특히 다음의 내용들은 1세대 1주택자들에게는 꼭 필요한 내용이라 알아두면 절세에 도움이 될 것이다.
1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있으면서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 보유기간 3년 이상이면서 거주기간 2년 이상 )되어야 한다.
그러나 다른 지방으로 전근을 가거나 외국으로 이민을 가는 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.
따라서 아래와 같은 사유가 있어 보유기간 및 거주기간을 채우지 못했는데도 공부상의 보유기간 및 거주기간만 보고 양도소득세를 고지한 경우에는 그 사유를 입증하여 비과세 받도록 하면 된다.
취학·직장이전·질병 등 부득이한 사유가 있는 경우 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 아래의 요건을 충족한다면 3년 이상 보유기간의 제한을 받지 않는다.
● 당해 주택에서 1년 이상 거주할 것. ● 세대 전원이 다른 시·군으로 거주 이전할 것. ● 양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것. ● 부득이한 사유가 다음 중 하나에 해당할 것. ● 교육법에 의한 학교로 취학(유치원·초·중학교는 제외). ● 직장의 변경이나 전근 등. ● 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양. 주택을 양도하는 경우에는 반드시 1년 이상 거주한 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있으므로 특히 유의해야 한다.
해외이주 또는 출국하는 경우 해외이주법에 의한 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우와 1년 이상 계속하여 국외거주가 필요한 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우에는 출국 후 2년 이내에 양도하면 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세 한다.
해외 이주로 세대 전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 1주택을 양도하는 경우에 출국 후 2년 이내에 양도해야 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세 받을 수 있으며, 해외이주 신고 확인서를 교부받은 경우에는 발행일로부터 1년 내에 출국하면서 출국 전에 다른 주택을 취득하지 않을 조건으로 주택을 양도하는 경우 비과세 한다.
다만, 2006년 2월9일 현재 세대 전원이 출국한 경우로서 2007년 12월31일까지 양도하는 경우에는 출국 후 2년이 지났어도 비과세 된다.
건설 임대주택을 취득하여 양도하는 경우 임대주택법에 의한 건설 임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설 임대주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간 및 거주기간에 제한 없이 비과세가 된다.
협의양도·수용되는 경우 주택 및 그 부수 토지(사업 인정고시일 전 취득분에 한함)의 전부 또는 일부가 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 관계없이 양도소득세가 비과세 되며, 협의양도 또는 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수 토지도 비과세 된다.
다만, 2006년 2월9일 현재 사업인정 고시일 이후에 취득한 사업인정 고시된 지역의 주택은 200년 12월31일까지 양도하는 경우에만 비과세 된다.
재개발·재건축기간 중 취득한 주택을 양도하는 경우 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발·재건축사업의 시행으로, 그 사업시행 기간 중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축된 주택으로 이사하게 되어 다른 주택을 양도하는 경우에는 3년 미만을 보유했더라도 다음 요건을 충족하는 경우 비과세된다.
● 사업시행 인가일 이후 다른 주택을 취득하고 1년 이상 거주. ● 재개발·재건축주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 다른 주택 양도. ● 완공 후 1년 이내 재개발·재건축주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주. ● 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능. ■ 김규동 법무법인 진평 대표변호사 www.jinpyung.com
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