종자돈 5천만원으로 부동산 투자 시작하기 종자돈 5천만원을 손에 쥐고 있다면 어느 곳에 투자할 수 있을까? 사실 부동산 시장에서 5천만원이라는 돈은 그리 큰 돈이 아니다.
서울에서 소형 아파트 한 채를 사더라도 적어도 1억원 이상의 자금이 필요한 게 엄연한 현실이다.
이런 상황에서 5천만원의 종자돈을 갖고 있더라도 선뜻 어딘가에 투자하려는 마음을 먹기는 쉽지 않다.
하지만 조금만 자세히 살펴보면, 5천만원을 활용해 시작할 수 있는 부동산 투자 상품들도 꽤 있다.
역세권 오피스텔·소형아파트 공략법 역세권에 위치한 소형 아파트나 오피스텔도 노려볼 만하다.
역세권이 아니라면 수요가 집중되어 있는 대학가 근처 등 임대수요가 꾸준한 지역에 위치한 물건도 괜찮다.
서울의 경우, 5천만원으로 구입하기는 자금이 다소 부족하지만, 일정 부분 융자를 받거나 전세를 끼면 가능하다.
대체로 이런 상품은 투자용이 많기 때문에 이미 융자가 끼어 있는 경우도 적지 않다.
융자를 감안해도 금액이 조금 부족하다면 세입자가 내는 보증금으로 보충할 수 있다.
실제 입주한 지 1년이 채 안 되는 구로동 A오피스텔의 경우 19평형 매매가가 1억원선인데, 여기에 5천만원 융자를 잡고 보증금 1천만원에 월세 40만원이라고 할 때 실제 들어가는 매입비용은 대략적인 세금을 감안한다 해도 5천만원 안쪽이다.
융자에 대한 이자비용 연 6%를 적용하면 월 25만원이며, 월세 40만원에서 25만원을 차감할 경우 다달이 15만원의 수익이 생긴다.
이를 연단위로 환산하면 모두 180만원으로 자기자본수익률은 약 4% 정도 된다.
5천만원을 통장에 넣어두고 3%대의 이자소득을 얻는 것보다 실질적인 수익은 더 높은 것이다.
만일 매매가격이 올라준다면 더 높은 수익률을 낼 수도 있다.
다만 오피스텔이나 소형 아파트 투자의 경우, 아무리 역세권, 대학가 부근이더라도 이미 오피스텔이 과다 공급된 상태라면 세입자를 구하지 못해 앉아서 손해를 보게 될 수 있으므로 공급 포화 상태인지 반드시 사전조사를 해야 하고, 가능하면 수요가 아직 충분한 지역으로 계약기간이 오래 남은 세입자를 끼고 있는 물건을 매입하는 것이 유리하다.
전세 끼고 아파트 구입하는 전략 오피스텔이나 원룸이 가격상승에 대한 기대치가 낮아 주로 월세 수익에 의존한다면, 아파트의 경우는 상승 잠재력이 어느 부동산상품보다도 높으므로 전세를 끼고 매입해둔다면 굳이 월세 수입이 아니더라도 가격 상승에 따른 연 단위 수익률이 더 나을 수 있다.
이러한 점을 감안해 수도권에 전세를 끼고 구입할 만한 아파트를 물색해볼 필요가 있다.
우선 매매가에서 전세금을 뺀 차액이 5천만원을 넘지 않는 단지를 찾아내는 것이 관건이다.
보통 이렇게 차액이 적으려면 매매가 자체가 매우 낮은 단지이거나 매매가 대비 전세가 비율이 높은 단지여야 한다.
이 경우, 전세가 비율이 높다는 것은 그만큼 실수요자의 선호도가 높다는 것이고, 이러한 여건에서 아파트값이 상승할 가능성은 더 커지기 때문에 이왕이면 매매가 대비 전세가 비율이 높은 단지를 우선적으로 선택하는 것이 낫다.
수원시 영통구 매탄동에 위치한 A아파트 25평형은 현재 매매가격이 1억1천만~1억2천만원선이며, 전세가는 6500만~7천만원 선으로 매매가 대비 전세가 비율이 60%에 육박할 만큼 높은 편이다.
매매가와 전세가 차액은 4500만~5천만원선이므로, 전세를 끼면 초기자본 5천만원 정도에 해당 아파트를 구입할 수 있다.
물론 모든 아파트의 가격이 오르는 것은 아니므로 교통, 학군, 단지 규모, 주변 호재 등에서 비교우위에 있는 단지들을 제대로 골라내고 최근 몇 년간 가격상승률을 조사해본 다음 투자에 나서는 것이 좋은 방법이다.
봄 이사철을 맞아 전세 수요가 늘어난 데다 최근 판교 분양 여파로 인해 일단 주택구입을 보류한 채 계속 전세로 남아 있거나 낮은 금리로 인해 집주인이 전세를 월세로 전환하는 등의 이유로 전세매물이 귀한 편이다.
