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[이슈인터뷰] 이강래 열린우리당 부동산정책기획단장
[이슈인터뷰] 이강래 열린우리당 부동산정책기획단장
  • 장승규 기자
  • 승인 2006.02.06 00:00
  • 댓글 0
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안전진단 강화하고 개발이익 환수 "재축건 투기 요인 뿌리 뽑는다" - 최근 부동산 시장 상황을 어떻게 보고 있나? = 전체적인 기조는 상당히 안정세로 돌아선 게 틀림없다.
8·31대책을 뒷받침하는 법들이 지난 연말 통과됐지만, 시행령과 시행규칙을 만드든 데 시간이 조금 걸린다.
이런 것들이 다 되면 이런 기조는 더 분명해질 것이다.
문제는 재건축이다.
과거에도 항상 재건축이 문제였다.
재건축에서 출발해서 문제가 확산되곤 했다.
이번에도 마찬가지다.
재건축에 이해관계를 갖는 집단들이 세력화돼 있다.
우선 재건축 조합이 있고, 지금 문제되는 지역을 보면 원주민들은 거의 없다.
자기 집을 갖고 있으면서 좋은 말로는 ‘투자’이고, 나쁜 말로는 ‘투기’를 하는 사람들이 상당수다.
거기에 부동산 업체들까지 끼어 있다.
이들은 시장 상황에 촉각을 곤두세우고 있다.
가장 예민한 문제는 용적률과 층고 문제다.
재건축 조합이나 재건축과 관련된 사람들의 가장 큰 민원이 이 두 가지다.
용적률을 늘리고, 층고 제한을 풀기 위해 전방위적으로 뛴다.
구의원들 입장에서는 표를 얻어야 하니까 또 여기에 앞장설 수밖에 없다.
이런 움직임이 나올 때마다 거래가 없는 상태에서 호가만 계속 뛴다.
현재 거래가 거의 없는 것은 양도세 때문이 아니라 사실은 기대이익 때문이다.
갖고 있으면 돈이 되는데 누가 내놓겠나. 간혹 매물이 나오면 대기 수요 때문에 금방 거래가 이루어지고 그런 식으로 실거래가는 한 단계 올라간다.
이런 현상이 강남에서 시작돼 최근에는 과천까지 확산되고 있다.
재건축 시장이 가장 큰 불안 요인이고, 자칫 정책 시기를 놓치면 부작용이 상당하다.
뭔가 확실한 대책이 있어야 한다.
- 재건축과 관련된 여러 정책들이 언론을 통해 보도되고 있는데, 실제로 어떤 것들을 검토하고 있나? = 언론이 너무 앞서나가 곤혹스럽다.
2차 대책이라고 그러지만 아직 우리는 그런 걸 염두에 두고 접근하지는 않는다.
2차 대책이라고 하면 뭔가 종합적인 대책을 내놓을 걸로 받아들이기 때문이다.
단기적인 목표는 8·31대책의 수정, 보완에 있다.
8·31대책은 그대로 가는 것이고, 그래야 부동산 정책이 일관성을 갖는다.
2월1일 청와대 회의와 기획단 논의 과정에서 멀쩡한 아파트를 재건축하는 경우가 많다는 문제점이 이야기됐다.
재건축을 하면 그만큼 개발이익이 크기 때문이다.
이걸 막으르면 안전진단을 강화해야 한다.
안전진단을 꼭 내구연한만 가지고 볼 필요가 있나. 내구연한을 어떻게 할것이냐 하는 것은 논의조차 해본 적 없다.
지금 문제가 되는 지역의 중고층 아파트는 재건축을 통한 공급확대 효과가 거의 없다.
평형수가 다소 늘어날뿐 입주 세대는 거의 마찬가지다.
그러다 보니 자꾸 용적률을 늘려서 개발이익을 확대하려고 하는데, 도시정책, 도시계획 측면에서 보면 문제가 있다.
리모델링으로 충분히 가능한 경우도 얼마든지 있을 수 있다.
모든 문제를 재건축을 통해 풀려는 움직임에 적절하게 제동을 걸 필요가 있다.
재건축의 원래 목적은 도시의 쾌적한 주거 공간을 확보하거나, 도시 미관을 개선하는 도시계획과 연결되는 것이다.
거기에 맞도록 총량 규제를 해볼 필요도 있다.
지금보다 안전진단을 훨씬 강화해 불필요한 재건축을 가능하면 억제하는 쪽으로 가는 게 옳다.
- 재건축을 통한 투기를 원척적으로 막겠다는 것인가? = 개발이익이 워낙 크다 보니 평당 몇 천만원하는 데까지 나온다.
결국은 용적률이다.
용적률을 늘려주면 늘려준 만큼 불로소득이 생기기 때문에, 추진하는 사람들 입장에서는 사생결단하듯 달려든다.
지난해 용적률 증가분의 일정비율 임대주택을 짓도록 하는 개발이익 환수제와 기반시설 부담금제가 도입됐지만, 간접적인 방법에 불과하다.
여전히 재건축으로 얻는 기대수익에 비해 부담 정도가 너무 낮다.
그래서 개발이익을 보다 직접적으로 환수하는 개발부담금제도가 검토되고 있다.
