재건축 시장은 강남권을 비롯해 수도권 지역까지 상승세가 확산되는 양상이며, 일반 아파트도 중대형을 중심으로 재건축 규제에 따른 반사이익을 누리면서 호가 강세가 이어지고 있다.
3월 둘째 주 서울지역 주간 매매가 변동률은 0.51% 상승해 8·31 대책 예고 직전인 지난해 6월 중순 이후 9개월여 만에 가장 높은 수치를 나타냈다.
신도시와 경기, 인천도 각각 0.36%, 0.18%, 0.05% 올라 전주에 비해 오름폭이 다소 커졌다.
한편, 전세가는 인천 0.33%, 서울 0.23%, 신도시 0.21%, 경기 0.13% 순으로 오름세가 이어졌다.
이미 매물이 대부분 소진된 데다 기존 세입자들이 계약을 연장하는 사례가 많아 매물 출시가 부진한 가운데 신규 공급이 없는 지역을 중심으로 높은 상승세를 보였다.
▲ 서울지역 매매동향 서울지역 아파트 매매가는 한 주간 0.51% 상승했다.
특히 정부가 마련 중인 재건
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재건축을 제외한 일반아파트 역시 한 주일 전 0.23%에서 0.43%로 오름폭이 두 배 가까이 커지면서 동반 강세를 나타냈다.
구별로는 양천구가 무려 1.89% 오르면서 2주 연속 가장 높은 주간 변동폭을 기록했으며, 송파구(1.58%), 강남구(1.13%), 강동구(0.71%), 광진구(0.70%) 등이 그 뒤를 이었다.
이밖에 동작·구로·서초구(0.36%) 등 서남권도 비교적 강세를 보였다.
양천구는 목동신시가지를 중심으로 호가가 계속해서 뛰고 있다.
양도세 강화로 매물이 없는 가운데 강남 재건축 규제에 따른 반사이익까지 누리면서 이상과열 현상을 빚고 있는 것이다.
실제로 서울 25개 구 가운데 연초 대비 상승률(6.74%)이 강남구에 이어 두 번째를 기록하는 등 올 들어 두드러진 상승세를 보인 것으로 조사됐다.
목동신시가지6단지 55평형은 14억~14억5천만원까지 호가가 치솟기도 했다.
송파구는 제2롯데월드와 문정동 법조타운 조성 등의 호재로 잠실동 잠실주공5단지와 문정동 올림픽훼밀리의 호가가 1억원 이상 급등했다.
매도매수자 간 호가 격차로 인해 실거래는 저조한 편이다.
잠실주공5단지 35평형은 12억5천만~13억원, 올림픽훼밀리 49평형은 12억5천만~14억원에 각각 호가가 형성됐다.
강남구와 강동구는 2종 주거지역의 평균층수가 15층에서 16층으로 다소나마 완화되면서 개포주공 및 고닥주공단지들이 다시 오름세를 타고 있다.
특히 강남구는 안전진단 강화 방침으로 대치동 은마아파트의 재건축 사업이 불투명해지면서 개포동 일대 저밀도단지로 투자자들의 관심이 다시 쏠리고 있는 것으로 나타났다.
개포주공1단지 15평형 시세는 2천만원 오른 7억3천만~7억5천만원이다.
이밖에 광진구는 광장동 일대 1만여 평 규모의 공장 부지를 아파트로 개발한다는 소식이 전해지면서 인근 아파트의 호가가 상향 조정됐다.
광장극동2차 32평형은 4억3천만~5억2천만원으로 2천만원가량 올랐다.
▲ 서울지역 전세동향 서울지역 전세가 변동률은 0.23%로 전 주의 0.13%에 비해 상승폭이 다시 커지면서 10주 연속 상승행진을 이어갔다.
신혼부부 등 본 이사수요는 늘었으나 이미 매물이 상당이 소진된 데다 기존 세입자들의 재계약으로 매물 출시가 부진해 전세난이 해소되지 않고 있다.
