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[커버]경기도에 투기바람 분다
[커버]경기도에 투기바람 분다
  • 이윤찬 기자
  • 승인 2006.06.19 00:00
  • 댓글 0
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신도시개발론 ‘후끈’ 부동산 투기 ‘꿈틀’ 부동산 투기꾼에게 신도시 후보지는 새로운 ‘황금의 땅’ “김문수 경기지사 당선자가 제시한 ‘신도시개발론’은 어떻게 진행되고 있는가.” “아직 말할 수 있는 단계가 아니다.
” “김 당선자가 직접 후보지를 거론한 것으로 알고 있다.
” “윤곽만 말했을 것이다.
구체적으로 지목한 적은 없다.
아직 결정된 것은 없다.
” “언제쯤 후보지가 결정될 것으로 예상하나.” “알 수 없다.
전문가들의 자문 등 거쳐야 할 절차가 많이 남아 있다.
” “확정된 후보지에 대한 최종 검증절차인가.” “확정됐다는 의미는 아니다.
아직 논의하고 협의해야 할 것이 많다는 것이다.
” 경기도지사직 인수위원회 뉴타운 분과 양인권 간사와의 실랑이는 길었다.
김문수 경기지사 당선자(한나라당)의 ‘신도시개발론’과 관련, 양 간사는 입을 꽉 다물었다.
‘아무 것도 말해 줄 수 없다’는 투였다.
그만큼 김 당선자의 ‘신도시개발론’은 예민한 사안이다.
대체 왜 일까. 신도시개발론, 대선공약과 연계 5·31 지방선거 기간. 경기도에선 눈에 띄는 공약이 나왔다.
김 당선자의 공약이다.
“분당 크기의 신도시를 만들겠다”는 ‘신도시개발론’이 그것이다.
색다른 공약은 물론 아니었다.
참여정부도 수 차례에 걸쳐 ‘신도시 개발’에 대해 역설한 바 있다.
그러나 이번에는 분위기가 달랐다.
김 당선자의 신도시개발론이 제기된 이후 경기도민들의 기대감은 한층 커졌다.
신도시개발의 실현 가능성도 높게 평가됐다.
경기지역의 한 관계자는 “김 당선자가 반드시 신도시개발을 이뤄낼 것이라는 기대감이 상당하다”고 말했다.
하지만 경기도 인수위측은 부담스럽다.
이유는 다른 것이 아니다.
신도시개발론이 자칫 부동산 투기를 조장할 수 있기 때문이다.
양 간사가 시종일관 “아직 거론할 수 있는 단계가 아니다”라고 말한 이유다.
여기엔 한 가지 흥미로운 대목이 있다.
겉으론 이처럼 조심스럽지만 내부적으론 ‘호재’라고 판단하고 있는 것으로 전해진다.
“신도시개발론이 수도권 민심을 한나라당으로 끌어들일 수 있을 것”이라는 분석에서다.
한나라당 내부에선 벌써부터 대선공약과 신도시개발론을 연계해야 한다는 목소리가 나온다.
김 당선자의 ‘신도시개발론’은 이처럼 당 안팎의 뜨거운 감자다.
그렇다면 신도시로 거론되는 곳은 어디일까. 알려진 바에 따르면 ▲과천-안양 ▲안양-의왕 ▲남양주 ▲일산 ▲성남 서울공항 등 5~6곳이 후보지다.
이 중 가장 유력한 후보지로 꼽히는 곳은 ‘과천’ 일대다.
김 당선자도 지방선거 직후 과천을 꼭 집어 얘기한 바 있다.
“… 과천에는 아주 좋은 땅이 많이 있다.
과천 인구는 지금 6만밖에 안 된다.
아예 정부청사가 다 나가버리니까 사실상 도시가 와해 상태다.
앞으로 어떻게 과천을 유지해야 되느냐, 여기에 좋은 땅과 빈 공간을 어떻게 활용하느냐 하는 문제에 대해 많은 고민을 하고 있다 …” 과천은 지리적으로 이점이 많다.
북쪽으론 서울시와 인접해 있다.
서쪽은 안양, 동쪽과 남쪽은 각각 성남, 의왕과 연결된다.
사통팔달(四通八達)인 셈이다.
게다가 미개발 지역이 대부분이다.
과천시의 도시화된 지역은 불과 10%대. 무려 80% 이상이 개발될 수 있는 공간이다.