전셋집을 구하지 못한 수요자들이라면 입주 2년차 아파트를 눈여겨보자. 통상적인 전세기간이 2년인 것을 감안하면 2004년 이맘때에 전세계약을 했던 입주자들의 만료시기가 다가오고 있기 때문이다.
계약만료로 물량이 대거 쏟아져 나와 전셋집을 고르는 선택의 기회가 넓은데다 교통편까지 좋다면 두터운 수요층으로 인해 나중에 새로운 곳으로 이사를 갈 때에도 전세금 환수가 유리하다.
올 상반기에 입주 2년차를 맞는 서울 지역 역세권 아파트를 살펴보자. 강남구 개포동 LG자이 48~61평형 대형단지로만 구성된 개포자이는 2004년 6월에 입주한 단지로, 20~22층으로 이루어져 4개동 모두 212가구 규모다.
3호선 대청역이 걸어서 5분 가량 걸리며 남부순환로, 동부간선도로의 진입이 쉽다.
양재천과 탄천이 가까우며, 삼성서울병원, 코엑스, 롯데마트, 롯데백화점 등의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.
강서구 방화동 한진로즈힐 25~32평형으로 이루어진 이 단지는 6개동 모두 354가구로 2004년 5월에 입주했다.
5호선 개화산역이 걸어서 10분 가량 걸린다.
공항로, 올림픽대로의 진입이 수월한 편이다.
단지 바로 오른쪽에 쌈지공원이 자리잡고 있다.
구로구 구로동 삼성래미안 22~40평형으로 구성된 구로 삼성래미안은 16개동 1244가구를 이루는 대단지로 2004년 5월에 입주했다.
2·7호선 환승역인 대림역까지 걸어서 7분, 7호선 남구로역까지는 걸어서 5분 걸리는 이중역세권 단지다.
남부순환로, 서부간선도로의 진입도 수월한 편이다.
노원구 공릉동 삼익2차 삼익2차는 2개동, 모두 237가구 규모로 14~35평형으로 이루어져 있으며, 2004년 5월에 입주했다.
7호선 공릉역이 걸어서 10분 거리에 있고 동부간선도로, 북부간선도로 진입이 쉽다.
원자력병원, 을지병원, 까르푸, 이마트 등의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.
동대문구 이문동 삼성래미안2차 2004년 4월에 입주한 이문동 삼성래미안2차는 23~53평형의 9개동 648가구를 이루고 있다.
1호선과 중앙선의 환승역인 회기역이 걸어서 5분, 중앙성 외대앞역이 걸어서 3분 정도 걸리며, 동부간선도로의 진입도 쉬운 편이다.
휘경시장, 경희의료원, 롯데백화점 등의 편의시설을 이용할 수 있고 경희대, 한국외대, 서울시립대 등의 대학이 밀집해 있다.
동작구 상도동 현대아이파크 32평형, 42평형으로 구성되어 6개동 400가구를 이룬다.
7호선 장승백이역이 걸어서 7분, 상도역이 걸어서 7분 걸리는 역세권 단지로 2004년 4월에 입주했다.
노량진수산시장, 영도시장, 중앙대병원, 관악롯데백화점 등의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.
서초구 잠원동 롯데캐슬2차 42~55평형으로 구성된 이 단지는 8개동 428가구를 이루고 있으며 2004년 5월에 입주했다.
3호선 신사역이 걸어서 5분 가량 걸리고 강남대로, 한남대로, 올림픽대로, 강변북로의 진입이 쉽다.
현대백화점, 뉴코아백화점, 킴스클럽, 신세계백화점 등의 편의시설을 이용할 수 있고 한강시민공원이 가깝다.
성동구 마장동 금호어울림 2004년 5월에 입주한 이 단지는 24~41평형으로 구성됐다.
18~24층 6개동으로 이루어진 367가구 규모다.
중앙선과 2호선, 5호선이 만나는 왕십리역이 걸어서 5분 가량 걸리는 역세권 단지이며, 내부순환도로 진입이 수월한 편이다.
청계천이 가깝고 한양대부속병원, 성동행정타운, 한양시장, 동대문쇼핑타운 등의 편의시설이 근거리에 있다.
성동구 종암동 현대아이파크 21~42평형으로 구성된 종암동 현대아이파크는 7개동 513가구를 이루고 있으며 2004년 5월에 입주했다.
4호선 길음역이 걸어서 5분 가량 걸리며 내부순환로, 동부간선도로, 북부간선도로 등으로 쉽게 진입할 수 있다.
미아시장, 신세계백화점, 롯데백화점, 현대백화점, 고대의대병원 등의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있고 개운공원이 근거리에 위치해 있다.
용산구 한남동 금호리첸시아 12~48평형으로 이루어진 금호리첸시아는 3개동 371가구를 이루는 주상복합으로 2004년 4월에 입주했다.
중앙선 한남역이 걸어서 7분 가량, 6호선 한강진역은 걸어서 15분 가량 걸리며, 강변북로, 한남대교, 올림픽대로의 진입이 쉽다.
한남현대시장, 순천향대학병원과 다리 건너 압구정현대백화점, 갤러리아백화점 등의 편의시설을 이용할 수 있다.