하지만 명당자리라는 말만 믿고 무턱대고 계약을 했다가 이런저런 문제에 맞닥뜨리는 경우도 많다.
물론 신규 분양 상가에 입주하는 것에 비해서는 안전성을 확보할 수 있다는 장점이 있지만, 어떤 면에서는 더욱 커다란 위험 요소를 안고 갈 여지도 있다.
이 때문에 상가 매매 계약을 체결할 때는 모든 내용을 꼼꼼하게 따져보는 게 바람직하다.
우선, 점포를 내놓는 의도를 파악하는 일이 무엇보다 중요하다.
기존에 운영 중인 점포이기에 곧바로 영업을 할 수 있다는 생각만으로 쉽게 인수 결정을 내리는 건 바람직하지 못하다.
조금이라도 좋은 조건에 점포를 팔기 위해 매출액을 과장하거나 일시적으로 손님을 끌어모으는 눈속임수를 쓰는 경우가 많기 때문이다.
개점한 지 얼마 되지 않았는데도 주인이 자주 바뀐 곳은 일단 의심을 해볼 만하다.
장사가 영 신통치 않다는 증거일 수도 있는 탓이다.
점포를 내놓는 이유를 파악하라 가게를 왜 팔려고 하는가, 언제 문을 열었는가, 또는 자주 문이 닫혀 있지는 않았는가, 수익성은 어느 정도인가, 재고 상태는 어떠하며 실제 사용될 재고는 얼마나 되는가, 계약상 아무런 하자가 없는가, 전 주인은 왜 가게를 처분했는가, 가게를 판 주인들이 나중에 돌변하지 않았는가 등을 종합적으로 따져봐야 한다.
그 다음으로는 건물의 하자 여부를 파악하는 일도 중요하다.
주변 상가에 비해 의외로 조건이 좋은 상가는 대개 건축허가가 나지 않은 불법점포일 수도 있으므로 사전에 충분한 조사를 벌여야 한다.
생활정보지 등에 나온 점포나 부동산중개업소에 나온 지 오래된 점포는 문제가 있는 경우가 많다.
보통의 경우, 좋은 상가는 생활정보지나 부동산을 통하지 않고 바로 주변에서 계약이 성사되는 일이 허다하기 때문이다.
당연히 좋은 상가는 내놓는 즉시 계약이 체결되는 게 보통이다.
그렇기 때문에 관심이 많은 상권에 들어가 꾸준히 상권조사를 해야만 마음에 드는 좋은 상가를 고를 수 있다.
기존 상가에 대한 투자나 신규 상가 분양은 반드시 충분한 상권 조사를 마친 후 판단해야 한다.
등기부등본, 도시계획확인원과 건물관리부대장 등은 반드시 직접 확인해야 한다는 점도 빼놓을 수 없다.
등기부등본을 확인함으로써 부동산의 소유권자 이외에 또 다른 권리관계와 그 권리의 소유자를 파악할 수 있다.
이를 확인하고 난 뒤에는 자신과 게약하려는 사람이 실제 소유주인가를 확인해볼 필요가 있다.
등기부등본을 확인할 때는 한번만 떼보는 것이 아니라 계약금 지불 후, 중도금 지불 후, 잔금 지불 후에도 떼보는 게 중요하다.
저당권, 압류 등이 계약 체결 이후에도 설정될 수 있기 때문이다.
등기부등본을 보면 건물 소유주와 근저당 또는 가압류 여부를 확인할 수 있으므로 계약 전과 중도금 지불 전, 잔금 지불 전에도 이를 확인해 권리 변동이 있는지를 확인한 후 계약하는 것이 혹시나 발생할지도 모를 피해를 사전에 막는 최선의 방법이다.
만일 잔금 지불 전에 근저당이 설정되었다면, 계약 해지를 요구하는 등의 조치를 취해 법적인 보호를 받을 수 있도록 해놓아야 한다.
준공된 지 얼마 지나지 않은 건물도 도시계획으로 헐리는 경우가 있다.
이 경우, 공백기간이 6개월에서 1년 정도 소요되기 때문에 그 기간에는 영업을 할 수 있다.
따라서 상가를 구하려 할 때는 주변에 신축건물이 있는지 없는지를 살펴보고, 반드시 도시계획확인원을 떼어 재개발이나 업종제한구역 여부 등을 확인해야 한다.
예를 들어 오래된 빌딩이나 주택상가 또는 수십년 된 재래시장 등은 철거나 도시계획 여부 등을 반드시 확인할 필요가 있다.
또한 토지대장을 발급받아 등기부등본의 소유주와 같은지 학인하고, 건축물관리대장을 떼서 건축물의 실제 면적과 가건물 여부 확인, 준공일, 용도 그리고 정화조 용량 등을 점검해야 한다.
지하철, 지하도 또는 도로공사, 가스공사 등 공사가 예정되어 있는지도 확인해야 한다.
업종변경 금지 여부 꼼꼼히 챙겨야 또 한 가지 빼놓을 수 없는 게 바로 업종변경 금지에 대한 약정 여부를 확인하는 일이다.
일반적으로 아파트 단지 내 상가나 대규모 상가에서는 그 점포에서 영업할 수 있는 업종이 제한돼 있는 경우가 많기 때문에 업종을 변경해서는 안 된다.