지역별로는 광진구(0.86%), 구로구(0.71%), 양천구(0.64%), 송파구(0.62%) 등 주로 신규 공급이 미진한 지역을 중심으로 두드러진 강세를 나타냈으며, 도봉구(0.27%)와 노원구(0.25%) 등 강북지역도 평균상승률을 웃돌았다.
광진구는 신규 입주물량이 거의 없는 광장동 일대가, 구로구는 교통여건이 우수한 신도림동 일대 전셋값이 1천만~3천만원가량 올랐다.
광장동 현대파크빌 33평형은 2억6천만~2억8천만원, 구로구 신도림동 신도림4차e-편한세상 34평형은 2억2천만~2억5천만원 선이다.
이밖에 양천구와 송파구 등은 매매가갹이 초강세를 보이면서 전셋값마저 끌어올리고 있다.
잠실주공5단지 36평형은 2500만원이 오른 2억~2억5천만원에 전세 시세가 형성됐다.
▲ 신도시지역 매매·전세 동향
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분당이 무려 0.88% 올라 가격 상승을 주도했으며, 일산과 평촌도 각각 0.33%, 0.18% 오른 것으로 나타났다.
반면, 중동은 0.14% 하락했다.
분당은 판교신도시 분양이 임박해오면서 매물이 자취를 감추었다.
판교 분양 이후 더 오를 것이라는 기대감이 커 집주인들이 매도를 보류하고 호가를 계속 올리고 있는 상황이다.
이매동 이매삼성 46평형은 5천만원 오른 7억9천만~9억3천만원 선. 일산은 한류우드 조성사업 호재와 더불어 8월 판교 중대형아파트의 예상 분양가가 평당 1600만원 선이 될 것이라는 소식이 전해지면서 중대평형을 중심으로 호가 강세를 보였다.
마두동 강선우성 49평형은 6억8천만~8억4천만원으로 1천만원가량 올랐다.
한편, 전세시장은 중동(0.28%), 산본(0.25%), 일산(0.24%) 등의 순으로 오름세를 보이면서 전체적으로 0.21% 올랐다.
매매가격이 약보합에 머물렀던 중동과 산본은 신혼부부 등 젊은층의 수요가 많아 매매에 비해 전세거래가 활기를 띠는 모습이다.
수리동 가야주동5단지 19평형 전세가는 500만원 오른 6천만~7천만원 선이다.
▲ 경기지역 매매·전세 동향 경기지역 아파트 매매가 변동률은 0.18%로 전 주와 같았다.
아파트별로는 강남 재건축 상승 여파가 수도권으로 확산되면서 재건축 아파트 변동률이 0.50%로 커졌으며, 일반아파트는 중대형 아파트를 중심으로 0.17% 올랐다.
지역별로는 양주시가 가장 큰 폭으로 올라 0.85%의 상승률을 기록했고, 이어 용인시(0.63%), 의왕시(0.43%), 부천시(0.41%), 안양시(0.36%), 성남시(0.35%) 등이 비교적 높은 오름세를 보였다.
한 주 동안 가장 높은 상승률을 기록한 양주시는 신규단지의 강세가 두드러졌으며, 용인시, 의왕시, 안양시, 구리시는 50평 이상의 대형아파트가 큰 폭으로 올랐다.
특히 용인은 판교와 광교신도시 개발 호재가 맞물리면서 매수세 움직임이 활발한 상황이며, 안양은 학군수요와 평촌시도시 상승 여파로 오름세를 나타냈다.
개별단지로는 용인시 성복동 LG빌리지3차 79평형이 8천만원 올라 10억1천만~12억원, 의왕시 내손동 반도보라빌리지 50평형은 2500만원 오른 6억8천만~7억6천만 선에 각각 시세가 형성됐다.
한편, 부천시와 수원시, 군포시 등은 재건축 아파트의 상승세가 두드러졌다.
부천시 중동주공의 경의 현재 이주 및 철거 단계로 분양을 앞두고 오름세를 나타냈다.
11평형은 1250만원 오른 1억4천만~1억6500만원 선이다.