과천을 종종 ‘미개발 전원도시’라는 별칭으로 부르는 것도 이 때문이다.
과천이 ‘신도시 후보지’로 지목되는 데는 또 다른 이유가 있다.
과천은 ‘판교~의왕~안양’으로 이어지는 황금벨트의 거점이다.
오는 8월까지 1만8천여 가구가 분양되는 판교는 제2기 신도시다.
의왕 청계지구는 수도권 남부의 알짜 택지다.
‘포스트 판교’로 불린다.
여기에 주거환경까지 쾌적하다는 입소문이 퍼져 인기 만점이다.
과천은 이 같은 신도시들의 연결지점에 위치하고 있다.
포화상태에 다다른 강남을 대체할 수 있는 신도시로 과천이 꼽히는 이유다.
경기도 역시 이를 잘 알고 있다.
경기도는 지난 2002년 청계산을 원형으로 둘러싸고 있는 4개 지역 1천479만 평을 오는 2020년까지 신도시로 건설한다는 ‘남서울 프로젝트’를 계획한 바 있다.
김 당선자의 신도시개발론 역시 ‘남서울 프로젝트’를 바탕으로 했을 가능성이 적지 않다.
하지만 넘어야 할 산은 만만치 않다.
과천은 대부분 개발제한구역으로 묶여 있다.
과천시에 신도시개발을 추진하기 위해선 각종 규제부터 철폐해야 한다.
과천시의 뉴타운 계획과 충돌할 여지도 충분하다.
과천시는 과천과 안양시 인덕원 사이에 위치한 갈현동 일대 50만 평에 대한 개발계획을 마련해 놓은 상태다.
생산과 주거 기능을 동시에 갖춘 대단위 지식정보타운으로 개발한다는 청사진이다.
과천 지식정보타운은 지식기반 서비스업과 IT기반의 연구개발을 지원하는 인프라와 지원기능 주거가 함께 어우러진 복합도시다.
▲첨단용지 12만 평(24%) ▲주거용지 12만 평(24%) ▲공원녹지 및 공공용지 26만 평(52%) 등으로 건설될 계획이다.
과천시는 대단위지식정보타운 개발에 전력을 기울이고 있다.
과천 지식정보타운은 한마디로 과천시의 ‘야심작’이다.
과천시가 경기도의 ‘남서울 프로젝트’ 계획에 대해 쌍수를 들고 반대한 이유도 여기에 있다.
과천의 야심작을 경기도에 손쉽게 넘겨줄 수 없다는 것이다.
이를테면 ‘밥그릇 챙기기’다.
디즈니랜드 입주 소문에 투기꾼 기승 자칫 휘몰아 칠 수 있는 부동산 투기바람도 난제 중 하나다.
과천은 부동산 개발업자들에게 ‘황금의 땅’으로 불린다.
실제 과천엔 개발계획이 발표되기 전 부동산 개발업자들이 몰려들어 투기불씨를 곳곳에 지펴 놓았다.
지난해 중순경, “과천동에 ‘디즈니랜드’가 들어온다”는 소문이 나돌자마자 그 일대의 땅은 부동산 개발업자들의 수중으로 들어간 것은 대표적인 사례다.
이런 맥락에서 신도시개발론이 부동산 개발업자들에게 투기불씨를 지피기 좋은 ‘건수’임은 분명해 보인다.
부동산 개발업자 박시현 씨(과천시)는 “아직 부동산 개발업자들이 모여들고 있다는 말은 못 들었다”면서도 “하지만 신도시개발계획이 구체화되면 곧장 진을 치기 시작할 것”이라고 잘라 말했다.
김 당선자가 강북권 신도시를 구상하고 있다면 단연 남양주시가 유력 후보지라는 평가다.
남양주시는 서울과 경기도를 연결하는 동북부 교통의 관문이다.
개발 잠재력이 풍부한 지역으로 정평이 난 남양주는 규제와 개발 욕구가 상충하고 있다.
현재는 규제에 타깃이 맞춰져 있다.
남양주시 전체 면적 (460.4km)의 86%가 토지이용 규제를 받고 있다.
▲개발제한구역 231.6km(42.6%) ▲상수원특별대책지역 187.1km(40.7%) ▲상수원보호구역(42.3km) ▲군사시설보호구역 63.4km(13.7%) 등이다.
하지만 대규모 그린벨트 해제 예정으로 부동산 투자 유망지역으로 주목된다.
