판교신도시에서 공급되는 임대아파트는 6058가구로, 전체 공급 물량의 30%를 차지한다.
그럼에도 대부분의 청약자들은 임대아파트에 대한 정보가 충분하지 않은 상황이다.
임대아파트라 하더라도 그 종류에 따라 입주자격 및 임대기간 등이 달라지므로, 자신에게 맞는 임대아파트를 공급받기 위해선 꼼꼼하게 따져봐야 한다.
임대아파트의 종류 우선, 임대아파트는 공공건설임대(이하 공공임대)와 민간건설임대(이하 민간임대)로 나뉜다.
임대주택법 시행령에 따르면, 공공임대 아파트는 △ 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설해 임대하는 아파트 △ 주택법 제60조의 규정에 의한 국민주택기금을 지원받아 건설, 임대하는 아파트 △ 공공택지에 사업계획 승인을 얻어 건설, 임대하는 아파트를 말한다.
이를 다시 나눌 경우, 임대의무기간이 지나 분양전환이 되는 5년, 10년 임대와 분양전환이 되지 않는 50년 임대, 국민임대, 영구임대가 있다.
5년 임대는 2003년 11월 이후 사업승인을 받은 단지부터 10년 임대로 변경됐다.
판교신도시 3월 분양에서 10년 임대가 첫선을 보일 예정. 5년 임대는 주거환경개선지역에서만 공급된다.
분양전환이 되지 않는 공공임대는 사업비 부담 비율과 전용면적에 따라 나눌 수 있다.
50년 공공임대(임대료는 국민주택기금 지원 70%, 입주자 본인 부담 30%)는 전용면적 15평 이하, 영구임대(국가+지자체 재정 85%, 입주자 15%)는 전용면적 7~12평으로 지어진다.
국민임대(재정 10~40%, 기금 40%, 시행자 10%, 입주민 10~40%)는 임대기간이 30년으로 전용면적 18평 이하다.
모두 임대로만 거주할 수 있으며, 임대기간은 2년 단위로 계약이 갱신된다.
공공임대가 아닌 임대아파트는 모두 민간임대 아파트로 보면 된다.
건설업체가 공공택지에 짓는 아파트는 민간임대가 아닌 공공임대이다.
민간임대의 경우, 임대의무기간의 절반이 지나면 사업자는 시군구에 신고하고 분양전환을 할 수 있다.
임대아파트 입주 자격 입주 자격 역시 임대주택의 종류에 따라 다르다.
전용면적 25.7평 이하 공공임대는 청약저축에 가입한 기간과 횟수에 따라 순위가 결정된다.
공공임대는 무주택가구로 청약저축에 가입한 지 2년이 경과한 자로서 월납입금을 24회 이상 납입하면 청약1순위 자격이 주어지며, 청약저축에 가입한 지 6개월이 경과한 자로서 월납입금을 6회 이상 납입하면 2순위에 해당한다.
여기에 해당하지 않는 청약자는 3순위다.
동일 순위 경쟁시(1 ,2순위의 경우)에는 5년 이상 무주택가구주로서 월납입금을 60회 이상 납입한 자 중 저축총액이 많은 자를 당첨자로 결정한다.
판교신도시처럼 청약자들이 몰릴 경우, 최소 5년 이상 월납입금 60회 이상은 되어야 하는 것도 이 때문이다.
한편 1순위에 해당하면서 최초 입주자 모집공고일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속 부양하고 있으면 우선공급대상자로서 공급량의 10% 범위 내에서 우선공급을 받을 수 있다.
그러나 8월 판교신도시에서 처음 공급되는 전용면적 25.7평 초과 중형임대는 청약예금 가입자만이 청약할 수 있다.
또한 건설업체가 국민주택기금을 지원받지 않고 공공택지에 짓는 25.7평 이하 임대아파트는 청약저축 가입자에게만 공급되고, 기금지원을 받으면 청약부금 예금가입자도 청약할 수 있다.
국민임대는 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득(2005년 경우 325만830원) 이하인 무주택 가구주를 대상으로 하며, 면적별로 소득조건이 다르다.
하지만 2006년 하반기부터 입주자 자격이 개정돼 8월 판교신도시 분양부터 적용될 예정이다.
개정안에 따르면, 청약통장과 주택규모에 관계없이 무주택 가구주로 가구당 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하이면 청약할 수 있다.
또한 1인 단독 가구주는 12평 이하 소형주택에만 입주를 허용하고 4인 이상 가구는 4인가구의 소득을 적용해 가구원수가 많은 가구의 입주기회를 확대한다.
이밖에 고급 승용차 보유자(취득가격 2200만원 이상)나 토지 과다 보유자(공시지가 기준 5천만원 이상)는 국민임대주택의 입주대상에서 제외된다.
