올해 최대 이슈로 세간의 관심이 집중되고 있는 판교신도시 분양이 성황리에 진행되고 있는 가운데 그 후광효과가 기대되는 성남 구시가지 재개발 시장이 판교 입성을 이루지 못한 수요자들의 대체지로 관심을 모으고 있다.
성남재개발지역은 서울 철거민을 대상으로 구성된 이주단지로서 지금까지 열악한 주거환경과 더딘 사업진행으로 수요자에게 외면당해 왔다. 하지만 최근 사업 면적이 확대되고 사업방식이 변경되면서 용적률이 상향 조정된 데다 주변의 여러 호재들까지 맞물리면서 사업에 박차를 가하고 있다.
△성남 재개발 시장이 판교효과를 톡톡히 보게될 전망이다. 판교신도시 분양에 참여하지 못한 수요자들이 개발호재가 많은 성남을 대체지로 주목하면서 관심이 고조되고 있다. ⓒ한겨레 김태형
종전의 성남 재개발 사업은 수복재개발과 철거재개발의 두 가지 형식으로 진행되어 왔으나 수복재개발 방식의 장기적인 슬럼화 예상과 주민들의 의견 수렴 등의 문제로 주택재개발, 주택재건축, 주거환경개선사업(공동주택건설방식/현지개발방식), 도시환경정비사업으로 사업이 세분화되어 사업 환경이 좋아졌으며, 정비예정구역 또한 종전의 20개에서 26개 구역으로 증가되면서 개발면적이 크게 늘어났다.
사업면적 넓고 개발호재 많아
성남재개발의 가장 큰 장점은 성남 남쪽으로는 도촌지구, 북쪽으로는 장지지구, 남서쪽으로는 판교 신도시 등의 대규모 사업이 진행되고 있으며, 서울공항이 주변에 인접해 있어 향후 개발 잠재력이 크다는 것이다.
더불어 입지적으로 서울 송파와 분당, 판교를 잇는 축에 위치하고 있으며, 강남, 송파, 하남의 경계선에 있어 서울 접근성이 뛰어나다. 또한 경부고속도로, 서울외곽순환도로와 인접해 있고, 지하철 8호선 및 분당선을 손쉽게 이용할 수 있어 교통 환경이 우수한 편이다.
성남재개발은 단계별로 1단계, 2단계, 3단계 방식을 취하며 1단계와 2단계 지역은 2010까지, 3단계지역은 2010년부터 사업이 진행된다. 그 중 1단계 사업지로 가장 빠른 사업진행을 보이고 있는 단대구역과 중원3구역 그리고 2단계 산업지로 신흥2구역, 수진2구역 등이 유망재개발 중 하나로 손꼽힌다.
단대구역과 중원3구역은 최근 정비구역으로 지정되었으며 주택공사가 시행을 맡고 순환재개발로 진행된다. 이 지역에 살고 있는 주민들은 개발 진행 동안에 주변 도촌지구 및 판교신도시 임대아파트로 이주하게 되며 향후 사업완료 시 신규주택을 분양받게 되는데 아직까지는 구체적인 방안이 결정된 것은 아니다.
단대구역, 중동3구역 vs 신흥2구역, 수진2구역
현재 단대구역은 10평 이상 지분이 1,400만원, 중동3구역의 경우는 평당 1,300만원선을 이루고 있으며, 지난해 구역지정 이후 거래가 활기를 되찾으면서 평당 50만원 정도 상승한 상태다. 인근 중개업소에 따르면 “판교청약 포기 매수자들이 지난해 한차례 관심을 갖고 접근하였으며, 이번 청약발표 이후 또다시 매수자가 몰릴 것으로 기대된다”고 한다.
2단계 사업지에서 주목받고 있는 신흥2구역의 경우 시가지 중심의 대단지로 희망대공원과 인접하여 그린조망이 가능하며, 수진 2구역은 지하철 8호선 모란역과 태평역의 더블 역세권으로 손쉽게 대중교통을 이용할 수 있다.
아직까지 1억원대의 소액투자에 관한 문의가 꾸준한 편이며, 현재 신흥2구역의 경우 1,000만원 안팎으로 수진2구역은 1,400만원선의 시세를 나타내고 있다. 무엇보다 두 지역 모두 기존 수복재개발에서 주택재개발로 사업이 변경되고, 2010년까지 사업이 완료될 예정으로 사업성이 크게 높아진 상태다.
ⓒ한겨레 이정용
재개발 사업방식 놓고 ‘진통’
여러 가지 개발 호재에도 불구하고 이곳은 재개발 방식을 놓고 시와 주민들 간의 마찰을 빚고 있다. 시가 주택공사를 통해 순차적으로 개발하는 순환재개발을 결정한 가운데 주민들은 지역조합 설립을 통한 재개발을 주장하고 있기 때문이다.
시는 주민의 70%가 세입자일 정도로 영세해 전면적인 재개발보다는 임대아파트를 통해 이주대책을 마련하고 기반시설을 조성하는 방식이 적합하다고 보고 있으나 일부 주민들은 재산권 침해 등을 이유로 첨예하게 대립하고 있다.
하지만 2001년에 승인된 ‘성남시도시재개발기본계획’에서 순환정비방식을 제시하고 있어 민영재개발로 추진될 가능성은 낮을 것으로 보이며, 현재 단대구역은 주공시행의 순환재개발을 받아들이고 2007년에 사업이 착공될 예정이다.
이주영/ 스피드뱅크 부동산연구소 www.speedabnk.co.kr