실제 경기도 남양주시의 20가구 이상 중규모 취락지 22곳 25만4천417평에 대한 그린벨트 해제가 추진된다.
경기도 도시계획위원회는 이 같은 내용이 담긴 ‘도시관리계획안’을 심의, 분과위원회에 수권 위임했다고 밝혔다.
도시계획위원회는 와부읍 문용1취락(4만8천704㎡)과 진건읍 별말취락(4만7천991㎡), 진건읍 뱀골취락(4만7천778㎡) 등 17곳은 제1종 일반주거지역으로 변경토록 했다.
수석동 석실취락(4만8천086㎡), 진접읍 전도치취락(4만3천495㎡) 등 5곳은 제1종 전용주거지역으로 결정했다.
경기도는 이에 따라 오는 5월께 분과위와 시ㆍ군 도시계획위원회, 도시계획ㆍ건축공동위의 심의 등을 거쳐 이 지역 그린벨트가 해제될 수 있을 것으로 전망하고 있다.
남양주에 신도시가 건설된다면 ‘고산동’ 일대가 유력하다는 것이 지역 부동산 관계자들의 귀띔이다.
경기도 역시 중장기개발계획을 담은 ‘수도권 계획적 관리’ 보고서에도 고산동 계획이 담겨 있다.
보고서에 따르면 경기도는 2010년부터 10년간 남양주 고산동 일대 500만 평을 신도시로 개발한다는 계획이다.
이는 이점이 적지 않다.
개발이 확정된 남양주 별내지구와의 연계가 가능하다는 것은 가장 큰 장점이다.
신도시급으로 개발되는 경기 남양주 별내지구의 아파트 공급은 2008년 상반기부터 이뤄진다.
건교부는 지난해 12월 남양주 별내 국민임대 주택단지 154만평 개발계획을 승인 고시했다.
별내지구는 서울시청에서 동쪽으로 16㎞ 지점으로, 뛰어난 대중교통 여건과 우수한 도심 접근성을 갖고 있어 무주택 서민들의 큰 관심을 끌고 있는 지역이다.
이곳에는 2008년부터 총 2만1천 가구가 순차적으로 공급된다.
별내지구에는 ▲주택건설용지 31.7% ▲상업·업무용지 2.8% ▲준주거용지 1.0% ▲도시지원시설용지 5.0% ▲공공시설용지 59.5%가 조성된다.
하지만 남양주 신도시개발 역시 난제가 적지 않다.
무엇보다 이 지역은 이미 난개발로 몸살을 앓고 있다.
이와 관련 지적을 받은 것도 비일비재하다.
여기에 서울로의 진입이 용이한 별내 신도시 개발지구와 진접 미니도시개발 및 가우동지구 개발이 예정돼 있어, 농지· 임야 등에 투기 발생 요인까지 잠재하고 있다.
지난 2월 정남양주 별내지구를 판교급 신도시로 짓겠다는 대책을 발표한 이후 지역 땅값이 30~50% 급상승 한 것은 단적인 사례다.
부동산 투기꾼들이 기승을 부렸다는 의미다.
여기에 ‘신도시개발’이라는 호재까지 맞물려 개발 기대심리가 폭발하면 부동산 투기바람이 휘몰아칠 가능성은 그 어느 때 보다 높은 게 사실이다.
이 밖에도 서울공항 300여만 평과 하남~광주~이천을 잇는 용인시 동부지역 등이 신도시 후보지로 거론된다.
하지만 이 역시도 녹록치 않다.
서울공항은 지난해 중앙도시계획위원회 심의에서 개발이 불가능하다는 판정을 받았다.
군사보호지역으로도 묶여 있다.
하남시는 그린벨트에 묶여 있어 환경론자들의 반발이 예상된다.
ⓒ한겨레 탁기형
투기 바람 불면 바로 세무조사 이처럼 신도시개발계획은 넘어야 할 산이 많다.
그 중 가장 높은 산은 ‘부동산 투기바람’을 어떻게 잠재우느냐다.
이와 관련해 김 당선자는 자신감이 넘친다.
김 당선자는 “시세가 다른 데보다 곱 이상 오른다면 바로 투기지역으로 지정해서 세무조사에 들어가기 때문에 부동산 투기바람을 잡을 수 있는 규제 장치는 충분하다”고 목청을 높였다.
이어 “투기가 두려워서 좋은 택지를 공급하지 않기 때문에 강남 땅값이 계속 급등하는 것”이라고 덧붙였다.