이밖에 성남시는 구시가지를 중심으로 매수세가 활기를 띠는 가운데 은행동 주공25평형은 1500만원 올라 2억4500만~2억5500만원 선에 시세가 형성됐다.
전세시장은 전 주보다 소폭 둔화된 0.13% 상승률을 기록한 가운데, 양주시가 한 주 동안 1.91% 올랐고, 남양주시(0.46%), 광주시(0.41%), 오산시(0.38%), 고양시(0.31%) 등이 그 뒤를 이었다.
반면 과천시는 -0.14%로 내림세를 기록했다.
남양주시는 중앙선 역세권 단지의 전셋값이 강세를 보였으며, 군포시는 인덕원 포일주공 재건축 이주 수요로 오름세를 나타냈다.
남양주시 와부읍 코오롱 37평형 시세는 1천만원 오른 1억~1억1천만원 선이다.
이밖에 광주시와 오산시, 고양시 등은 결혼철 및 이사철 수요로 전반적인 가격 상승이 이루어졌다.
반면, 재건축 이주 등으로 전셋값 상승이 지속됐던 과천시는 하락세로 돌아섰다.
부림동 주공8단지 31평형은 500만원 하락한 1억8천만~2억2천만원 선에 거래가 가능하다.
▲ 인천지역 매매·전세 동향 인천지역은 매매시장이 소폭 오름세를 보인 가운데 계절적 수요로 전셋값이 강세를 나타냈다.
매매의 경우, 남동구(0.40%), 남구(0.22%) 순으로 오름세를 보였으며, 연수구는 -0.17%로 하락했다.
한편, 그동안 꾸준한 오름세를 보였던 서구는 보합세에 머물렀다.
남동구는 대단지 신규 아파트의 매물 부족으로 가격 상승이 이뤄졌으며, 연수구는 올 들어 처음으로 아파트값이 하락세를 보였다.
남동구 간석동 금호어울림 33평형은 2690만원 오른 2억3천만~2억7천만원, 연수구 동춘동 대우삼환 39평형은 500만원 하락한 2억1천만~2억5천만원 선에 각각 시세가 형성됐다.
전세시장 역시 남동구의 두드러진 강세로 주간 변동률이 1.70%를 기록했고, 계양구(0.39%), 부평구(0.35%)가 그 뒤를 이었다.
남동구는 간석동 금호어울림이 매매에 이어 전셋값도 동반 강세를 보였다.
김은진/ 스피드뱅크 부동산연구소 www.speedbank.co.kr
올해 1월 전국 지가는 전월(0.40%)보다 상승폭이 약간 둔화된 0.35%의 상승률을 기록했다. 다만 행정중심복합도시, 혁신도시 등 개발사업 추진지역은 지가가 비교적 높게 상승한 것으로 나타났다. 250개 시·군·구 가운데 전국 평균상승률을 넘어선 지역은 76개였으며, 174개 지역이 평균 이하의 상승률을 보였다. 시·도별로는 대구, 대전, 경기, 충북, 충남이 평균지가상승률을 상회한 반면, 서울, 부산, 인천, 광주, 울산, 광주, 강원, 전북, 전남, 경북, 경남, 제주에서는 평균지가상승률보다 낮게 나타났다. 지역별로는 특별시·광역시 0.33%, 중소도시 0.35%, 군지역 0.46% 등으로 군지역의 지가상승률이 높게 나타났다. 대도시 지역의 경우, 대전 동구(1.33%)는 주거환경개선사업 및 역세권개발로, 대구 동구(0.84%)는 혁신도시 선정의 영향으로, 인천 중구는 경제자유구역사업 및 국제관광단지 등 대규모 개발사업 시행의 영향으로 지가가 상승한 반면, 도청 이전에 따른 영향으로 광주 동구(-0.09%) 등은 지가가 떨어지기도 했다. 중소도시 지역에서는 김천시(2.30%)가 경북 혁신도시 선정, 경부고속철도 김천역사 개발 등에 따라, 충남 공주시(2.38%)가 행정중심복합도시 건설의 여파로, 경기 평택시(1.07%)가 미군기지 이전사업 및 평화신도시 건설 기대 등의 영향으로 지가가 오른 반면, 농경지 수요 감소로 인해 전북 부안군(-0.07%) 등에서는 지가가 하락했다. 