상가 분양시장 기지개…주택시장 대체 투자처로 관심 집중 판교 열풍에 밀려 한동안 주춤하던 상가시장이 경기 회복에 대한 기대감이 맞물리면서 오랜만에 기지개를 켜고 있다.
그동안 분양 시기를 저울질하던 업체들이 앞다퉈 분양시장을 노크하면서 분양시장이 활기를 띄는 동시에 지난해 4월부터 적용된 상가 후분양제로 상가 투자에 대한 리스크가 줄어들면서, 그동안 주택시장에만 관심을 갖던 투자자들도 대체 투자처로 상가시장에 관심을 보이고 있다.
하지만 최근 상가 분양시장은 묻지마 투자도 서슴지 않았던 과거의 투자 양상과는 180도 달라지면서 입지 여건이 좋아 될 만한 상가에만 돈이 몰리고, 특색이 없는 비인기지역 상가는 철저히 외면당하는 양극화 현상이 더욱 심화되고 있는 만큼 선별투자가 필요하다.
이 같은 상가시장의 양극화 속에서도 인기지역 내 대규모 복합상가는 투자 0순위로 주목받고 있는 모습이다.
그동안 복합테마상가는 근린상가나 단지 내 상가에 비해 높은 수익률을 기대할 수 있음에도 상대적으로 위험 부담이 큰 것이 단점으로 꼽혀왔으나 입지 조건이 탁월한 경우 아직까지 희소성이 있는데다 고객 흡인력이 뛰어나 불황에 강하다는 인식이 장점으로 작용하면서 실제 분양 중인 대규모 복합상가 일부에는 수용자들의 문의가 꾸준히 이어지고 있다.
프라임산업은 신도림역 테크노마트를 분양 중이다.
지하 7층~지상 26층 연면적 8만6천여 평으로 지하철 1, 2호선 환승역인 신도림역과 직접 연결된다.
전자·전기 전문매장을 비롯해 대형할인점, 멀티플렉스 영화관, 스포츠센터, 전문 식당가, 벤처 비즈니스센터 등을 두루 갖추고 있다.
2007년 하반기 개점 예정으로 주변에 오피스텔, 호텔, 컨벤션센터 등 대규모 복합타운이 형성될 예정이다.
포스코건설과 삼부토건이 경기 용인 동백지구에 짓는 쇼핑몰 ‘쥬네브’가 선착순 분양 중이다.
연면적 6만4천여 평에 이마트, 롯데시네마, 게임·스포츠·문화시설 등이 입점하여, 오는 9월 문을 열 예정이다.
상가 앞쪽에 2만 평 규모의 호수공원이 자리잡고 있으며 대단위 아파트 단지를 배후에 두고 있다.
동대문 상권 내에 테마쇼핑몰 ‘패션TV'가 분양 중이다.
지하 6층~지상 11층 연면적 1만1천500여 평 규모로 패션상가를 중심으로 입점하며, 지하 2층에 만남의 광장 등을 갖추고 있다.
오는 12월 개점할 예정이다.
마포구 동교동에도 쇼핑몰 ‘스타피카소’사 들어선다.
이 상가는 지하 6층~지상 11층, 연면적 8천700여 평 규모로 지하철 2호선 홍대역과 연결된다.
전문식당가와 멀티플렉스 영화관이 입점하며, 5층에는 옥상정원과 공연을 열 수 있는 이벤트 광장도 조성된다.
명지건설이 시공을 맡아 2007년 8월경 오픈할 예정이다.
지하철 2호선 서울대입구역 사거리에는 복합테마상가 ‘에그필로우(메쯔)’가 막바지 분양이 한창이다.
현재 공사가 진행 중인데 이르면 오는 9월 입주 예정이다.
지하 1, 2층이 동시에 서울대입구역과 연결된다.
지하 8층~지상 15층 규모로 건설되어 극장, 피트니스센터, 각종 병·의원, 브랜드몰 등이 입점한다.
그래도 ‘묻지마 투자’는 금물 대규모 복합상가라 해도 ‘묻지마 투자’는 금물이다.
상가투자에는 리스크가 따르는 만큼 경쟁력 있는 상가를 선별해 내는 것이 가장 중요한 관건이다.
유동인구가 풍부한 환승역세권을 끼고 있고, 믿을 만한 업체가 분양하는 상가가 수익성이나 안전성면에서 상대적으로 유리하다.
특히 대규모 복합상가의 경우 초기 상권 활성화를 위해서는 시행사의 역할이 중요하기 때문에 되도록 경험이 풍부한 시행사를 택하는 것이 좋다.
아울러 입지여건, 상가규모, 주변상권 등 상가의 성공 여부에 직접적인 영향을 주는 변수들을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
최근에는 단순히 물건을 사고 파는 것에 그치지 않고 고객을 흡수 할 수 있는 엔터테인먼트 요소가 다양하게 갖춰진 상가가 경쟁력이 있기 때문에 해당지역의 랜드마크가 되는 상가는 잠재력이 뛰어난 만큼 주목해 볼만 하다.
