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| ⓒ이주노 |
서울에서는 문정지구, 발산지구 등 개발 예정 택지지구 입주권을 노린 일명 물딱지, 피라미드 형태를 이용한 아파트 다단계 판매 등 우리 주변의 모든 부동산이 기획부동산의 사업 영역(?)이 되고 있다.
상황이 이런 만큼 기획부동산의 사기극에 재산을 날린 사람도 쉽게 만날 수 있다.
이처럼 기획부동산이 활개를 치면서 부동산 투자에 주의가 요구되고 있다.
“좋은 땅 있어요” 일단 의심해야 우선 기획부동산은 텔레마케팅 조직을 활용, 전화 등을 통해 투자자들을 무작위로 모집한다.
“사장님, 좋은 땅 있습니다”로 대표되는 기획부동산의 사기극은, 최근 위장전입 및 부동산 투기 문제로 도중하차한 이헌재 전 부총리 겸 재정경제부 장관 자신의 부동산 투기 의혹과 관련해 질문이 쏟아지자 “나도 기획부동산의 피해자”라고 했을 정도로 ‘한번 걸려들면 빠져나올 수 없다’는 것이 전문가들의 평가다.
기획부동산의 사기 수법은 점차 지능화되고 있으며, 이런 기획부동산에 의한 피해 유형은 무차별적인 전화 공해에서부터 토지 구입 후 소유권 이전 불가, 허위 개발정보 유포, 계약해지 시 계약금 환급 요구 거부 등 다양하다.
이 중에서 허위정보 유포를 통한 사기수법이 가장 일반적인 형태다.
최근 부동산의 뜨거운 감자 중 하나인 기업도시 관련 지역이 주무대다.
이와 관련해 원주 일대는 기업도시 이전, 공공기관 이전 등의 호재를 업고 기획부동산이 활개치고 있다.
기획부동산을 통해 원주 일대 임야 1천여 평을 구입한 김미정(가명)씨는 조만간 이 지역에 대형건설사의 브랜드 아파트가 들어설 것이라며 1년 안에 최소한 가격이 세 배 이상 오를 것이라는 말에 계약금 1천만 원을 내고 계약했다.
그러나 확인 결과 김씨가 매입한 토지는 개발계획이 확정되지도 않은데다가 해당부지 땅값의 시세가 김씨가 계약하려던 평당 25만원에 턱없이 못 미치는 5만원이라는 중개업소의 이야기를 듣고 즉시 계약 취소와 함께 계약금 반환을 요구했지만 기획부동산은 무조건 기다리라는 답변만 늘어놨다.
기획부동산의 피해 유형의 또 다른 하나는 일명 조개딱지형이다.
최근 서남해안개발사업(J프로젝트)으로 최근 땅값이 급등한 전남 영암군 일대에서 농업기반공사가 지역 농민에게 분양한 간척지에 투자한 이찬원(가명)씨. 이씨는 기획부동산으로부터 간척지의 땅을 매입했다.
B씨는 평당 3만 원 수준인 땅을 4배 이상 비싼 평당 13만 원에 계약했다.
다소 비싸더라도 나중에 확실히 뜰 것이라는 기획부동산의 감언이설에 속은 이씨는 나중에 확인한 결과 이 간척지가 최초 분양자 명의로 등기조차 돼 있지 않은 땅이라는 것을 알고 계약 해지를 위해 기획부동산을 방문했지만 해당회사 대표는 이미 연락처를 바꾸고 잠적한지 오래였다.
또 다른 피해 유형은 속칭 물딱지형이다.
물딱지형 기획부동산은 주로 수도권 택지개발 예정지구를 중심으로 활개치고 있다.
서울 강남구 역삼동에 사무실을 두고 있는 A사는 인터넷 웹사이트와 전단지 광고 등을 통해 세곡 및 마곡지구 등 택지 예정지구에 특별공급 33평 아파트를 8천만 원선에서 마련해 주겠다며 홍보를 하고 있다.
소위 이 일대 철거 대상 가옥을 개발계획이 새로 나온 초기 단계에서 대량 매입 후 투자가들을 대상으로 지분을 쪼개 팔고 있는 것이다.
A사는 현재 팔고 있는 철거가옥에 무조건적으로 입주권이 배분되는 것처럼 홍보하고 있지만 개발사업자인 SH공사 측에 확인 결과, 세곡지구의 경우 국책사업 인정만 받았을 뿐 지구 지정이 아직 되지 않은 상황이라 현재 사들인 딱지에 입주권이 배정될 수 있을지조차 알 수 없다고 말했다.
최근의 기획부동산들은 투자가를 쉽게 모집하고 투자 이탈을 방지하기 위해 다단계 마케팅 기법까지 도입할 정도로 지능적인 형태를 보이고 있다.
이러한 과정에서 순수 토지구입자뿐만 아니라 취업을 위해 해당 부동산중개업체에 취업한 구직자들까지 피해를 보고 있다.
서울 강남구 삼성동에 사무실을 두고 있는 B사의 경우, 현재 양평 외곽 일대에 약 5천 평의 토지를 매각하기 위해 투자가를 모집하고 있다.