용도지역별로는 각종 개발사업 시행으로 녹지지역의 상승률이 높았다. 공업지역을 제외하고는 전월에 비해 전 용도지역의 상승폭이 줄어든 것도 특징이다. 이밖에 이용상황별(지목별)로는 전 부문의 상승폭이 줄어든 가운데 개발사업 시행에 따른 대체토지 수요 증가 등으로 인해 전·답의 지가가 비교적 높게 상승했다. 한편, 토지거래 동향에서도 안정세는 비교적 두드러졌다. 1월 중 토지거래량은 모두 15만2672필지, 1억7856만3천㎡(5401만평)로, 전년 동월에 비해 필지수는 24.5%, 면적은 28.5% 줄어든 것으로 나타났다. 1월 중 거래량이 크게 감소한 이유는 농지 및 임야 매수세의 위축이 주요 원인으로 분석되며, 올해부터는 실거래가 신고제도 시행으로 계약 후 30일 이내에 거래신고가 되는 점을 감안하면 실제 거래 감소폭은 이보다 더 클 것으로 추정된다. 지역별로는 대도시지역 전체가 거래감소세를 보인 가운데, 서울지역(필지수 -25.6%, 면적 -28.5%)은 용산구가 주상복합 아파트 및 오피스텔 신규입주로, 동대문구·노원구·영등포구는 뉴타운 사업지구 지정으로, 중구는 아파트 거래증가로 증가세를 보였으며, 그 외 대부분 지역은 거래가 크게 감소했다. 대전시(필지수 38.1%, 면적 17.6%)는 동구지역이 역세권 개발사업 및 주거환경 개선사업 등으로, 서구지역은 대전서남부택지개발사업 보상 및 행정복합도시 추진에 따른 대토거래 등으로 거래가 크게 늘어났다. 광주시(필지수 40.3%, 면적 -4.8%)는 서구, 남구지역의 택지개발지구 보상으로 높은 거래 증가세를 보였으며, 그 외 대도시지역에선 대부분 감소세가 두드러졌다. 이주영/스피드뱅크 부동산연구소 www.speedbank.co.kr |
이는 전달(122곳 5만9590가구)과 비교해서는 36% 감소한 것이지만, 전년 동기(69곳 2만9455가구)와 비교해서는 무려 48.7%나 늘어난 규모다. 전달에 이어 4월에도 김포 장기지구, 하남 풍상지구 등 수도권 택지지구로 분양 물량이 집중되어 있다. 특히 김포 장기지구와 하남 풍산지구의 경우엔 상반기 중에 분양되는 마지막 분양단지로 분양가상한제의 적용을 받지 않아 입주 후 바로 전매할 수 있는 게 특징이다. 지역별로는 △ 서울 10곳 1333가구 △ 인천 5곳 723가구 △ 경기 25곳 1만1347가구 등 수도권이 40곳 1만3403가구를 분양해 전체 물량의 30.6%를 차지한다. 지방에서는 △ 광역시 22곳 1만3490가구 △ 지방중소도시 33곳 1만6916가구 등의 분양이 예정되어 있다. 분양 물량이 가장 많은 곳은 대구와 부산으로 각각 10곳 5205가구와 3곳 4927가구다. 이 가운데 특히 관심을 가져볼 만한 4월 중 지방 분양 단지를 살펴보자. ▲ 경기·인천 경기 및 인천에서는 30곳 1만2070가구가 일반 분양될 예정이다. 판교 신도시의 경우, 3월에 이어 4월에는 민간건설업체 분양 물량인 6곳 3660가구가 분양을 기다리고 있고, 장기 김포지구에서는 1곳 404가구가, 하남 풍산지구에서는 1곳 217가구가 분양될 계획이다. 