한편, 영구임대는 주택공급에 관한 규칙 제31조에 따라 다음의 조건 중 하나에 해당하며 입주할 수 있다.
1. 국민기초생활보장법에 의한 수급자 2. 국가유공자 또는 그 유족으로서 국민기초생활보장법에 의한 수급자의 소득평가액 이하인 자 3. 일군위안부 4. 보호대상 모자가정 5. 북한이탈주민 6. 장애인등록증이 교부된 자(정신지체인, 정신장애인 및 3급 이상의 노병변장애인의 경우 그 배우자인 세대주 포함) 7. 65세 이상의 직계존속(주민등록상 세대원으로 등재된 경우) 부양자로서 국민기초생활법에 의한 수급자 소득평가액 이하인 자 8. 시도지사 및 건교부장관이 영구임대주택 입주가 필요하다고 인정하는 자 9. 청약저축가입자 임대료 산정기준 공공임대의 경우 임대보증금과 임대료는 건설교통부가 마련한 표준임대보증금 및 임대료 기준에 따라 산정된다.
5년, 10년의 공공임대의 경우, 임대보증금은 건설원가(택지매입비+건축비+기타 부대비용 등)에서 국민주택기금 융자금을 뺀 금액의 50%선에서 결정되며, 임대료는 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 기금이자, 자기이자, 제세공과금 등을 합친 금액으로 정한다.
임대보증금과 임대료는 입주자 모집 공고를 통해 공지하는데, 일반적으로 주변 아파트 전셋값의 70% 수준에서 임대보증금이 정해진다.
공공임대의 경우, 임대보증금 및 임대료는 건교부의 승인을 받아야 한다.
8월 판교신도시 등 25.7평 초과 중형임대의 경우, 공공건설도 적정 수익성 확보를 위해 건설원가의 50% 수준에서 임대보증금을 정한다.
임대료는 시중 전셋값을 고려해 사업자가 자율적으로 결정한다.
또한 민간건설 공공임대의 임대보증금도 전용면적 18평을 초과하면 사업자가 자율적으로 설정할 수 있다.
민간임대의 경우, 임대보증금과 임대료는 공공임대처럼 건설교통부가 마련한 표준 임대보증금 및 임대료 기준에 따라 산정된다.
한편 국민임대의 경우, 2005년 1월21일부터 건설원가의 20%에 규모계수(전용 36㎡ 이하 및 초과)와 지역계수(수도권 광역시 기타 등 3등급)를 곱해 계산한다.
임대료는 공공임대보다 낮다.
감가상각비, 화재보험료 등은 동일하지만 수선유지비가 저렴하기 때문이다.
윤명희/닥터아파트 주임 애널리스트
부동산 포털 닥터아파트가 서울 지하철 1~8호선을, 역까지 걸어서 10분 이내에 도달할 수 있는 역세권 아파트 7747개 단지를 대상으로 2006년 3월3일 현재 연간 매매가 변동률을 조사한 결과, 8호선 역세권 단지가 25.43%의 상승률을 기록해 오름폭이 가장 컸다. 그 뒤를 이어 3호선(25.42%), 2호선(18.18%), 5호선(16.9%), 4호선(11.31%) 순으로 아파트 값이 올랐다. 1호선(7.48%)과 7호선(8.56%)은 10% 미만의 상승률을 기록했고, 특히 6호선(3.79%)은 상승률이 가장 낮았다. 평형대별로는 50평대 이상(23.81%)에서 오름폭이 가장 컸다. 다음으로 40평대(20.06%), 30평대(15.78%), 10평대(16.00%) 순이었으며, 20평대(9.60%)가 상승률이 가장 낮았다. 상승률이 가장 높은 8호선의 평형대별 상승률은 10평대 30.83%, 20평대 5.92%, 30평대 17.89%, 40평대 36.10%, 50평대 이상 30.53%로 나타났다. 10평대는 재건축 대상 아파트이고, 특히 40평대의 상승률이 가장 높았다. 1~4호선의 1기 지하철 가운데에는 3호선이 전 평형대에서 고른 상승률을 기록했다. 3호선 역세권 아파트의 평형대별 상승률은 10평대 19.62%, 20평대 16.88%, 30평대 25.70%, 40평대 28.75%, 50평대 이상 25.82%이었다. 남북을 관통하고 있는 3호선은 강남구, 서초구, 용산구를 통과하고 있어 대형 평형대의 상승률이 가장 높았다. 현재 송파구까지 연결되는 3호선 연장사업이 진행되고 있어 강남구, 서초구를 잇는 강남구 교통이 더욱 편리해질 전망이다. 