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[머니] 분양권 취득 · 전매, 어떤 세금 있을까?
[머니] 분양권 취득 · 전매, 어떤 세금 있을까?
  • 강남례 비전세무회계사무소 대
  • 승인 2006.09.04 00:00
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[세무·법률상담] 프리미엄 1천만원이면 과세표준 750만원 … 2년 이상 보유 시 세율 9% A. 분양권을 취득 한 후에 다른 사람에게 팔 수 있는 것을 아파트 분양권 전매라 한다.
분양권 전매는 금지와 부활이 반복되었고, 투기 과열 지구 안의 분양권일 경우 소정의 요건을 충족하면 전매가 가능하고, 투기 과열 지구 지정 전의 분양권인 경우 요건의 충족 여부에 관계없이 전매가 가능하다.
분양권에 대한 투자를 위해서는 기본적으로 전매가 가능한지를 우선 검토해봐야 한다.
분양권은 부동산이 아니고 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 취·등록세 과세대상이 아니다.
취·등록세가 부과 되지 않는다.
분양권을 양도할 경우에는 실거래 양도가액과 취득가액을 차감하며, 양도 차익에 양도소득 기본공제를 차감하고 세율을 적용하여 양도소득세와 주민세가 산정된다.
사실상 프리미엄이 얼마인지 여부에 따라 쉽게 계산이 가능하다.
다음 사례를 들어 양도세가 얼마인지 계산해 보자 만약 김아름씨가 프리미엄을 1천만원으로 하여 전매 시 과세표준은 750만원이 된다.
보유기간별로 구분하여 계산해보면 *1년 미만을 보유하고 양도한다면 750만원 X 50% = 375만원 *1년 이상 2년 미만 보유 시 40% 세율 적용 750만원 X 40% = 300만원 *2년 이상 보유 시 9% ~ 36% 세율 적용 750만원 X 9% = 67만5천 원이 된다.
또한 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 신고 시 납부해야 할 세액 중 예정신고 세액공제 10%가 공제된다.
따라서 이런 예정신고 세액공제와 보유기간을 잘 고려하면 양도소득세를 절세할 수 있다.
아파트 분양권 투자와 관련해 다음의 내용을 꼭 알아두자. 2007년 1월1일부터 모든 부동산의 양도소득세는 실거래가액으로 신고하여야 한다.
또한 1세대 3주택, 1세대 2주택자에 대한 세율 강화, 분양권 전매가 금지되는 투기 과열지구 지정의 증가 등 분양권 투자는 예전 같은 호황은 사실상 기대하기 힘들다.
단, 분양권이 아닌 재개발, 재건축 지역의 입주권 또는 역세권 주위의 아파트 분양권 등은 여전히 투자가치가 있을 것으로 판단된다.
기대하는 만큼의 수익률이 현실적으로 가능한지 여부를 먼저 판단해 투자해야 하며, 프리미엄이 1천만원이라 하더라도 실질적으로 부동산중개사무소의 중개 수수료, 세무회계사무소의 양도소득세 신고 수수료 등을 감안하면 프리미엄을 다 가져가긴 힘들다.
이에 주택에 대한 투자가치보다 토지나 상가 등의 투자가치가 더 크다면 2주택, 3주택에 대한 세율 강화 측면에서 아파트 분양권은 예전보다 큰 효용가치는 없어 보인다.
모든 투자의 기본적인 책임은 투자자 스스로가 검토하여 후회 없는 투자를 하는 것이 중요하다.
강남례 세무사

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