따라서 반드시 상가관리소나 상인협회 등에 가서 그 점포에서 할 수 있는 업종이 무엇인지, 그 상가에 업종변경 금지 약정이 적용되는지를 확인해야 한다.
일정한 업종을 정해놓고 다른 업종의 입점을 제한하는 업종변경 금지 약정을 상가 소유자나 입점자들이 규정해놓았을 경우, 그 효력은 절대적이다.
특히 최초에 업종을 정해놓고 분양받은 경우라면, 점포 소유자가 계속해서 바뀌거나 입점자가 변경됐어도 업종을 무단으로 변경할 수 없다.
미래의 점포 소유자와 입점자에게도 업종변경 금지 효력이 미친다.
마지막으로 계약을 맺을 때는 반드시 등기부등본 상의 명의자와 계약서를 작성해야 한다는 점이 중요하다.
계약서는 서식대로 꼼꼼히 작성해야 하고 해당 건물의 명도 시기와 하자 보수 부분, 연락처, 특이사항 등 중요한 조항들을 일일이 넣어야만 차후에 일어날지도 모르는 분쟁의 소지를 미리 없앨 수 있다.
이승주/ 닥터아파트 애널리스트 yysj@chol.com
부동산 포털탈 닥터아파트가 8·31 대책 이후 2006년 2월24일까지 서울, 인천, 경기 등 수도권의 아파트값 변동을 조사한 결과, 서울시 강북구, 금천구, 경기도 포천시 등 모두 13곳만 아파트값이 떨어졌다. 이외 나머지 지역은 8·31 대책 이전보다 아파트값이 더욱 올랐다는 얘기다. 서울에서는 강북구(-0.06%), 금천구(-0.02%), 중랑구(-0.01%) 등 3개 구만이 하락세를 보였다. 하락폭이 가장 큰 강북구는 번동(-2.18%)과 수유동(-0.55%)을 중심으로 가격이 떨어졌다. 특히 번동은 10평형부터 40평형대까지 모든 평형에서 가격이 하락했다. 그 중에서도 10평형대가 11.50%로 하락폭이 가장 컸다. 번동 주공4단지 19평형은 8·31 대책 이후 2200만원이 하락해 9500만원대에 시세가 형성되어 있다. 금천구는 시흥동(-0.09%)을 중심으로 아파트값이 떨어졌다. 특히 30평형대에서 0.45% 떨어져 하락세를 주도했다. 매수세가 없는 것이 가장 큰 원인으로 꼽혔다. 신현대 34평형 시세는 750만원가량 떨어져 1억8250만원선에 이른다. 이밖에 중랑구는 중화동(-2.88%)과 목동(-0.89%)에서 아파트값이 안정세를 보였다. 중화동은 40평형대에서 가격 하락세가 두드러진다. 급매물이 나왔기 때문으로 풀이되는데, 동구햇살 40평형의 경우 3천만원가량 떨어진 2억9천만원에 매물이 나와 있는 상태이다. 한편, 경기도의 경우 포천시(-3.47%), 평택시(-0.74%), 광명시(-0.69%), 시흥시(-0.37%), 의정부시(-0.11%), 오산시(-0.03%) 등 6곳에서 아파트값이 떨어졌다. 포천시는 경기도에서 아파트값이 가장 안정된 곳으로, 소흘읍의 하락률은 4.52%에 이르렀다. 매물은 충분한 상태이고, 소흘읍 우정1차 31평형이 1250만원 떨어진 7750만원 선이다. 광명시는 철산동(-0.73%)과 소하동(-0.09%)에서 안정세를 보였다. 특히 철산동은 현재 이주중인 주공2단지를 중심으로 가격이 안정됐다. 8·31 대책 후 10월과 11월에 다소 떨어진 가격이 현재 회복하지 못하고 있는 상태이다. 주공2단지 11N평형은 2250만원 떨어져 1억7250만원 선. 인천의 경우, 계양구(-1.61%), 남구(-1.02%), 남동구(-0.50%) 순으로 가격이 떨어졌다. 특히 계양구는 효성동(-2.03%), 작전동(-1.98%), 계산동(-1.91%), 박촌동(-1.41%) 등에서 1% 이상 아파트값이 하락했다. 매물에 비해 매수하려는 사람이 적은 게 가장 큰 이유이다. 효성동 두산 42평형은 2천만원 떨어져 2억1천만원에 시세가 형성되어 있다. 신도시에서는 유일하게 중동만 1.23% 떨어져 눈길을 끌었다. 지역별로는 상동(-3.88%)이 중동(-0.20%)보다 하락폭이 더욱 컸다. 경인선 송내역을 걸어서 이용할 수 있는 상동 반달마을 아파트값이 떨어졌기 때문이다. 23평형 시세는 2500만원 떨어진 1억2250만원 선이다. 규제가 강화될수록 수요자들이 인기지역을 중심으로 매입에 나서고 있어 규제정책의 효과는 비인기지역에만 국한될 뿐이며, 이에 따라 비인기지역과 인기지역 간의 가격 차별화는 더욱 강화될 것으로 보인다. 이영호/ 닥터아파트 선임애널리스트 misoju@drapt.com |
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