분당선 환승역인 도곡역은 2005년 12월에 입주한 도곡렉슬과 함께, 타워팰리스, 우성, 선경, 청실 등 강남구의 대표적인 아파트가 즐비해 앞으로도 계속 관심을 둘 만하다. 3호선 가운데 가장 상승률이 높은 아파트는 강남구 압구정동 현대사원 50평형으로, 연간 7억2천만원이 올라 64.44%의 상승률을 보였다. 한편, 중소형의 경우엔 5호선이 주목을 받았다. 2기 지하철 가운데 도심권을 통과하는 5호선은 20~30평형대에서 상승률이 높아 다른 호선에 비해 서민들에게 특히 사랑받는 노선으로 조사됐다. 평형대별로는 10평대 15.69%, 20평대 13.30%, 30평대 14.18%, 40평대 19.29%, 50평대 이상 21.54%의 상승률을 각각 기록했다. 6, 7, 8호선의 20평대가 6% 미만의 상승률을 보인 것과는 대조적이다. 5호선 역세권 중에서 상승률이 가장 높은 아파트는 여의도동 롯데캐슬아이비 67평형으로 6억7500만원이 상승해 매매 변동률 132.67%를 기록했다. 5호선은 다른 호선과 연결되는 곳이 많은 편이다. 특히 서울~하남 경전철(강동구 상일동~하남시 창우동)이 지하철 5호선 상일역과 연결될 계획이고 김포공항역과 여의도역은 9호선과 환승될 예정이다. 5호선은 앞으로 강남권 진입이 더욱 용이해질 뿐 아니라 김포신도시 배후지구 역세권으로 인기를 끌 전망이다. 이번 조사 결과를 살펴보면, 서울 소재 역세권 아파트 중에서 연간 상승률이 높은 10위권 아파트의 특징은 2개 역을 동시에 이용할 수 있는 편리성과 강남권 소재의 역세권이라는 사실을 알 수 있다. 상승률 1위를 기록한 롯데캐슬아이비 67평형의 현 평균 매매가는 12억4200만원 선. 이 곳은 5호선 여의도역과 1호선 대방역을 이용할 수 있다. 2위를 차지한 용산구 이촌동 로얄아파트 68평의 상승률은 101.49%. 4호선 이촌역과 1호선 이촌역의 환승역세권이다. 앞으로는 9호선 환승 교통권, 서울 유턴 프로젝트 뚝섬 역세권, 청량리 역세권(청량리~덕소 간 복복선) 등이 투자가치가 높은 지역으로 꼽히고 있다. 김경미/ 닥터아파트 책임애널리스트 pilos@drapt.com |
지역별로는 마포구, 종로구, 중구 등 도심권(7곳 1114가구)에 물량이 집중되어 있다. 이는 숭인4구역, 숭인5구역, 황학구역 등 재개발 일반 분양이 몰려 있기 때문이다. 이밖에 동대문구, 성북구 등 강북권 2곳 718가구, 구로구, 양천구 등 강서권 2곳 167가구가 분양될 예정인 반면, 강남구, 서초구 등 강남권에는 4월 분양 단지가 없다. 4월 중 분양 예정인 서울의 대표적인 단지를 살펴보자. △ 하중동 한강밤섬자이 GS건설이 마포구 하중동 일대에서 분양하는 단지다. 16~25층 7개동 규모로 모두 488가구 중 44~60평형 75가구가 일반 분양된다. 분양가는 현재 평당 1700만~2100만원 수준으로 예상되지만, 조합원과의 소송문제로 분양이 연기될 경우 분양가가 상승할 가능성도 있다. 현재의 예상 분양가 수준이라면 조합원 시세보다는 높지 않으므로 일반 분양 중에서도 로열층의 경쟁력은 높은 편이다. 특히 강변북로에 접한 105~107동은 2~3층에서도 한강과 여의도가 보인다는 장점을 갖고 있어 대형 평형일수록 향후 시세 차익이 클 것으로 예상된다. 지하철 6호선 광흥창역이 걸어서 4분 거리인 역세권 단지다. △ 황학동 롯데캐슬 롯데건설은 중구 황학동 2198번지 황학구역을 재개발해 주상복합아파트 6개동 1870가구 중 23평형 365가구, 45평형 126가구를 일반 분양할 예정이다. 지금껏 인허가 문제로 분양이 거듭 연기된 단지다. 분양가는 23평형은 평당 1300만원, 45평형은 1800만원 선으로 예상되지만 이보다 더 높아질 가능성도 있다. 인근에 비교할 만한 대상은 없지만 도심의 역세권 단지임을 고려한다면 직장인이나 인근 재래시장 관련 인구들을 대상으로 한 임대수익이 기대되는 단지다. 단지 앞으로 청계천이 흐르고 있어 청계천을 조망할 수 있고 운동시설을 이용할 수 있다는 장점이 있다. 지하철 1호선 동대문역과 신설동역까지는 걸어서 10분, 2호선 신당역까지는 걸어서 10분, 6호선 동묘앞역까지는 걸어서 5분 걸린다. 