해당 토지는 약 100평씩 쪼갠 후 매매를 시작하며 기획부동산 대표를 비롯해 부장, 팀장, 팀원 별로 일정지분을 선구입한 후 회원을 모집하게 된다.
한 명의 투자가를 끌어들일 때마다 부장 20%, 상무 13%, 전무 57%의 수당이 지급된다.
토지구입비의 총 35~40%가 수당으로 변질되는 것이다.
시세보다 5배까지 부풀려 팔아 이 때문에 토지 매매가가 시세보다 적게는 2배에서부터 많게는 4~5배까지 부풀려진다.
다단계의 특성상 일단 발을 들이게 되면 다른 회원을 모집하기 위해 뛸 수밖에 없는 구조로 피해 발생 규모와 속도 면에서도 다른 기획부동산을 능가한다.
한 기획부동산에 입사한 직원은 “취업을 위해 시작했는데 회사에서 토지를 사라고 권유해 마지못해 강원도 땅 200평을 부모님을 졸라 매입했다”며 “현재 월 80만원 수준의 수당을 받지만 한 달에 평균 3-4명 이상 회원 모집이 불가능할 경우 퇴직을 권고 받는다”고 전한다.
이처럼 기획부동산이 활개를 치면서 일반인들의 주의가 요구되고 있다.
기획부동산은 투자기간을 명시하고 기대 이상의 확정수익률로 투자자들을 유인한다.
또 원금보장을 약속하고 추가 수익이 날 경우 인센티브까지 돌려준다고 포장한다.
그러나 이것은 사기의 시작에 지나지 않는다.
또 투자대상이 땅인 경우, 공유지분이나 공유분할 형태로 해당 부동산을 나누기 때문에 공동지분의 형태로 산 땅은 다시 되팔기가 매우 어렵다.
물론 투자금 반환도 쉽지 않다.
게다가 개발계획은 허위 과장에 조작되기 일쑤여서 사실과 다른 경우가 대부분이다.
결국 투자 가치가 없는 애물단지 부동산만 갖게 되는 꼴이다.
이 때문에 기획부동산을 통해 부동산에 투자할 경우에는 해당 부동산의 각종 공부를 확인하고 개발계획 여부 등은 해당 관청에 문의, 확인해 봐야 한다.
해당 물건의 등기부등본과 토지대장 등 각종 공부와 지적도, 토지이용계획확인원 등도 반드시 확인해야 한다.
또 개발 가능성 여부는 해당 부동산이 위치한 지자체의 지적과와 도시계획 관련 부서에 문의하면 알 수 있다.
물론 현장 확인은 필수다.
특히 현장 방문 시 주변 부동산을 통한 시세점검 및 개발 관련 현지 소문에 귀를 기울여야 한다.
류양선 부동산분양신문 편집인 RINFO@paran.com
기획부동산은 무작위로 전화를 걸어 마케팅을 하는 사례가 많기 때문이다. 땅을 사라는 전화가 오면 일단 상대하지 않는 게 좋다. 친인척이나 잘 아는 사람이 땅을 사라고 권유하더라도 땅을 파는 회사가 기획부동산인지 의심해봐야 한다. 직원 수를 물어보는 것도 방법이다. 직원이 20명 이상이라면 기획부동산일 가능성이 높다. 특히 주부 직원이 많다면 의심해봐야 한다. 보험을 가입해주거나 작은 혜택을 주면서 땅을 사라고 권유하는 경우도 있다. 아무리 좋은 혜택을 주더라도 기획부동산이라면 일단 피하는 게 바람직하다. 2∼3년만 보유하면 땅 값이 몇 배로 뛴다고 장담하는 사람도 거의 기획부동산이다. 땅을 파는 업체가 법인사업등록증을 갖고 있는지도 확인해야 한다. 많은 기획부동산들이 법인사업자 등록을 하지 않고 영업을 한다. 현장 답사는 기본. 해당 토지를 방문하고 지적도 같은 관련 서류를 떼 봐야 한다. 현지 중개업소를 찾아 실제 거래 가격이 어느 정도인지도 알아봐야 한다. 기획부동산들은 시세보다 몇 배 높은 값에 땅을 팔기 때문이다. 땅을 파는 업체와 무관한 부동산중개업소를 통해 현장을 파악하는 것도 좋다. 또한 거창하거나 너무 잘 짜여진 개발 청사진을 제시하는 경우도 기획부동산을 의심해 봐야 한다. 기획부동산은 해당 지역의 개발계획으로 유혹하기도 한다. 최근 지방자치단체 등이 앞다퉈 장밋빛 개발계획을 내놓는 점을 악용하는 것. 개발계획의 현실성이 떨어지거나 개발계획 자체가 아예 없는 경우도 있다. 해당 지자체를 통해 개발계획을 확인하는 것이 좋다. 지적도, 토지이용계획확인원, 토지대장 등을 열람해 해당 토지에 대한 개발 규제도 꼭 확인해야 한다. 등기부등본을 떼어 실제 토지 소유자와 땅을 파는 업체의 관계도 알아본다. 땅을 파는 부동산업체를 방문했을 때 사무실 분위기도 살펴보는 게 좋다. 사무실이 지나치게 화려하다면 한번쯤 기획부동산인지 여부를 의심해볼 만하다. |
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