특히 일부 지역은 2종 일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 용도가 상향조정돼 더욱 호재로 받아들여지고 있다.
하지만 대부분 기존 용적률이 2090%가 넘는 고밀도 단지인 탓에 재건축 추진 전망이 그리 밝지만은 못한 편이다.
기존 용적률이 높아 가뜩이나 재건축 사업성이 낮은데다 소형 평형 의무비율, 개발이익 환수제 등 각종 규제까지 적용받아야 하기 때문이다.
따라서 이들 지역의 경우, 리모델링으로 선회할 가능성이 높으며, 한강맨션(용적률 101%) 등 기존 용적률이 낮은 일부 단지에 한해서만 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 보인다.
여의도 일대, 층고 높이기는 어려울 듯 우선 영등포구 여의도동 일대를 살펴보자. 여의도동 일대 16만6590평(55만734㎡) 규모의 여의도 아파트지구 4개 주택구역에 대한 개발기본계획(정비계획) 변경안이 확정, 고시됨에 따라 서울 여의도 고밀도지구 아파트들이 35층 높이로 개전축할 수 있게 됐다.
하지만 기존 용적률이 높아 1대1 재건축이나 리모델링을 추진할 가능성이 높다.
이번에 확정, 고시된 정비계획에 따르면 여의도 아파트지구의 층고제한이 없는 제3종일반주거지역은 12만3350평(40만7769.1㎡)으로 종전 계획보다 1152평 늘어났다.
또한 4층 이하의 제1종일반주거지역은 3019평(9980.0㎡)이며, 12층 이하의 제2종일반주거지역은 당초 계획보다 1838평 줄어든 3만3970평(11만2298㎡)이다.
나머지 일반상업지역은 6257평(2만686.5㎡)이다.
제3종일반주거지역에는 광장, 대교, 목화, 미성, 삼부, 삼익, 시범, 은하, 장미, 한양, 화랑이 새롭게 포함됐다.
이들 단지는 지난 1971년~78년 사이에 지어진 것으로 10~15층 높이가 대부분이다.
또한 기존 용적률 230%가 적용되며 도로, 공원, 학교부지 등 공공용지를 내놓을 경우 인센티브를 받아 최대 250%까지 지을 수 있다.
층고는 최근 최고 35층으로 재건축이 가능해진 강남구 청담동 한양아파트가 비슷한 용적률을 갖추었다는 점에서 이와 비슷한 수준으로 결정될 것으로 보인다.
하지만 이들 제3종일반주거지역 내 기존 아파트 용적률이 대부분 200~220%대이기 때문에 1대1 수준의 재건축이 가능할 전망이다.
따라서 리모델링을 추진할 가능성도 배제할 수 없는 상태이고, 층고를 추가로 높이기는 어려울 것으로 보인다.
시범아파트 인근의 W 중개업소 관계자는 “시범과 같이 용적률 200% 미만 아파트의 경우 재건축 기대심리가 높아 시세가 전반적으로 상승하는 추세”라고 전했다.
다만 이 관계자는 “한양아파트 등 기존 용적률이 250%가 넘는 단지의 경우, 1대1 재건축도 힘들 것으로 보인다”면서 용적률이 높은 단지에서는 재건축을 추진하는 일이 쉽지만은 않을 것임을 내비쳤다.
한편, 삼부아파트 인근 G중개업소 관계자는“삼부아파트의 경우 전반적으로 거래가 빈번하지는 않지만 164%의 낮은 용적률을 갖고 있어 재건축 기대심리로 인해 매도자들이 매물을 쉽게 내놓지 않고 있다”고 현장 분위기를 전했다.
시범아파트 24평형의 매매시세는 1년 전에 비해 1억5천만원 상승한 5억2천만~5억6천만원 선이며, 삼부아파트 40평형의 경우엔 1년 동안 1억4천만원 오른 8억~8억5천만원 선에 시세가 형성되었다.
이촌동 일대, 용적률 200% 이하로 묶여 용산구 서빙고동 고밀도지구도 관심을 끌고 있다.
25만7700여평(85만2천㎡) 규모의 서빙고 아파트 지구에 대한 개발기본계획(정비계획) 변경안이 통과되면서 용산구 이촌동과 서빙고동 일대에 최고 30층 이상의 초고층 아파트 건설이 가능해졌다.
특히 이촌동 301-170번지 일대 등 제2종일반주거지역 5만517평(16만7천㎡)은 제3종일반주거지역으로 용도가 전환됐다.
따라서 이 일대에 포함된 한강맨션, 왕궁, 신동아, 렉스맨션, 삼익, 현대아파트 등은 앞으로 층고 제한 없이 재건축할 수 있게 됐다.