판교신도시에서 분양되는 민간건설업체 분양단지 가운데는 에듀파크가 인접해 있는 A15-1 블록 풍성신미주(33평형 1147가구)와 금토산공원에 인접해 있는 한림리츠빌(29~34평형 1045가구)이 가장 눈에 띈다. 1천 가구 이상의 대단지로 주거환경이 쾌적하고, 신분당선 및 경부고속도로와 접하고 있어 교통이 편리하다. 김포 장기지구 8블록에서는 우미건설이 ‘우미린’이라는 신규 브랜드로 40~46평형 404가구를 분양한다. 택지지구 단지이지만 입주 후에는 바로 매도할 수 있다. 초등학교와 고등학교가 인접해 있어 걸어서 통학할 수 있는 단지로, 남동쪽으로는 단독주택지이므로 조망권을 확보할 수 있다. 김포신도시에 속한 곳으로, 지하철 5, 9호선 김포공학역과 연결되는 전철 등이 2011년 개통될 예정이다. 한편, 동원시스템즈는 하남 풍산지구 B-8블록에서 32평형 217가구를 분양한다. 분양가상한제 적용을 받지 않아 입주 후 등기를 마치면 바로 매도할 수 있다. 잠실과 가깝고 녹지가 풍부하다는 장점이 있다. 이밖에 대우건설은 부천 송내동 일대에서 24~47평형 812가구를 분양하고, 수원 천천동 일대에서는 천천주공재건축을 통해 모두 2571가구 중 25~55평형 371가구를 분양한다. 모두 기존 주거단지 내에 위치해 편의시설 등이 갖춰져 있고, 각각 경인선 중동역과 경부선 화서역을 걸어서 이용할 수 있다. ▲ 지방 광역도시 및 중소도시 지방에서는 광역시에서 22곳 1만3490가구가, 지방 중소도시에서는 33곳 1만6916가구가 분양될 예정이다. 분양물량이 가장 많은 곳은 대구로 모두 10곳 5205가구이며, 그 뒤를 이어 부산 3곳 4927가구, 충남 9곳 4748가구 등으로 분양 물량이 집중되어 있다. 대구 수성구 범어동 일대에서는 쌍용건설이 32~68평형 400가구를 분양한다. 대구 지하철 2호선 범어역이 걸어서 9분 거리인 역세권 단지로, 범어동 일대는 신규 분야단지가 많아 앞으로 아파트촌을 형성하게 될 것으로 보인다. 부산의 경우, 명지지구에서 대단지 분양이 예정되어 있다. 영조주택은 강서구 명지동 일대 명지택지개발지구에서 37~87평형 2866가구를 전량 일반분양한다. 명지지구는 바다 조망이 가능하고 명지인터체인지 및 신호대교 건설로 인해 부산 도심과의 연결이 뛰어난 곳이다. 한편, 대전 대덕테크노밸리에서는 A3-1-1블록과 A3-1-2블록에서 경남기업이 48~73평형 대형 평형으로 315가구를 분양한다. 대덕테크노밸리는 경부고속도로 신탄진 인터체인지와 호남고속도로 대덕밸리 인터체인지 사이에 위치한 벤처사업 복합단지로 첨단산업단지와 학군을 갖추게 된다. 광주 북구 운암동 일대에서는 벽산건설이 운암주공2단지를 재건축해 모두 2753가구 중 25~56평형 1232가구를 분양한다. 생활 편의시설과 학군이 이미 갖춰진 대단지로, 호남고속도로 서광주 인터체인지가 인접해 진출입이 용이한 단지로 광주 일대에서는 보기 드문 대단지다. 이밖에 경남 양산시 물금지구 19블록에서는 동문건설이 25, 32평형 528가구를 일반 분양한다. 양산 물금지구는 모두 323만평 규모로, 2010년까지 4만4천여 가구가 들어서는 대규모 택지지구. 현재 부산대학교 제2캠퍼스가 착공되는 등 주거단지의 면모를 갖춰가고 있다. 박신영/ 닥터아파트 선임애널리스트 psy@drapt.com |
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