시기가 확정된 것은 고무적인 사실이다(판교 분양시기: 25.7평 이하 2006년 3월, 25.7평 초과 2006년 8월). 또한 물량도 예상보다 늘어난다.
특히 중대형 물량을 늘려 건설하기로 했다.
먼저 지난 6월 택지 공급이 끝난 25.7평 이하 물량은 그대로 민간건설이 짓는다.
그러나 25.7평 이상은 주공이 지어서 분양하는 것으로 변경됐다.
이렇게 되면 주공이 짓는 비율이 확연히 늘어나는 셈. 현재는 주공이 분양하는 경우 청약저축자만 청약할 수 있으므로 이 방식이 유지되는 한 청약저축자는 당첨확률이 높아지는 셈이다.
주공은 25.7평 초과물량에 대해서도 일정 부분 임대를 공급키로 해 임대주택을 기다리는 사람은 청약 및 당첨 기회가 늘어난다.
늘어나는 임대의 일부분을 전세형 임대로 하고 공공임대도 10년 후에나 분양 전환되므로 투자 목적에는 맞지 않다.
임대 외에 분양 물량 역시 25.7평 이하는 분양 계약일로부터 10년, 25.7평 초과는 5년 동안 전매가 불가능하므로 환금성 및 투자가치는 크게 떨어질 것으로 보인다.
또한 25.7평 이상 분양 물량의 경우 주택채권액을 비싸게 써낸 사람에게 분양우선권을 주는 주택채권입찰제를 실시해 최초 분양자의 시세차익을 줄일 전망이다.
따라서 판교는 투자 메리트가 상당히 줄어들 것이므로 철저히 실수요 위주로 접근할 필요가 있다.
공공택지분양, 규제 많고 시기 늦어져 공급 증대의 일환으로 송파 신도시 등 강남에 신도시를 건설하기로 했다.
현재 개발 중인 김포 신도시와 경기도 양주 옥정지구 등 4, 5개 지구를 확대해 개발하기로 했다.
또한 공공택지 분양 물량은 당초 계획과 달리 중대형 비중을 50%로 늘리기로 했다.
그러나 판교와 마찬가지로 전매제한 및 분양가 제한이 실시될 전망이므로 실수요자가 아닌 이상 묻지마 청약은 금물이다.
또한 파주 1단계 분양 등 몇몇 택지지구를 제외하고는 택지지구가 새로 지정되거나 확대되는 경우 2008년 하반기 중 최초 분양이 이루어질 전망이다.
따라서 지나치게 오래 기다릴 가능성이 크다.
공공택지지구 내에 분양하는 아파트도 택지 공급시기에 따라 원가연동제 및 주택채권입찰제 등의 적용이 달라지므로 청약에 각별히 유의해야 한다.
하반기 분양 물량 연기 늘어날 듯 용인을 비롯해 서울 및 수도권에 대기하고 있던 분양 물량 등이 대출조건 악화 등을 이유로 당초 계획한 분양 일정을 지켜낼지 미지수다.
이미 일부 업체는 분양 일정을 무기한 연기한 상태이다.
일정대로 분양하는 업체도 청약자를 끌기 위해 기존보다 더 나은 혜택(중도금 무이자 확대 등)을 제시할 전망이다.
특히 용인 수지 일대 분양 물량을 기다리던 청약 희망자들은 청약전략을 다시 짜야 할 것으로 보인다.
판교에 가해진 규제로 인해 분양가 산정 및 사업성 고심으로 분양이 언제 진행될지 알 수 없기 때문이다.
미분양 노려라 정부의 대출 규제책으로 신규 분양시장은 냉기가 감돌 전망이다.
분양시장의 상당 부분이 가수요로 형성되어 있는 지금, 대출지원이 감소하면 분양시장 상황이 더욱 악화될 것으로 보인다.
자금력이 풍부하지 않은 경우라면 섣불리 청약에 나서지 않아야 한다.
청약경쟁률이 과열될 곳이 아니라면 전반적으로 경쟁률은 하락할 것으로 보인다.
미분양을 기다렸다가 층·향·동 등을 선택해 계약하는 것이 낫다.
청약통장 종류별 전략 청약저축 가입자는 공영개발방식으로 전환되면서 청약 기회와 당첨확률 모두 높아질 전망이다.
자금 여유가 있다면 청약저축으로 분양 전환을 받을 수 있는 공공임대 또는 민간임대를 노리거나 알짜 대형 택지지구에 분양 예정인 주공 물량을 청약하는 것도 좋은 방법이다.