다만 용적률은 200% 이하로 묶였다.
기존 제3종일반주거지역의 용적률을 210%에서 230%로 상향조정하는 안건 역시 결정이 보류됐다.
한편 서빙고 지역 역시 여의도와 마찬가지로 기존 용적률의 높고 낮음에 따라 명암이 엇갈리고 있다.
한강맨션 인근 A중개업소 관계자에 따르면, “한강맨션의 경우 용적률이 101%로 낮은 편인데 재건축 사업성은 있으나 다른 200~230%의 용적률을 가진 단지들의 경우엔 재건축으로 전환하기 힘들 수도 있다”고 말해 높은 용적률을 가진 단지의 재건축 추진에 다소 회의적인 반응을 보였다.
이촌동 한강맨션 32평형의 경우 시세가 지난 1년간 9500만원 가량 상승해 현재 9억5천만~10억원 선에서 시세를 형성하고 있으며, 서빙고동 신동아 46평형의 경우엔 1년 동안 무려 2억2500만원 오른 9억~12억원 선에 시세가 형성되어 있다.
김충범/ 스피드뱅크 부동산연구소 www.speedbank.co.kr
3월에 입주를 앞두고 있는 아파트(주상복합 포함, 오피스텔·임대아파트 제외)는 전국에서 모두 53개 단지 1만6292가구로 조사됐다. 이는 전달에 비해 45% 가량 줄어든 것으로, 2월 입주 물량의 절반이 조금 넘는 규모다. 서울·수도권 지역 입주 물량은 모두 7911가구로 2월에 비해 37% 가량 줄었으며, 이 가운데 경기지역이 12개 단지 4466가구로 가장 많고, 서울에서는 17개 단지 3445가구에서 입주가 시작된다. 지방광역시 가운데서는 대구가 단연 눈에 띈다. 3월 한 달 동안 대구에서는 8개 단지 2503가구의 입주가 이루어진다. 이밖에 광주 4개 단지 1667가구, 대전 3개 단지 937가구, 부산 1개 단지 310가구로 그 뒤를 이었다. 3월에 입주 예정인 단지는 대부분 소규모 단지로, 전국적으로 1천가구가 넘는 대단지는 서울 서대문 천연동의 천연뜨란채(1008가구)가 유일하다. 용인 동백동의 동일하이빌(743가구), 의정부 신곡동 한일유앤아이(700가구), 대구 월성동 삼성래미안(760가구), 대구 침산동 명성2차푸르지오(746가구), 강릉 입암동 이안강를(914가구) 등이 규모가 큰 단지로 꼽힌다. 이 가운데 관심을 끄는 몇 개 단지를 살펴보자. 우선 대단지인 서울 서대문구 천연동 천연뜨란채를 꼽을 수 있다. 안산과 맞닿아 있어 쾌적한 환경을 자랑하는 찬연뜨란채는 임대평형인 12평형을 비롯해 22평~34평형으로 구성된 15개동 1008가구의 대단지다. 3호선 독립문역까지 걸어서 7분, 5호선 서대문역까지는 걸어서 7분 가량 걸린다. 의주로, 충정로, 사직로 등을 이용한 도심으로의 이동이 수월한 편이다. 지역조합아파트인 서울 마포구 중동 울트라는 24평형, 33평형으로 구성되어 9개동 499가구를 이룬다. 6호선 수색역이 걸어서 7분 가량 걸리며, 내부순환로, 강변북로, 올림픽대로의 접근이 용이하다. 또한 앞으로 경의선 복선전철의 수혜가 기대된다. 편의시설로는 상암월드컵경기장 및 까르푸, CGV, 마포농수산물시장이 있고, 인근에 불광천, 상암경기장 및 상암공원이 있어 주거환경이 쾌적한 것이 강점이다. 용인 동백지구 C7-1블록에 위치한 동일하이빌은 34평형, 43평형으로 이루어진 14개동 743가구 단지다. 신갈IC까지는 차를 이용해 10분 안에 이를 수 있고, 개통 예정인 용인경전철 동백역이 걸어서 10분 거리에 있다. 단지 바로 옆으로 근린공원이 들어서 석성산으로 이어진다. 용인경전철은 분당선연장선과 환승될 예정으로, 동백~죽전 간 도로, 동백~삼막곡 간 도로, 영동고속도로 진입이 가능한 동백~마석IC 간 연결도로가 개통될 예정이다. 대구에서는 달서구 월성동의 삼성래미안이 관심 대상이다. 33평~55평형으로 이루어진 이 단지는 7개동 760가구 규모다. 대구1호선 월배역이 걸어서 5분 거리에 있고, 남대구IC, 화원IC 등이 인접해 고속도로 진입이 수월한 편이다. |
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