하지만 김 당선자의 예상과 다를 수 있다.
부동산 개발업자들은 정보와 자금 그리고 조직으로 무장한 채 펄펄 날아다닌다.
단속의 손길은 늘 한 발 늦기 일쑤다.
그만큼 이들의 움직임은 빠르고 민첩하다.
땅값이 급등하면 쥐도 새도 모르게 한발 뺀다.
부동산 개발업자들은 한마디로 ‘부동산 투기 선수’들이다.
‘신도시개발론’이 후끈 달아오르고 있는 지금. 신도시의 후보지로 거론되는 곳은 부동산 개발업자들이 눈독을 들이고 있다.
그리고 ‘몸풀기’를 시작하고 있다.
이들에게 신도시개발 후보지는 새롭게 떠오른 ‘황금의 땅’이다.
이윤찬 기자 chan4877@econo,my21.co.kr
신도시 개발론 둘러싼 김문수 VS 토지연대 공방
“무분별한 신도시 개발, 땅값 더욱 급등할 것” 강남 부동산 가격 급등 원인도 ‘토지불로소득’ 때문 김문수 경기지사 당선자의 ‘신도시개발론’에 ‘토지정의시민연대(토지연대)’가 일침을 가하고 나서 관심이 집중되고 있다.
토지연대는 균형사회를 여는 모임· 민들레공동체· 민주언론시민연합· 보은예수마을· 복음적 사회선교를 위한 새벽이슬 등 18개 시민단체가 모여 만든 시민단체다.
토지연대는 “김 당선자의 부동산 시장에 대한 현실인식을 찬찬히 들여다보면 심히 우려할 만한 수준”이라고 비판했다.
토지연대는 김 당선자가 “정부는 분당과 일산 이후 10년이 넘도록 강남을 대체할 만한 쾌적한 주거지를 공급하지 못하고 있다”는데 “이 때문에 수도권 지역 곳곳에 무계획적으로 아파트가 들어서는 난개발이 이뤄져 수도권 주민들만 어려움을 겪고 있다”고 말하면서 ‘공급확대론’을 내비친 것에 대해 강하게 반박했다.
토지연대 측에 따르면 강남 부동산 가격이 급등한 것은 공급이 부족해서 발생한 것이 아니라 토지불로소득이 제대로 환수되지 않았기 때문이라는 것이다.
토지연대는 “김 당선자의 공약이 토지불로소득 환수를 전제로 하지 않고 추진된다면 가뜩이나 부동산 시장에 잔뜩 끼어 있는 거품을 더욱 크게 부풀려서 터뜨릴 수 있는 뇌관으로 작용할 가능성이 크다”고 지적했다.
이어 “투기적 가수요를 적절하게 차단하기 위해선 토지보유세를 대폭 강화하는 대신 기타 부동산거래세 및 각종 근로사업소득에 대한 과세를 낮춰 토지에 집중된 자금을 생산적인 다른 시장으로 이동시켜야 한다”면서 “토지 시장은 건전한 실수요자를 중심으로 재편되도록 해야 한다”고 덧붙였다.
한편 토지연대는 규제 완화와 관련, 지난해 12월 김 당선자가 국회의원 신분으로 대표 발의한 ‘수도권의 계획적 관리에 관한 법률안’이 ‘수도권정비계획법’을 무력화시키는 법안이라고 목청을 높였다.
김 당선자는 ‘수도권의 계획적 관리에 관한 법률안’을 통해 수도권 발전에 장애가 되는 ‘수도권정비계획법’을 폐지하고 그 대체입법으로 마련해야 한다고 주장했다.
이에 대해 토지연대는 “그 내용을 들여다보면 공장 설립 목적보다는 마음대로 개발을 할 수 있도록 ‘호랑이들만의 자유’를 부여하는 것을 골자로 하고 있다고 해도 과언이 아니다”며 강하게 비판했다.
- 용어설명 - 신도시는 무엇? 정부와 지방자치단체가 개발하는 택지개발지구 중 면적 100만 평이 넘는 곳을 신도시라고 말한다.
1기 신도시는 분당·일산·평촌 산본·중동 등이다.
2기 신도시는 판교·화성 동탄·김포·파주·수원 이의·양주 옥정 등이다.
김문수 경기지사 당선자의 ‘신도시 개발론’은 3기 신도시 개발을 의미한다.

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