청약부금 가입자의 경우 전용면적 25.7평 초과분은 청약할 수 없다.
공공택지분양 등 전반적으로 중대형이 증가하므로 전용면적 25.7평은 물론 30.8평 이하로 모두 청약이 가능한 청약예금(600만원)으로 전환하는 것이 낫다.
청약예금 가입자는 전매제한 강화 및 분양가 제한까지 겹치고 주상복합 분양시기도 정해지지 않은 판교를 기다리기보다는 하반기에 공급되는 한강변 분양아파트 중 대형 평형을 눈여겨볼 필요가 있다.
게다가 서울 8차 동시분양 및 이후에 굵직한 건설사들이 주상복합 분양을 준비하고 있다.
이들 주상복합들은 대부분 도심에 위치해 수요층이 풍부하고 고층에서는 한강이나 청계천 등을 조망할 수 있는 데다 중대형으로 지어져 부유층의 이목을 끌고 있다.
|
카테고리
8·31 대책에는 서민주거 안정과 공급물량 확대, 부동산 거래의 투명성 제고 등 다양한 내용이 포함되어 있지만, 핵심은 세금 강화와 부동산시장으로 자금유입을 차단하는 데 있다. 세금부문의 내용을 간략하게 살펴보면, 재산세(지방세)는 기존대로 유지했으나 종합부동산세 과세기준을 기존 9억원에서 6억원으로 하향 조정했고, 인별 과세에서 세대별 합산과세로 바꾸는 한편 과표 적용률을 2009년까지 100%를 달성하기로 했다. 또한 양도소득세는 2006년부터 1가구 2주택 실거래 과세와 세율도 50%로 상향 조정했다. 이런 세제 부문의 조치뿐만 아니라, 투기자금의 차단도 포함되었는데, 8월30일 금융감독원은 △금융기관들의 아파트 담보대출 취급건수 제한(총부채 상환비율 40% 이내 대출) △미성년자 주택담보대출 취급 금지 △특정 주택담보대출 만기 도래시 전액상환(순환대출) 등의 조치를 취한 바 있다. 이런 일련의 부동산시장 대책으로 인해 부동산시장은 조정 국면에 진입할 가능성이 높아진 것으로 판단된다. 그럼 이번 8·31 대책은 주식시장에 어떤 영향을 미칠까? 이번에 발표된 대책은 우선 단기적으로는 경제에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높아 보인다. 지난 2003년 10·29 대책 이후 건설투자가 둔화되고 소비에도 부정적인 영향을 주었던 사례가 있었기 때문이다. 다만 이번 조치에는 재정지출을 늘리는 한편 송파 등 신도시의 개발계획이 포함되어 있어, 건설경기에 미치는 영향은 10·29 조치에 비해 제한될 것으로 판단된다. 그렇지만 부동산가격이 하락할 경우 소비심리 위축, 자산가치 하락과 세금 부담 증가로 소비에 미치는 부정적인 영향은 피할 수 없을 것으로 예상된다. 정부 역시 부동산가격이 10% 하락할 경우 민간소비가 0.4% 정도 감소할 것으로 내다보고 있다. 만일 부동산시장의 조정이 현실화될 경우, 주식시장에 미칠 단기적인 영향은 ‘중립’으로 판단된다. 먼저 과거 아파트가격과 주식시장의 관계에서도 확인되는 것처럼, 두 자산의 가격은 비슷한 사이클을 그리고 있기 때문이다. 부동산시장의 버블 우려로 인해 정책당국이 긴축적인 입장을 취할 때, 주식시장 역시 부정적인 영향을 받았던 것으로 보인다. 그러나 최근 부동산시장의 가격 급등이 경제 전반의 안정을 위협하는 요인이었던 것을 감안할 때, 주식시장에 미칠 장기적인 영향은 긍정적인 것으로 판단된다. 총 수신 중 무려 48.4%의 자금이 단기 상품에 머물러 있는 현재의 기형적인 금융시장의 상황에서, 만의 하나 부동산시장으로 이들 부동자금이 유입되었다면 그 악영향은 주식시장도 피할 수 없었을 것이다. 따라서 부동산시장이 안정 국면을 지속하며 투기심리를 꺾는 데 성공한다면, 주식시장 역시 그 ‘대체재’로서 부각되는 것은 물론 시중 부동자금의 생산부문 유입에 따른 ‘성장’의 과실을 누릴 수 있을 것으로 기대해 봄직하다. 홍춘욱/ 한화증권 투자전략팀장 cwhong@koreastock.co.kr |
저작권자 © 이코노미21 무단전재 및 재배포 금지