김은경 스피드뱅크 부동산연구소 www.speedbank.co.kr

정부 ‘부동산 거품 경고’ 무엇이 문제인가 강남 집 팔고 갈 곳이 없는 게 문제다 정부기관이 잇따라 내놓고 있는 ‘부동산 거품’ 경고로 나라가 다시 한번 뜨겁다. 거품은 강남을 비롯한 7개 지역을 지칭하고 있는데 과도한 상승으로 인해 가격이 꼭짓점이라는 게 정부의 주장이다. 그러나 그동안의 부동산 시장을 뒤돌아 보건데 이번 논란이 초점을 빗나간 주장이라는 생각을 지울 수 없다. 부동산 1번지 스피드뱅크가 이슈가 되고 있는 부동산 거품 논란을 되짚어 본다. ◇정부, 버블세븐 등 잇따른 거품 경고=정부의 주장을 정리해보면 ‘집값이 그리 많이 오르지 않았다’는 것이다. 단지 버블세븐이라고 불리는 서울 강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 용인, 평촌 등 7개 지역의 아파트 가격이 많이 올라 평균 가격 상승률을 끌어올렸고 일반적인 상승 기대감이 확대되면서 가격 상승 악순환의 고리가 이어졌다는 것이다. 문제는 이런 상승세가 내재가치에 기초하지 않은 과도한 상승 기대감이 원인이라는 것. 이것이 곧 꺼지기 쉬운 거품이라는 것이다. ◇거품의 유형에 대한 고찰=그런데 흔히 거품이라고 불리는 현상은 두 가지로 구분해 볼 수 있을 것 같다. 첫째는 가격 상승 초기에는 실제수요가 늘어나면서 가격이 서서히 오르다가 투기가 점점 확대되면서 거품을 형성하는 경우가 있을 수 있다. 두 번째는 가격 상승 기대감만으로 가격이 오르는 경우다. 첫 번째 경우의 대표적인 사례가 1920년대에 발생한 미국 부동산시장과 증권시장 투자사건, 두 번째의 경우는 네덜란드 튤립투기 사건이 대표적인 예다. 두 경우 모두 단기간에 가격이 급등했지만 가격이 일시에 붕괴돼서 극심한 경제공황을 가져왔다. ◇문제는 거품이 아니라 수급=거품은 한꺼번에 붕괴될 수 있고 이에 대한 부작용 또한 심각하기 때문에 약간의 가능성에도 주의를 기울이는 것에 이해는 간다. 그러나 그동안의 버블세븐 지역의 부동산시장을 살펴보면 막연한 상승 기대감 때문이라기보다는 그만큼 경쟁력 있는 수요를 가지고 있기 때문에 꾸준히 가격이 상승했다고 보는 게 설득력이 있어 보인다. 왜냐하면 강남권은 기초적인 내재가치가 상대적으로 높은데다 한국인들은 사람과의 관계를 중시하는 특성을 가지고 있는데 강남권 등의 입성 하나만으로 관계 신분상승이 이뤄지기 때문이다. 소셜 커뮤니티 내지는 소셜 네트워크가 이뤄진다는 말이다. 자식을 키우는 대부분의 학부모가 강남에서 자녀를 키우고 싶어 한다. 강남을 시기하는 사람은 많아도 입성을 거부하는 사람은 별로 없다. 매물을 팔려는 사람보다 찾는 사람이 많으니 가격이 오르는 것은 어쩌면 당연한 현상이다. ◇버블세븐에서 갈아탈 만한 곳 없다=강남 등 버블세븐이라고 칭해지는 곳의 가격 상승이 과도했다는 점과 이런 상승에 일부 투기 수요까지 가담됐다는 것은 어느 정도 인정된다. 그러나 위에서도 언급했듯이 가격 상승은 수급적인 측면이 강하다는 점을 언급했다. 해당지역 집을 팔고 다른 지역으로 이동할 수 없다는 것도 문제에 포함된다. 스피드뱅크 박선홍 대표이사는 “세금이 늘어나서 부담이 늘어난다고 해도 부자들의 이동이 활발하지는 않을 것”이라고 말했다. 강남 집을 팔고 다른 곳으로 이동하고 싶어도 마땅히 갈만한 곳이 없다는 것이다. ◇진신으로 걱정해야할 것은 지방 부동산 붕괴=이 시점에서 정부가 진심으로 걱정해야 할 일은 강남권의 거품 붕괴가 아니라 지방시장의 붕괴인 것 같다. 지방 주택보급률이 120~130%에 달하는 지방 부동산시장에 올해에만 20만 가구의 물량이 쏟아진다. 건설업체에서도 지방시장에서 공급을 하고 싶어서 하는 것이 아니라는 전언이다. 한 건설업체의 관계자는 “지방 분양사업장의 경우 2002~2003년 호황기에 작업이 된 토지가 줄줄이 대기 중인데 시장 상황이 갈수록 안 좋아지고 있는데다 주택수요 자체가 없어 걱정”이라고 말했다.