대표적인 다중 역세권 단지로 동대문 패션상가도 차량으로 5분 이내에 도달할 수 있다. △ 숭인동 숭인동부센트레빌 동부건설은 종로구 숭인동 20번지 일대 숭인4구역을 재개발해 모두 416가구 중 24평형 164가구, 42평형 28가구를 4월 중순경 분양할 예정이다. 분양가는 아직 미정이지만, 인근 삼선동 일대 현대홈타운이나 푸르지오 등의 분양권이 평당 950만~1천만원선임을 감안하면, 평당 1천만원 정도에서 결정될 것으로 보인다. 3차 뉴타운 후보지인 창신뉴타운 안에 위치한 단지로, 지하철 6호선 창신역이 단지 바로 앞에 있으며, 경사도가 있는 지역이라 시야가 트여 있다는 장점도 갖췄다. 재개발 단지의 일반 분양이지만 조합원 물량이 30평형대에만 집중되어 있으므로 일반 분양으로만 채워지는 24, 42평형은 로열층 당첨 확률이 높은 편이다. 동대문 패션 상가와 청계천, 숭인공원을 걸어서 10분 안에 이를 수 있다. △ 숭인동 현대아파트 종로구 숭인동 숭인5구역 일대 재개발을 통해 288가구 중 25평형 71가구, 33평형 20가구, 41평형 21가구를 일반분양한다. 시공사는 현대건설이며, 4월 초 입주자 모집공고를 통해 중순부터 청약 접수를 시작할 예정이다. 일반 분양 물량은 대부분 저층 물량으로, 평당 분양가는 25평형 1천만~1100만원, 33평형 1100만원, 41평형 1300만원 선에서 책정될 예정이다. 창신역 부근에서 2006년 입주 예정인 브라운스톤창신 주상복합 시세와 비슷한 수준이다. 단지 주변 대부분이 노후 주택으로 열악하지만, 창신뉴타운(3차 후보지) 및 재개발 등으로 주거환경이 개선되고 있다. 지하철 1, 2호선 환승역인 신설동역까지 걸어서 3분에 이를 수 있는 역세권 단지다. △ 신도림동 푸르지오 구로구 신도림동 338번지 일대에서는 대우건설이 33평형 30가구, 47평형 45가구, 48평형 15가구를 4월 중에 분양한다. 주상복합아파트로 1~4층엔 상가가, 5~19층엔 주상복합아파트가 배치될 예정이다. 분양가는 아직 정해지지 않았지만, 신도림동 일대 주상복합 분양권 시세(평당 1100만원 선)와 비슷할 것으로 보인다. 일부 층에서는 도림천 조망도 가능하다. 경부선 전철과 지하철 2호선 환승역인 신도림역을 걸어서 3분이면 이를 수 있다. 특히 신도림역 일대는 복합상업지구로 지정돼 호텔, 컨벤션센터, 주상복합타워, 테크노마트 등 최첨단 타운으로 탈바꿈할 예정이다. △ 합동 충정로SK뷰 SK건설은 서대문구 합동 28의 10번지에 조합아파트 180가구 중 23평형 20가구, 33평형 124가구를 분양할 예정이며, 분양가는 미정이다. 인근 중림동 일대 1천 가구 이상 대단지인 삼성싸이버빌리지의 경우 평당 1400만원 이상임을 감안한다면 평당 1300만원 수준일 것으로 에상된다. 프랑스 대사관 옆 부지로 지하철 2호선과 5호선 환승역인 충정로역까지 걸어서 3분 안에 도착할 수 있다. 주변에 오피스텔이 몰려 있고, 서소문근린공원을 이용할 수 있다. 편의시설로는 서울역 부근의 갤러리아백화점(콩코스점), 롯데마트(서울역점) 등이 있다. △ 장위동 대명루첸 대명종합건설은 성북구 장위동 293번지에 24~45평형 611가구 모두를 일반 분양한다. 3월말 모델하우스를 오픈하고, 4월 초 청약접수를 받을 계획이다. 분양가는 평당 1천만원 선에서 책정될 예정이다. 드림랜드 앞 부지로 장위뉴타운 내에 속한다. △ 이문동 금강KCC 동대문구 이문동 292의 10번지 일대에서는 KCC건설이 32~83평형 107가구의 주상복합아파트를 분양한다. 3월말 모델하우스를 오픈하고, 4월 중에 청약 접수를 받을 예정이다. 분양가는 평당 1천만원 선에서 책정될 것으로 보인다. 경원선 외대앞 역이 걸어서 6분 거리인 역세권 단지로, 한국외국어대학이 인접해 대학 상권을 이용할 수 있다. 박신영/ 닥터아파트 선임 애널리스트 psy@drapt.com |
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