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| △강남 일대 아파트 ⓒeconomy21 사진 |
그리고 올 연말이면 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과유예 기간도 끝나게 된다.
투기수요를 억제하고 부동산시장 안정을 꾀하기 위해 정부가 지속적으로 부동산 세제를 강화하고 있는 가운데, 당초 세금 회피성 매물이 나오면서 집값이 하향세를 보일 것이라는 전망을 벗어나 실제 시장의 반응은 미미하다.
그 이유 중 하나가 납세자들이 아직 늘어나는 세 부담을 체감하지 못해 여전히 보유하겠다는 심리가 크게 작용하고 있기 때문이다.
하지만 다주택자의 경우 세 부담의 여파가 클 것으로 보인다.
종부세의 과표인 주택공시가격이 전년도에 비해 크게 인상된데다 적용범위도 확대됐고, 2주택자에 대한 양도세 역시 올해 실거래가 신고에 이어 내년부터는 50% 세율이 적용되기 때문이다.
이에 따라 부동산1번지 스피드뱅크에서는 강화되는 세제에 따라 종합부동산세와 양도소득세 부담이 얼마나 늘어나는지 사례를 통해 알아보고, 세 부담을 피해갈 수 있는 방안을 제시해 본다.
종부세, 인별 과세에서 세배별 합산으로 종합부동산세는 종전 인(人)별 과세에서 세대별 합산으로 바뀌면서 큰 변화가 있다.
또한 공시가격합산금액이 종전 9억원에서 6억원으로 낮춰졌고, 과세표준적용률은 기준시가의 50%에서 올해 70%로, 2009년까지 100%로 적용될 예정이다.
세부담상한도 두 배 강화돼 전년 150%에서 300%로 조정됐다.
한세대가 주택공시가격이 5억400만원인 목동 현대 62평 아파트와 3억3200만원인 공덕래미안 43평을 소유하고 있다면 전년과 비교해종합부동산세가 어떻게 달라질까? 종전의 과세방법과 범위를 적용한다면, 한 세대를 이루는 부부(세대 구성원이 2인일 경우)가 각각 등기했을 경우 최대 18억 정도(남편 9억+부인 9억)의 부동산 자산을 가지고 있어도 세금을 낼 필요가 없었다.
인별 과세였기 때문에 세대를 같이하는 부부가 각자 나누어 등기하여 소유했다면 세금의 부과를 피해갈 수 있었다.
하지만 세대별 합산으로 개정되면서 많아야 한 세대당 9억원을 초과하면 세금을 부담할 대상이 되어 그 징수범위가 확대됐다.
또한 만약 부부중 한쪽으로만 등기가 됐더라도 2주택을합한 금액이 8억3천 600만원으로 9억이 초과하지 않기 때문에 종합부동산세를 납부할 필요가 없었다.
하지만 개정된 내용을 반영하면 공시가격을 합산한 금액이 6억원으로 낮춰지고, 세대별 합산을 원칙으로 했기 때문에 납세의무가 생기게 된다.
6억원 초과하는 부분만 종합부동산세 부과대상이기 때문에 2억3천600만원 부분에 대한 종부세를 계산하면 다음과 같다.
2억3천600만원 부분에 대해서는 재산세가 이중부과되기 때문에 이 부분에 포함한 재산세를 제하게 되면 106만원 이고, 여기에 부가세인 농특세()21만원이 합쳐져 127만원이 부과된다.법 개정 전까지만 해도 한푼도 납부할 필요가 없었으나 오는 6월1일부터 시행되는 종합부동산세에 따라 재산세와 별도로 납부해야할 세금이 130만원 가량 늘게되는 것이다.
특히 2009년에는 과세표준적용률이 100%로 확대돼 종부세가 200만원으로 더욱 커지게 된다.
(2008년부터 재산세의 과표적용비율을 해마다 5%씩 가산함) 종부세를 피하려면 과세기준이 되는 6월1일 이전에 여분주택을 처분해야 한다.
양도세, 올 연말 중과 유예기간 끝나 1가구 2주택자들의 양도세도 내년부터 크게 늘어난다.
지난해까지 과세기준을 기준시가로 하되, 예외규정을 두어 실거래가로 거래 했지만, 올해부터는 2주택 이상 소유자에 대해 일괄적으로 실거래가를 기준으로 양도소득세를 부과한데 이어 내년부터는 50%의 단일 세율을 적용, 세금부담이 대폭 늘어난다.
따라서 1가구 2주택자는 2007년부터 개정되는 양도소득세의 중과를 피하려면 올해 안에 반드시 팔아야 한다.
개정된 내용을 바탕으로, 올해 일반세율로 적용된 세액과 내년 단일 세율로 적용 시 변동될 세액은 얼마나 차이가 날까. 목동 A아파트 32평과 마포 B아파트 25평을 보유한 갑(甲)씨가 5년 보유한 A아파트를 양도했을 때 내야 할 세액을 비교해 보다.
취득가액은 2억9천만원, 양도가액은 5억3천만원으로 보고, 필요굥비는 취득시 필요한 세금과 중개수수료를 일괄계산 했고, 감면규정을 적용하지 않았다.
올해 양도했을 시 납부해야할 양도세액은 누진세율 36%를 적용해 5천628만원이다.2007년 양도시 일괄적으로 50% 적용한1억1천131만원으로 올해 처분하지 못할 시, 97.77% 증가한 금액인 5천503만원을 세금으로 내야한다.
올해 처분하게 되면 양도차익은 약 1억3천258만원인데 반해 2007년일 경우 7천755만원으로 줄게 되는 것이다.
올해 개정된 내용 중의 또 하나는 아파트입주권이 주택으로 간주된다는 것이다.
2006년 이후 관리처분인가가 난 재건축 입주권은 주택으로 간주되기 때문에 다주택자의 대상범위가 확대됐다.
또한 내년부터 1가구 2주택자의 장기보유특별공제제도가 폐지좨 2주택자의 양도세 부담은 더욱 가중된다.
반면 1가구 1주택의 혜택은 늘어난다.
장기보유특별공제 제도를 개선으로 15년 이상 보유시 양도차익의 45%를 공제해 세금이 줄게 된다.
이기점 스피드뱅크 부동산연구소 www.speedbank.co.kr
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