8·31대책 때도 검토했다고 하는데, 실제 시행되려면 몇 가지 문제를 풀어야 한다.
우선은 사업 개시시점을 언제로 볼 것인가다.
사업시점을 사업승인 시점으로 잡으면 이미 땅값이 올라 있어 실효성이 없다.
또 하나는 개발이익을 전부 환수해버리면 재건축 자체가 어려워지고, 위헌 시비가 나올 수밖에 없다.
만약 한다면 환수 비율을 어떻게 할 것인가, 적용 대상을 어떻게 할 것인가 등등 검토해야 할 문제가 적지 않다.
좀더 시간을 갖고 연구할 것이다.
- 재건축과 관련된 사람들이 세력화돼 있다는 건 어떤 뜻인가? = 재건축과 관련된 사람들을 모두 투기꾼으로 모는 게 될 수 있어 조심스럽다.
재건축을 하려는 사람들 가운데는 정말 순수하게 오래 살면서 재건축을 통해 뭔가 꿈과 희망을 이루려는 경우도 분명히 있을 것이다.
그렇기 때문에 일률적으로 이야기하는 것은 무리가 있다.
다만, 대부분의 경우를 보면 투기적 성격을 띈 것들이 많다는 것이다.
그런 부분에 대해서는 강력하게 접근할 수밖에 없다.
개발이익 환수를 통해 그런 부분을 줄여줘야 가수요나 투기적 수요를 막을 수 있다.
- 지방 자치단체가 갖고 있는 재건축 관련 허가권 환수를 실제 검토하고 있나? = 정부 부동산 정책의 가장 큰 목표는 부동산 시장 안정이다.
이를 위해 여러 가지 조치를 취하지만 용적률, 층고제한, 안전진단 등 실질적으로 중요한 결정권은 전부 지자체, 그것도 구에서 갖고 있다.
사실 이들은 부동산 가격 안정에 대해 전혀 이해관계가 없다.
오히려 특정 지역의 집값, 땅값이 오르면 재산증식이라고 생각하기 때문에 주민들은 좋아한다.
지자체 입장에서도 부동산 값이 오르면 지방세 수입이 늘어나게 된다.
그러다 보니 정부의 부동산 정책이 밑에서 실제로 집행되는 단계에서는 거꾸로 가는 역류현상이 생기고, 갈등이 일어나게 된다.
건교부 입장에서는 이런 권한을 회수해야 정책 목표를 지킬 수 있다고 느끼는 것은 당연하다.
하지만 그건 건교부의 욕심이지 실현 가능하지 않은 일이다.
지방자치를 실시하는 데에 줬던 권한을 뺐어올 수 있나. 그걸 순수하게 받아들이지도 않을 테고, 국회에서 법 개정도 현실적으로 어렵다.
- 지방선거가 부동산 시장 안정에 부정적인 영향을 줄 것이라는 우려가 많은데. = 특히 재건축 관련해서는 문제될 소지가 있다.
재건축을 추진하겠다거나 용적률을 높이겠다는 공약을 하는 후보가 나올 것이다.
그렇지만 선거때 후보들이 그런 공약을 내놓는 걸 막을 방법은 없다.
하지만 유권자들이 굉장히 현명해졌다고 믿는다.
만약 그런 후보가 당선되면 자꾸 재건축과 관련된 규제를 완화하는 쪽으로 가려고 할 것이다.
그런 걸 잘 지켜보고 결과를 놓고 대응할 수밖에 없다.
- 주택 청약제도 개선과 연결돼 3월 판교 분양이 더욱 과열된 것이라는 전망이 많은데. = 여기저기서 문의 전화가 쇄도하고 불안해하는데, 청약제도 문제는 재건축처럼 긴급한 문제는 아니다.
주택 청약에 가입된 사람이 무려 700만명에 이른다.
당장 실시한다면 정책에 대한 불신과 혼란은 이루 말할 수 없을 것이다.
사전에 충분한 예고기간을 두고, 단기, 중기, 장기로 나눠서 갈 것이다.
판교에 적용하기 위해 인위적으로 무조건 앞당겨 실시할 가능성은 거의 없다.
현행 청약제도가 안고 있는 문제점에는 많은 사람들이 공감하고 있다.
집 없는 사람들이 내집 장만을 할 수 있게 한다는 정책 목표와 취지는 사라지고, 투기수단으로 변질됐다.
무조건 추첨 방식으로 하는 건 문제가 있기 때문에 가산점 제도로 바꾸는 걸 검토하고 있는 단계다.
글 = 장승규 기자 skjang@economy21.co.kr 사진 = 박미향 기자 blue@economy21.co.kr 약력/ 이강래 열린우리당 부동산정책기획단장 1953년 전북 남원 출생 1982년 명지대 행정학과 졸업 1990년 민주당 정책연구실장 1992년 김대중 대통령 후보 정책담당비서 1996년 아태평화재단 선임연구원 1997년 김대중 대통령 후보 기획특보 1998년 국가안전기획부 기획조정실장 1998년 대통령비서실 정무수석비서관 2000년 16대 국회의원(남원, 순창) 2002년 새천년민주당 원내부총무 2002년 노무현 대통령 후보 기획특보 2004년 17대 국회의원(남원, 순창) 2005년 열린우리당 부동산정책기획단장

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